나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7361 [3] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-132호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 “증산역” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 제1층1-130호 외4개호로서,
외벽 : 복합판넬, 치장석, 치장타일, 강화유리 마감 등,
내벽 : 실내일테리어 및 몰탈미장 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1),(5) : 공실 상태임,
기호(2),(3)은 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분없이 일괄로 판매시설로 이용중임.
기호(4)은 타인점유 1층1-134, 1층1-135호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 및 주차장시설은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타사항:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1층1-131호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분없이 일괄로 판매시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경7361 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더블유케이2406유동화전문

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-132호

건물명: 라피에스타양산

용도: 판매시설 (건축물대장상 판매시설, 문화및집회시설, 제2종근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하3층, 지상7층

본건 층수: 제1층

사용승인일: 2018년 12월 21일

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

토지지분: 28.99㎡ (약 8.77평)

건물면적: 52.20㎡ (약 15.79평)

건물지분: 52.2㎡ (약 15.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 감정가

112,200,000원

1.6. 특이사항 및 주의사항

* 유동화물건, 공동담보 물건임.

* 본건(1층 1-132호)은 1층 1-131호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용 중임.

* 건물 이용상태상 기호(2),(3)은 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분없이 일괄로 판매시설로 이용중이며, 기호(4)는 타인점유 (1층 1-134, 1층 1-135호와 상호간 경계 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 판매시설로 이용중임).

* 건물 내 기호 (1), (5)는 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 “증산역” 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 주택, 각종 근린 생활 시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임. 주변 가로망 및 주차장 시설은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역

* 도로: 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)

* 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1) 근저당권 (국민은행, 2023-09-26 접수, 채권최고액 3,600,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 갑4) 소유권이전3번신탁등기말소 (2023-09-26 접수)

* 갑5) 소유권이전 (2023-09-26 접수, 매매 977,900,000원)

* 을1) 근저당권 (2023-09-26 접수, 3,600,000,000원)

* 갑6) 가압류 (전남신용보증재단, 2024-05-08 접수, 56,620,000원)

* 갑7) 임의경매 (더블유케이2406유동화전문, 2024-09-02 접수, 3,126,728,881원) - 본건 경매개시결정

* 갑8) 가압류 (신용보증기금, 2024-11-11 접수, 5,386,500원)

상기 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서 상 “매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:”로 기재되어 있으나, 구체적으로 인수해야 할 권리는 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-18

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 등기부 채권 총액

3,662,006,500원

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본건은 양산시 물금읍 증산역 북서측 인근에 위치하며, 라피에스타 양산이라는 대규모 복합 상업 시설 내에 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독 주택, 각종 근린 생활 시설이 형성되어 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 상가 이용 현황

본 건물 내 일부 호실은 공실 상태(기호 1, 5)이나, 본건을 포함한 다수의 호실들이 벽체를 제거하여 하나의 판매 시설로 통합 운영되고 있어, 실제 사용 면적 및 형태는 도면과 다를 수 있습니다.

4.3. 상권 활성화 잠재력

양산시는 물금신도시 상업 지역의 용적률을 최대 1000%까지, 건축 가능 층수를 10층까지 완화하는 등 규제 완화를 통해 상권 활성화를 도모하고 있습니다. 또한, 라피에스타 양산 내 LF스퀘어몰 유치 등 상권 활성화를 위한 민간 및 시 차원의 노력이 있었으나, 과거에는 사업 지연이나 상가 소유주 간 이견 등으로 난항을 겪기도 했습니다. 현재는 LF몰 입점 관련 초기 자금 문제가 해소되어 개장 일정이 논의되는 등 긍정적인 움직임이 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

증산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

본 물건이 속한 라피에스타 양산은 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설 등으로 구성된 복합 상업 시설로, 지역 내 랜드마크 역할을 할 잠재력을 가지고 있습니다. 현재 증산지구 도시개발사업을 통해 대규모 아파트 및 주택 단지가 건설 중이며, 이는 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

5.3. 건물 설비

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치되어 있어 기본적인 편의 및 안전 시설은 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 이용 및 공실 문제

본건은 인접 호실(1-131호)과 벽체를 제거하여 통합 사용 중으로, 향후 분리하거나 명도 과정에서 추가적인 협상이나 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 내 일부 호실(기호 1, 5)이 공실 상태인 점은 상가 전체의 공실률이 높다는 점을 시사하며, 이는 향후 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 상권 경쟁 및 활성화 지연 가능성

라피에스타 양산은 규모 대비 공실률이 높아 '유령 상가'라는 오명을 겪기도 했으며, 상권 활성화에 어려움을 겪었던 과거 사례가 있습니다. LF몰 입점 추진 등 긍정적인 변화가 있으나, 상권 회복 및 안정화까지는 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 채무 부담

근저당권 등 등기부 채권 총액이 36억 6천만원 이상으로, 감정가 11억 2천만원 대비 상당히 높은 채무 부담을 안고 있습니다. 이는 매각가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 증산역 인근의 대규모 복합 상업 시설 내 판매 시설로, 역세권 입지와 주변의 개발 호재를 바탕으로 상권 활성화 가능성을 가지고 있습니다. 현재 1층 1-132호와 1-131호가 통합되어 사용되고 있으며, 별도의 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 하지만, 라피에스타 양산 전체의 높은 공실률과 과거 상권 활성화의 어려움은 극복해야 할 과제입니다. 최근 LF몰 입점 등 긍정적인 변화 시도가 이루어지고 있으나, 상권 회복까지는 시간을 두고 지켜볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 증산역 인근으로 교통 접근성이 양호합니다.

* 개발 잠재력: 물금신도시의 지속적인 개발과 도시관리계획 규제 완화로 인한 상권 활성화 기대감이 있습니다.

* 통합 사용 가능성: 벽체 제거를 통해 넓은 면적을 단일 상업 공간으로 활용할 수 있습니다.

* 상징성 있는 건물: 라피에스타 양산은 지역 내 랜드마크 역할을 할 수 있는 대규모 복합 시설입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차인의 보증금이 0원이므로, 인수 보증금을 제외한 입찰가 산정이 가능합니다. 예상 입찰가는 감정가(112,200,000원)를 기준으로 하되, 현장 조사, 유사 물건 시세, 상권 활성화 가능성, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 라피에스타 양산의 전반적인 공실률 및 상권 침체 이력이 존재하므로, 이러한 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.