나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9008 [3] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층303호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9008 [3] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층303호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경9008 | 소재지: 울산광역시 동구 번덕6길 3, 3층303호 (일산동,센트럴나인) | 감정가: 85,000,000원 | 최저가: 41,650,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호 울산지방법원 2024타경9008 (3)

소재지 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층303호

용도 오피스텔 (업무시설)

감정가 85,000,000원

매각대상 토지/건물 일괄매각

경매구분 부동산임의경매

소유자/채무자 주OOOOOOOOOO

채권자 주OOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적 3.89㎡ (약 1.18평)

건물면적 25.10㎡ (약 7.59평, 전용면적)

건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층건 중 3층

2. 물건 분석

2.1. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이다.

등기부상 권리관계는 복잡하지 않은 것으로 예상되며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸할 것으로 판단된다.

다만, 감정서상 용도가 제1종, 제2종 근린생활시설이라고 언급된 부분이 있으나, 주민등록초본상 전입신고가 되어 있고, 권리신고서 내용에 직원의 숙소로 사용했다는 내용이 있어 실제 주거용으로 사용되었을 가능성이 매우 높다.

이는 낙찰 후 주택 임대차보호법상 임차인의 권리나, 주거용 오피스텔로 인한 양도소득세 등 세금 문제에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 주거용 여부에 대한 면밀한 확인이 필요하다.

2.2. 입지조건

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 '홈플러스 울산동구점' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 판매시설, 공동주택 등이 혼재된 주상복합지역이다.

동측으로 중로에 접하여 차량 접근성이 좋고, 대중교통 사정은 보통으로 평가된다.

특히 일산해수욕장 버스정류장이 맞은편에 위치해 있으며, 104, 106, 401, 급행5002, 좌석1401 등 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 편의성이 높다.

또한, 울산 현대중공업 인근에 위치하여 관련 종사자의 숙소 수요가 있을 수 있는 입지이다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건 오피스텔은 일반상업지역에 위치하며, 주거시설과 상업시설이 어우러진 주상복합단지 내에 있어 생활 편의시설 접근성이 매우 우수하다.

주변에 홈플러스, 맥도날드, 스타벅스 등의 대형 상업시설 및 프랜차이즈가 즐비하며 , 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집되어 있어 실거주자 만족도가 높을 것으로 예상된다.

주요 관광지인 일산해수욕장이 도보 5분 거리에 있으며 , 대왕암, 슬도 등 천혜의 자연 관광지가 인근에 있어 주거 환경의 쾌적성 또한 양호하다.

혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았으며, 전반적으로 편리하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있다.

2.4. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '용도' 문제이다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 직원 숙소로 사용되었고 전입신고가 확인된 바, 주거용으로 인정될 경우 주택 임대차보호법의 적용을 받는 임차인이 있을 수 있다.

또한, 주거용 오피스텔로 인정될 경우 1가구 2주택 여부 등 세금 관련 문제가 발생할 수 있으므로, 정확한 현장 조사 및 관할 구청에 주거용 인정 여부를 확인해야 한다.

감정평가서상 폐문부재로 내부 이용상태 확인이 불가하였으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 고려해야 한다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건 울산 동구 일산동 센트럴나인 오피스텔은 우수한 상업지역 입지와 풍부한 생활 편의시설, 그리고 현대중공업이라는 안정적인 배후 수요를 갖춘 소형 오피스텔이다.

감정가가 85,000,000원으로 설정되어 있어 소액 투자로 접근하기 용이하다.

다만, 용도와 관련된 법률적/세금적 리스크(주거용 여부)를 해결하는 것이 성공적인 투자의 핵심이다.

권리분석상 큰 하자는 없어 보이나, 명도 과정에서 주거용 임차인에 대한 대처 방안을 마련해야 한다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 홈플러스, 일산해수욕장 인접 및 각종 편의시설 밀집지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상된다.

교통 편의성: 중로 접합 및 다수의 버스 노선이 지나는 정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리하다.

안정적인 배후 수요: 울산 현대중공업 인근에 위치하여 관련 종사자 및 1인 가구 직장인 수요를 기대할 수 있다.

소액 투자 가능성: 감정가가 비교적 낮아 초기 투자 비용 부담이 적고, 향후 시세 차익보다는 안정적인 월세 수익을 목적으로 하는 투자에 적합하다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계