나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9008 [10] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층310호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9008 [10] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층310호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경9008
• 주소: 울산광역시 동구 번덕6길 3, 3층310호 (일산동,센트럴나인)
• 감정가: 80,000,000원
• 최저가: 39,200,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

울산지방법원 경매4계 2024타경9008 | 소재지: 울산광역시 동구 번덕6길 3, 3층310호 (일산동,센트럴나인) | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 39,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9008 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO / 주OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 80,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층310호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건물면적: 전용 23.58㎡ (약 7.13평)

토지면적: 지분 3.65㎡ (약 1.10평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 '홈플러스 울산동구점' 남측 인근에 위치하며, 일반상업지역 내 근린생활시설, 판매시설, 공동주택 등이 혼재된 지역의 오피스텔입니다. 주위 환경은 대형 마트를 비롯한 각종 편의시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 조건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측으로 폭이 25m~30m인 중로에 접하고 있어 도로망 상태가 양호합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되나, 인근에 버스 정류장이 있어 교통 이용 편의성이 양호한 것으로 보입니다.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 일산동 579-24는 일반상업지역에 속하며, '홈플러스 울산동구점'과 같은 대형 시설이 인접해 있어 상권의 중심 역할을 수행하고 있습니다. 주변에 각종 상가, 편의점, 병원, 약국 등 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 오피스텔의 임대 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다.

2.4. 생활 정보

건물은 2018년 11월에 준공된 지상 20층, 지하 2층 규모의 오피스텔이며, 위생급배수시설, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 잘 갖춰져 있습니다. 주변 환경 정보에 따르면 근처에 대형마트, 편의점, 학원 등 주요 생활 편의시설이 1km 이내에 잘 분포되어 있어 실거주자들의 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

2.5. 혐오시설

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트 지붕의 지하 2층, 지상 20층 건물 중 3층에 위치합니다. 외벽은 알루미늄복합패널로 마감되었으며, 내벽은 벽지바름 및 타일 붙임 등으로 되어 있습니다.

공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하여 실제 이용 상태(주거 겸용 사용 여부)에 대한 별도의 확인이 필요합니다.

3.2. 권리 분석

본건은 소유자(주OOOOOOOOOO)와 채무자(주OOOOOOOOOO)가 동일한 상태에서 채권자(주OOOOOOOO)의 신청에 의한 부동산임의경매입니다.

가장 중요한 권리분석 특이사항은 *감정서상 용도가 제1종, 제2종 근린생활시설*로 기재되어 있으나, *주민등록초본상 전입신고*가 되어 있고 *주택임대차 권리신고서*가 제출되었다는 점입니다. 이는 오피스텔을 주거용으로 이용하고 있을 가능성이 매우 높음을 시사하며, 낙찰 시 주택 임차인에 대한 인수 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. 용도 관련 리스크: 본건은 오피스텔이나 주거용으로 이용되는 '주거용 오피스텔'로 보이며, 이 경우 *주택 수*에 포함되어 다주택자 양도소득세 중과 대상이 될 수 있습니다. 입찰 전에 반드시 세무 전문가와 상담하여 최종 용도 및 세금 문제를 확정해야 합니다.

2. 임대차 관계 리스크: 임대차 관계가 '미상'이라고 보고되어 있으므로, 위에 언급된 *주택임대차 권리신고*의 대항력 유무 및 정확한 보증금 규모 등을 명확히 파악하여 명도(인도명령/명도소송) 시 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 최소화해야 합니다.

3. 내부 이용 상태 미확인: 폐문부재로 인한 내부 이용 상태 미확인으로, 입찰 전 내부 명도 협상 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 비용이나 시간 지연 가능성이 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 울산 동구의 중심 상업지역에 위치하며, 인근 대형 편의시설(홈플러스 등)이 잘 갖춰진 우량한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 일반적인 원룸형 오피스텔로 판단되며, 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거용 및 업무용 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 용도(주거용 추정)의 차이로 인해 발생하는 임차인 권리 분석 및 세금 관련 리스크를 철저히 검토해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 일반상업지역 내 핵심 위치이며, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하여 공실 위험이 낮습니다.

2. 높은 임대 수요: 전용 면적 7평대의 소형 오피스텔은 1인 가구 임차 수요가 가장 높은 면적으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 대규모 물건 일괄 매각: 본건이 속한 센트럴나인 3층의 10개 호실 일괄 매각 건 중 하나이므로, 향후 주변 유사 호실의 매각 결과도 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계