나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7361 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-130호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7361 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-130호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경7361 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-130호 (라피에스타양산) | 감정가: 1,610,000,000원 | 최저가: 788,900,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지

본 건: 울산지방법원 2024타경7361 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-130호

용 도: 판매시설 (상가)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 상세 내역

토지면적: 35.62㎡ (약 10.78평)

건물면적: 64.14㎡ (약 19.41평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 제1층

이용상태: 공실 상태이며, 복층구조로 되어 있음.

설비내역: 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등

1.3. 감정가 및 소유 현황

감정가: 1,610,000,000원 (금 십육억천만원)

소유자: 노OO

채무자: 노OO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인이다. 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO로 보이며, ‘유동화물건’으로 특이사항이 기재되어 있어, 채권관리가 전문적인 법인에 의해 이루어지고 있음을 시사한다.

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건으로 진행된다.

공부와의 차이 등은 없으며, 임대관계는 미상으로 확인되어 낙찰 후 임대차 관계 조사가 필요하다.

현재 공실 상태인 점을 고려하면, 명도(인도명령) 진행 시 점유관계에 대한 복잡성은 낮을 것으로 예상되나, 상가 특성상 점유자(또는 이전 임차인)의 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차인의 존재 여부 등을 면밀히 검토해야 한다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지:

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 ‘증산역’ 북서측 인근에 위치한 라피에스타양산 건물 1층에 자리한다. 주위는 대규모 아파트단지와 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 양산 증산신도시의 중심 상업지역에 속한다.

교통상황:

부산지하철 2호선 증산역과 인접한 역세권이며, 주변에 대로1류(폭 35m-40m), 중로1류(폭 20m-25m), 소로1류(폭 10m-12m) 등이 접합되어 있어 제반 차량 접근이 용이하다. 이는 광역적인 접근성은 보통 수준이나, 지역 내 접근성은 우수한 것으로 평가된다.

토지이용계획:

유통상업지역 내에 위치하며 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있다. 이는 상업 활동에 최적화된 용도지역으로, 상업용 건부지로서의 가치를 높이는 요인이다.

주변 혐오시설:

현재까지 주변에 명백한 대형 혐오시설(쓰레기 소각장, 폐기물 처리시설 등)의 존재는 확인되지 않았다. [검색 결과 참조]

2.2. 상권분석 및 생활정보

라피에스타 양산 상권 특성:

본 상가가 속한 라피에스타 양산은 지하 3층~지상 7층, 연면적 12만8778㎡ 규모로, 한때 지방 최대 규모의 복합쇼핑몰로 주목받았으나, 준공 후 6년간 대규모 공실 문제로 ‘유령 상가’라는 오명을 받아왔다 . 이는 신도시 계획 대비 낮은 실제 인구 유입과 광역 수요 유치에 불리한 입지적 한계 때문으로 분석된다 .

상권 변화 및 활성화 노력:

최근(2025년 5월 기준) LF스퀘어몰(LF몰)이 1층에 입점하면서 다양한 패션 브랜드가 들어서고, 중앙 광장에서 이벤트가 열리는 등 상권 활성화의 조짐이 보이고 있다 . 이로 인해 텅 비었던 1층 상당 부분이 채워지고 주차장 이용률도 증가하는 긍정적인 변화가 나타나고 있다 .

생활정보 및 편의시설:

대형마트(하나로마트 추정)와 멀티플렉스 영화관(메가박스)이 입점해 있어, 기본적으로 집객력(Key Tenant)을 갖추고 있다 . 이는 인근 대규모 아파트 단지(증산신도시)의 거주민들을 위한 필수 편의시설로서, 주중/주말 상시 유동인구를 유발하는 중요한 요소이다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크 및 주의사항

공실 리스크:

본 건은 현재 공실 상태이며, 라피에스타 건물 자체가 수년간 고질적인 공실 문제를 겪어왔다는 점은 최대의 리스크이다 . LF몰 입점 후에도 전체적인 상권의 부활에는 시간이 걸릴 수 있으며, 1층을 제외한 상층부 공실률은 여전히 높을 수 있다.

경계 벽체 제거 문제:

감정평가서상 주변 호실(기호(2),(3)은 상호간, 기호(4)는 타인 점유 호실과) 경계 벽체를 제거하여 일괄로 판매시설로 이용 중인 사례가 확인된다. 이는 상가 전체의 활용도를 높이기 위한 조치이나, 본 건(기호 1)이 공실 상태임을 감안할 때, 향후 신규 임차인을 유치할 때 구조적 변화에 대한 고려가 필요하다. 본 건은 복층구조라는 특이점을 활용한 차별화된 업종 구성이 요구된다.

감정가 대비:

상권의 침체 이력이 있음에도 불구하고 감정가가 16.1억 원으로 고가에 책정되어 있다. 이는 상권 활성화에 대한 기대감과 대규모 상업시설의 잠재 가치를 반영한 것으로 보이나, 공실 리스크를 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 필요하다.

3.2. 투자 포인트

역세권 1층 상가:

부산지하철 2호선 증산역 초역세권에 위치한 1층 상가라는 점은 가장 큰 장점이다. 상가 투자의 핵심은 접근성 확보이며, 본 건은 이를 충족한다.

상권 활성화 기회:

LF몰 입점 및 양산시의 상권 활성화 노력(빛의 거리 조성 등)으로 인해 상권 분위기가 반전되고 있는 시점이다 . 이는 장기 공실 상가의 '터닝포인트'가 될 수 있으며, 저렴하게 낙찰받을 경우 향후 상권 회복 시 높은 시세차익을 기대할 수 있다.

복층 구조의 활용:

제시된 정보에 따르면 본 건은 복층 구조로 되어 있어, 일반 1층 상가 대비 높은 층고와 더 넓은 공간 활용이 가능하다. F&B(요식업) 또는 독특한 디자인을 요구하는 라이프스타일 매장 유치에 유리할 수 있다.

3.3. 종합 의견 및 제언

본 물건은 상권 침체의 아픔을 겪었으나, 최근 대형 키 테넌트(LF몰) 입점을 통해 회생을 시도하고 있는 대규모 복합쇼핑몰 내 핵심 1층 상가라는 점에서 주목할 필요가 있다.

권리상의 리스크는 크지 않은 것으로 판단되나, 높은 공실률이 기록되었던 상권의 특성상 신중한 접근이 요구된다. 입찰자는 최근 상권 회복 추이를 철저히 분석하고, 본 건의 복층 구조를 활용할 수 있는 임차 업종을 미리 구상하여 명확한 출구 전략(Exit Strategy)을 세운 후 임해야 할 것이다.

초기 임차인 유치에 어려움을 겪을 수 있으므로, 임대료 할인 및 인테리어 지원 등 추가적인 투자 비용을 염두에 두고 수익률을 계산해야 한다. 현 상권 활성화의 변곡점을 저가 매수의 기회로 삼을 수 있는 적극적인 투자자에게 적합한 물건이다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계