나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7361 [3] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-132호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7361 [3] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-132호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경7361 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-132호 (라피에스타양산) | 감정가: 1,122,000,000원 | 최저가: 549,780,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 보고서: 라피에스타 양산 판매시설 (울산지방법원 2024타경7361 (3))

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

울산지방법원 2024타경7361 (3) 사건으로 진행되는 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-132호 판매시설에 대한 보고서입니다. 본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 물건이며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정가는 1,122,000,000원으로 평가되었습니다. 해당 물건은 유동화물건으로 분류되어 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

토지면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

건물면적: 52.20㎡ (약 15.79평)

제시외면적: 없음

감정가: 1,122,000,000원

1.3. 입지조건

최고의 입지:

본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 “증산역” 북서측 인근에 위치한 라피에스타양산 건물 내 1층입니다. 주위는 대규모 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 밀집된 신도시 상권의 중심지로 형성되어 있습니다.

교통상황:

증산역 역세권에 위치하여 제반 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 및 자가용 이용 모두 용이하여 교통 사정은 보통 이상으로 판단됩니다. 주변에는 대로1류(폭 35m-40m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m)가 접합하여 광역 및 지역 교통망이 우수합니다.

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 1층에 위치하며, 외벽은 복합판넬, 치장석, 치장타일, 강화유리 등으로 마감되어 있어 건물의 외관 및 관리는 양호한 것으로 판단됩니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지이용계획:

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 상업 시설로써 최적의 용도지역에 위치하고 있습니다.

1.4. 권리분석

경매구분:

부동산임의경매 사건으로 소유자 노OO이 채무자이며, 채권자 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의해 진행되는 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일하여 복잡한 권리관계 발생 가능성이 상대적으로 낮을 수 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등) 및 임차인은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으므로 등기부등본 및 임차인 현황을 철저히 분석해야 합니다.

특이사항:

본 물건은 유동화물건으로 분류되어 있습니다.

1.5. 상권분석

지역 특성:

증산역세권 중심상업지역 내에 위치한 대형 복합 판매시설로, 주변 아파트 단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 신도시의 계획적인 개발로 상권의 안정성이 높습니다.

이용현황:

가장 중요한 특이사항은 본건(1층1-132호)이 인접 호실인 1층1-131호와 상호간 경계 벽체를 제거하고 하나의 판매시설로 일괄 이용 중이라는 점입니다. 이는 현재 영업 중인 시설의 확장 또는 통합 운영의 흔적으로 보이며, 낙찰 후 원상 복구 의무 또는 인접 호실과의 관계 정리가 필요할 수 있습니다. 감정평가서에 따르면 기호(2)와 함께 일괄 판매시설로 이용 중이므로, 현장 조사를 통해 정확한 이용 상태 및 점유 관계를 파악해야 합니다.

1.6. 생활정보

주변 환경:

아파트 단지, 단독주택 등 주거지역과 상업지역이 조화롭게 형성된 신도시입니다. 본 물건이 위치한 라피에스타양산은 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 시설을 갖춘 복합 몰이므로, 자체적으로도 높은 생활 편의성을 제공합니다.

혐오시설:

주변은 계획적으로 개발된 신도시 상업지역으로, 현재 검색된 정보 상으로는 상권 활성화에 저해되는 명백한 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.7. 잠재적 리스크

구조적 리스크:

인접 호실(1-131호)과의 경계 벽체 제거 및 일괄 이용은 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 낙찰자가 단독으로 본 물건만 낙찰받을 경우, 인접 호실 소유자/점유자와의 관계(예: 원상복구 문제, 공유 이용에 대한 비용 분담 문제 등)를 해결해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 명도 절차 및 향후 이용 계획 수립 시 추가적인 시간과 비용을 초래할 수 있습니다.

유동화물건:

유동화물건은 일반 경매물건과 달리 채권 회수가 목적인 투자 기관에 의해 진행되는 경우가 많아, 채권 관리가 비교적 엄격하게 이루어질 수 있습니다.

공실/점유 리스크:

감정평가서 '이용상태'에는 기호(1), (5)는 공실 상태라고 명시되어 있으나, 본건(기호(3), 1-132호)은 타 호실과 함께 '판매시설로 이용중'이라고 되어 있습니다. 현재 점유자가 있는지, 있다면 임대차 관계는 어떻게 되는지(임대관계 미상임)에 대한 철저한 현장 조사와 명도 준비가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 양산 신도시 내 증산역세권의 핵심 상업 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건이 매우 우수한 판매시설입니다. 유통상업지역 내 대형 복합 쇼핑몰 1층에 위치한다는 점은 높은 가치를 부여할 수 있습니다.

다만, 인접 호실과의 경계 벽체 제거 및 통합 이용 문제는 명도 및 향후 재임대/사용에 있어 가장 큰 변수가 될 것입니다. 해당 리스크를 명확히 파악하고, 경계 복구 비용, 복구 불가 시 인접 호실을 추가로 인수할 가능성 등을 염두에 둔 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

핵심 역세권: 증산역 초역세권 입지로 유동인구 확보에 유리합니다.

대규모 배후수요: 인근 아파트 단지의 풍부한 주거 배후 수요를 직접 흡수할 수 있는 중심 상업 지역입니다.

높은 활용도: 1층 판매시설로 가시성이 뛰어나며, 유통상업지역 내에 위치하여 다양한 업종 입점이 가능합니다.

통합 이용의 이점: 현재 통합하여 사용 중인 점을 고려하여, 인접 호실(1-131호 등)도 함께 매입하여 대형 판매시설로 운영하거나, 향후 가치를 높여 재매각할 수 있는 전략적 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계