나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9008 [7] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층307호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9008 [7] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층307호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경9008 | 소재지: 울산광역시 동구 번덕6길 3, 3층307호 (일산동,센트럴나인) | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 39,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

울산지방법원 2024타경9008 (7) 부동산 임의경매 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호 울산지방법원 2024타경9008 (7)

소재지 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층307호

용도 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가 80,000,000원

매각대상 토지/건물 일괄매각

경매구분 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적 3.65㎡ (약 1.10평)

건물 면적 (전용) 23.58㎡ (약 7.13평)

건물 면적은 오피스텔의 전용면적입니다.

건물 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 중 3층

이용 상태 공부상 '업무시설(오피스텔)'이나 내부 확인 불가, 주거 겸용 사용여부 별도 확인 요함.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지:

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 '홈플러스 울산동구점' 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 판매시설, 공동주택 등이 혼재된 일반상업지역입니다.

교통 여건:

차량 출입이 용이하며, 동측으로 중로에 접하고 가로망 상태가 양호합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 일산해수욕장 일대의 먹거리타운과도 인접하여 접근성이 우수합니다.

건물 현황:

2018년에 준공된 지상 20층 건물로, 비교적 신축급의 오피스텔이며 위생급배수시설, 승강기, 도시가스, 난방설비 등 기본적인 설비가 갖춰져 있습니다.

2.2. 상권 분석

상업 지역:

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 상업시설과 주거시설이 혼재된 역세권 혹은 중심 상권은 아니지만, 주변에 홈플러스, 맥도날드, 스타벅스, 각종 편의시설(병원, 카페, 약국 등)이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다.

임차 수요:

주변에 공동주택 및 오피스텔이 많고, 일산해수욕장과 가까워 1인 가구 또는 단기 임차 수요가 존재할 가능성이 높습니다. 특히 오피스텔이 풀옵션 단기 임대로도 활용되는 사례가 확인되어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2.3. 생활 정보

편의 시설:

도보 5분 거리 내에 대형마트(홈플러스), 병원, 약국 등 주요 편의시설이 위치하여 편리한 생활 환경이 조성되어 있습니다.

교통 환경:

버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.4. 권리 분석

경매 정보:

본건은 토지/건물 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 소유자의 채무로 인해 경매가 진행되는 것으로 추정됩니다.

특이 사항:

가장 주목해야 할 부분은 **용도와 현황의 불일치**입니다. 공부상 '업무시설(오피스텔)'이고 감정서상 '제1종, 제2종 근린생활시설'이라는 용도가 언급되지만, **주택임차권등기**가 되어 있고 **주민등록상 전입신고**가 확인됩니다. 이는 본 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있음을 시사합니다.

2.5. 잠재적 리스크

용도 변경 리스크:

공부상 업무시설이나 실제 주거용으로 사용될 경우, 취득세는 주택 수에 따라 중과될 위험이 있습니다. 매각 후 주거용 오피스텔로 간주될 경우 양도세 등 세금 산정 시 주택 수에 포함되어 세금 부담이 커질 수 있으므로, 반드시 관할 지자체 및 세무서에 문의하여 정확한 세금 관계를 확인해야 합니다.

임차인의 주거 여부:

주택임차권등기와 전입신고는 주택임차인의 대항력 확보 여부를 확인해야 함을 의미합니다. 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 보증금 전액을 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 **정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 분석**해야 합니다. (본 보고서에는 임차인 정보가 없어 권리분석을 완료할 수 없습니다.)

현황 확인:

폐문부재로 내부 이용상태를 확인할 수 없으므로, 입찰 전 현장조사를 통해 실제 주거용인지 또는 공실인지 등을 파악하는 것이 중요합니다.

3. 투자의견

3.1. 종합 의견

본건은 울산 동구 일산동의 상업지역 내 위치한 비교적 신축급 오피스텔로, 주변 편의시설 및 임대수요가 양호하여 기본적으로 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, 공부상 용도(업무시설/근린생활시설)와 실제 현황(주거용) 간의 괴리로 인해 **세금 문제와 임차인의 권리 분석이 필수적**입니다. 잠재적 리스크를 명확히 분석하고 입찰가에 반영한다면, 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

* **입지 우위성**: 홈플러스 인근 상업지역의 편리한 생활 인프라와 양호한 교통 여건

* **신축급 건물**: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하여 추가 수리 비용 부담이 적음

* **임대 수요**: 1인 가구를 위한 소형 오피스텔로, 일산해수욕장 상권 및 주변 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대 가능

---

컨설턴트 작성

법원 정보

울산지방법원 경매4계