나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9008 [9] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층309호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9008 [9] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층309호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경9008
• 주소: 울산광역시 동구 번덕6길 3, 3층309호 (일산동,센트럴나인)
• 감정가: 88,000,000원
• 최저가: 43,120,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

울산지방법원 경매4계 2024타경9008 | 소재지: 울산광역시 동구 번덕6길 3, 3층309호 (일산동,센트럴나인) | 감정가: 88,000,000원 | 최저가: 43,120,000원 | 용도: 오피스텔

1. 울산광역시 동구 일산동 센트럴나인 오피스텔(근린생활시설) 경매 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호

울산지방법원 2024타경9008 (9)

소재지

울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층309호

용도 (공부상/감정서상)

업무시설(오피스텔) / 제1종, 제2종 근린생활시설

감정가

88,000,000원

토지/건물 면적

토지면적: 4.24㎡ (약 1.28평)

건물(전용)면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

매각대상 및 경매구분

토지/건물일괄매각, 부동산임의경매

1.2. 최고의 입지: 동구 핵심 상업지역 초역세권

본 건은 울산광역시 동구의 주요 상업지역인 일산동에 위치하며, 대형마트인 '홈플러스 울산동구점' 남측 인근에 자리한 초역세권 입지입니다. 인접지가 일반상업지역으로 유동 인구가 풍부하고 상업 및 업무시설 밀집 지역에 해당하여 임대 수요가 높은 지리적 이점을 가지고 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 교통 및 도로 상태

본 건은 동측으로 폭 25m-30m의 대로(대로3류)와 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성이 매우 우수합니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가되나, 주요 상업지구 내 위치하고 있어 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 지역 특성

주변은 근린생활시설, 판매시설, 공동주택 등이 혼재된 주상복합 형태의 지역입니다. 오피스텔 및 상가 건부지로 활용되는 세장형의 토지 형상을 가지고 있으며, 일반상업지역에 위치하고 있어 토지 이용 가치가 높습니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

일반상업지역 내 위치하며, 홈플러스 등 대형 판매시설이 인접하여 배후 수요가 풍부합니다. 본 건물은 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 복합 건물로, 주거와 상업 수요를 동시에 흡수할 수 있는 구조입니다. 특히 오피스텔의 경우 소형 평형이어서 1인 가구 또는 신혼부부 등을 대상으로 한 임대 수익에 유리한 상권적 특성을 가집니다.

3.2. 생활 정보

주변에 다양한 근린생활시설(음식점, 병원, 은행 등)이 밀집되어 있어 주거 편의성이 높습니다. 기본적인 위생 급배수시설, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 양호하게 구비되어 있습니다.

3.3. 혐오 시설 여부

인접 지역 및 감정평가서상 특별히 명시된 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 일반상업지역의 대로변에 위치하여 통행량에 따른 소음 발생 가능성은 상존합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건 분석

토지와 건물을 일괄 매각하는 사건으로, 토지 지분 또는 건물 지분만 매각하는 경우에 비해 권리 관계가 단순하여 안전성이 높습니다.

4.2. 부동산 용도 관련 특이 사항 (가장 중요)

공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)' 또는 '근린생활시설'로 되어 있으나, 주의사항에 '주민등록 초본상 전입신고가 있고, 주택임차인으로서 권리신고서를 제출하였다'는 내용이 확인됩니다. 이는 본 건이 사실상 주거용으로 이용되고 있음을 시사합니다.

만약 임차인이 대항력(전입신고와 확정일자를 갖추고 선순위 채권자보다 앞서는 권리)을 갖춘 '주택임차인'으로 인정될 경우, 매수인이 임차보증금을 인수할 위험이 발생합니다. 입찰 전 주택임차인의 진정한 권리 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4.3. 등기부상 권리 관계

(제시된 정보만으로는 등기부상 권리 관계는 파악 불가하나, 임의경매이므로 소유자/채무자/채권자가 동일 또는 관련 법인이라는 점에서 복잡한 채권 관계는 아닐 것으로 추정됩니다. 낙찰 후 모든 근저당권 및 압류 등은 말소될 것으로 예상됩니다.)

5. 잠재적 리스크

5.1. 주거용 인정 여부에 따른 취득세 중과 리스크

공부상 오피스텔이나 근린생활시설이더라도, 사실상 주거용으로 사용된 것이 입증되면 주택 수에 포함되어 취득세가 중과될 수 있습니다. 매수자는 매입 후 주거용으로 사용할 경우와 업무용/상업용으로 사용할 경우의 취득세율을 사전에 명확히 확인해야 합니다.

5.2. 주택임차인 대항력 발생 리스크

상기 4.2.항에서 언급된 바와 같이, 전입신고된 주택임차인의 대항력 유무가 본 건의 가장 큰 리스크입니다. 만약 선순위 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 전액 또는 일부를 매수자가 인수해야 할 수 있습니다. 이에 대한 명확한 현황 조사 및 법률적 검토가 필수입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 울산 동구의 핵심 상업 지역에 위치하여 입지적 우수성이 높습니다. 특히 소형 면적으로 구성되어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황상 용도(주거용)의 불일치로 인한 법률 및 세제상의 리스크(취득세, 임차인 대항력)가 명확하게 존재하므로, 이에 대한 정확한 분석과 보수적인 접근이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 홈플러스 인근의 일반상업지역으로 유동 인구가 풍부하고, 상업 시설 접근성이 우수하여 임대 목적에 적합합니다.

소형 오피스텔: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 평형의 임대 수요가 견고합니다.

저렴한 감정가: 감정가가 8,800만원으로 비교적 소액 투자가 가능하여 투자 접근성이 높습니다.

6.3. 결론

입지 조건이 우수하여 임대 수익형 부동산으로의 가치는 높으나, '주택임차인' 및 '사실상 주거용 사용'과 관련된 권리/세금 리스크를 입찰 전 철저히 분석하는 것이 성공적인 투자의 관건입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계