나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8135 [1] 울산광역시 울주군 두동면 봉계리 산177-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8135 [1] 울산광역시 울주군 두동면 봉계리 산177-1 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경8135 | 소재지: 울산광역시 울주군 두동면 봉계리 산177-1 | 감정가: 416,185,000원 | 최저가: 203,931,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 울산지방법원 2024타경8135 (1)

소 재 지 울산광역시 울주군 두동면 봉계리 산177-1

용 도 임야

감 정 가 416,185,000원

토 지 면 적 37,835.00㎡ (약 11,445.02평)

경매구분 공유물분할을 위한 경매

1.2. 감정평가 요약

위치 및 환경

본 건은 울산광역시 울주군 두동면 봉계리 소재 <두들저수지> 서측 인근에 위치한 임야입니다. 주위는 농촌마을, 농경지, 그리고 KCC일반산업단지 등으로 혼재되어 있으며, 대상 부동산 자체는 자연림 상태로 형성되어 있습니다.

교통 및 도로 상태

인근까지 차량 접근은 가능하나 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 가장 핵심적인 주의사항으로, 본 토지는 **맹지(盲地)** 상태입니다. 즉, 인접 도로에 직접 접하지 않아 현재 건축 및 이용에 심각한 제한이 따릅니다.

형태 및 이용 상태

부정형의 토지이며, 현황은 자연림 상태의 임야로 실제 사용이 어려운 상태입니다.

1.3. 입지 조건 분석

자연환경 및 주변 개발

본 건은 두들저수지 인근에 위치하여 자연경관은 양호하나, 주위에는 KCC울산일반산업단지가 조성되어 있습니다. 산업단지의 존재는 잠재적인 개발 압력 및 지역 경제 활성화 요인이 될 수 있으나, 동시에 소음, 분진, 오폐수 처리시설 등과의 인접으로 인한 환경적 민감성을 동반할 수 있습니다.

교통 접근성

KTX 울산역 및 경부고속도로와의 연계성이 우수하다는 KCC울산일반산업단지의 입지적 강점은 있으나 , 본 건 임야 자체는 맹지 상태이므로 토지 자체의 활용을 위한 직접적인 교통 조건은 매우 불리합니다.

1.4. 권리 분석

경매 유형 및 소유권

본 사건은 **공유물분할을 위한 경매**입니다. 이는 소유자 간 공유 관계를 해소하기 위해 진행되는 경매이므로, 일반 채권 변제를 위한 강제 경매나 담보권 실행을 위한 임의 경매와는 성격이 다릅니다. 경매 낙찰 시 깨끗한 소유권을 취득할 가능성이 높으며, 임대 관계도 미상으로 권리상 큰 하자는 없을 것으로 보입니다.

토지 지분율

토지 지분율이 토지 면적과 동일하게 37,835.00으로 기재된 점은 공유 지분 전체가 매각 대상임을 의미합니다.

1.5. 용도 및 이용 제한 사항

토지이용계획 및 제한

본 건은 **농림지역**이며, **공익용산지** 및 **보전산지**에 해당됩니다. 이는 산지관리법 및 국토계획법상 개발행위 제한이 가장 엄격한 용도지역/구역으로, 사실상 현 상태의 보전 및 임업용 외의 타 용도(주택 건축, 타 용도의 개발 등)로의 전용 및 개발 가능성은 매우 낮습니다.

추가 제한

가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 및 800m 미만)으로 지정되어 축산업 관련 이용도 제한을 받습니다.

1.6. 상권분석 및 생활정보

상권 분석

본 건은 개발 제한이 강한 임야이자 맹지이며, 주변은 산업단지 및 자연림으로 이루어져 있어 일반적인 상권 분석의 대상이 아닙니다. 상업적 용도의 가치는 현 시점에서는 매우 낮습니다.

생활 정보

주거지로 활용이 불가능하며, 인근 농촌마을 및 KCC일반산업단지와 연접해 있습니다. 일반적인 주거 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성은 현저히 떨어집니다.

1.7. 잠재적 리스크 및 주의사항

맹지 리스크

최대 리스크는 **맹지(盲地)**라는 점입니다. 이는 도로에 접하지 않아 건축허가 자체가 불가능하며, 향후 토지의 가치를 높이거나 개발을 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙을 받거나 도로 부분을 매입해야 하는 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

법적 규제 리스크

농림지역, 공익용산지, 보전산지 등의 중첩 규제로 인해 토지의 형질 변경(임야->대지) 및 타 용도 전용이 사실상 불가능합니다. 이는 장기적으로 지가 상승 요인보다는 규제 리스크로 작용할 가능성이 높습니다.

환경적 리스크

인근에 KCC일반산업단지가 위치하고 있어 소음, 분진, 산업폐수 처리시설 등의 환경적 영향을 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 건은 대규모(약 1만 1천 평)의 임야이지만, 맹지라는 결정적인 단점과 함께 보전산지, 농림지역 등의 강력한 규제가 중첩되어 있어 단기적인 개발이나 시세차익을 기대하기는 어렵습니다. 감정가가 평당 약 3만 6천 원 수준으로 책정되었으나, 이는 현황을 반영한 것으로 보입니다.

투자 포인트

1. **장기적 관점의 저가 매입 기회:** 대규모의 자연림을 비교적 저렴한 가격에 매입하여 장기적으로 보존 및 임업 경영 목적으로 활용하고자 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

2. **공유물분할 경매의 특성:** 일반 경매에 비해 권리 관계가 단순하다는 장점이 있습니다.

3. **미래의 가능성:** 인근 산업단지의 확장 또는 주변 지역의 규제 완화 가능성을 매우 장기적인 관점에서 염두에 둔다면, 저가 매입에 따른 잠재적 수익을 기대할 수 있으나, 이는 매우 불확실한 요소입니다.

**최종 권고:** 개발을 전제로 한 투자는 매우 위험하며, 보존 및 임업용 토지로의 가치를 평가하여 신중하게 접근해야 합니다. 반드시 현장 답사를 통해 맹지 현황과 임야의 경사도 등을 직접 확인 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계