나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9008 [6] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층306호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9008 [6] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층306호 오피스텔 경매

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울산지방법원 경매4계 2024타경9008 | 소재지: 울산광역시 동구 번덕6길 3, 3층306호 (일산동,센트럴나인) | 감정가: 85,000,000원 | 최저가: 41,650,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 울산지방법원 2024타경9008 (6) 오피스텔

1.1. 물건 개요

본건은 울산광역시 동구 일산동 579-24 소재 '센트럴나인' 3층 306호 업무시설(오피스텔)입니다. 홈플러스 울산동구점 인근에 위치하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 일반상업지역 내 핵심 입지에 자리하고 있습니다. 2018년 11월에 준공된 철근콘크리트구조의 지하 2층~지상 20층 건물 중 3층에 해당합니다.

사건번호: 울산지방법원 2024타경9008 (6)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층306호

용도: 오피스텔 (감정서상 제1, 2종 근린생활시설 병기)

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적(대지권): 3.89㎡ (약 1.18평)

건물면적 (전용면적): 25.10㎡ (약 7.59평)

건물면적 (분양면적): 약 39.56㎡ (약 11.97평) - 해당 타입 공급면적 기준

1.3. 특이 및 주의사항

감정서상 본건의 용도는 '제1종, 제2종 근린생활시설'로 표기되어 있으나, 현재 **주민등록초본상 전입신고**가 되어 있으며 **주택임대차 권리신고서가 제출**되어 있습니다. 이는 본건이 **주거용으로 이용 중**일 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

1.4. 입지 조건

최고의 입지:

본건은 울산 동구의 핵심 상업지구인 일산동에 위치하며, 홈플러스 울산동구점 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 일반상업지역에 속하여 근린생활시설, 판매시설, 공동주택 등이 밀집된 상권의 중심지입니다.

교통 및 접근성:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 동측으로 중로(대로 3류)에 접하고 있어 가시성 및 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용은 보통 수준이나, 주변에 버스 정류장이 있어 주요 지역으로의 이동은 용이합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본건이 위치한 일산동 상권은 울산 현대중공업 인근으로, 관련 종사자들의 임대 수요가 꾸준한 지역입니다. 특히, 오피스텔은 소형 주거를 찾는 1~2인 가구 및 직장인 수요를 흡수하는 위치적 강점을 가집니다. 일반상업지역에 따른 높은 용적률로 인해 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 매우 편리한 활성화된 상권입니다.

생활 정보:

도보 거리에 홈플러스, 맥도널드, 스타벅스, 마트, 병원, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집되어 있어 주거 편의성이 최상급입니다. 또한, 일산해수욕장과 인접하여 해변 산책 및 여가 생활이 가능합니다.

1.6. 권리 분석

매각 대상 및 형태:

토지/건물 일괄매각으로 진행되어 안정적입니다.

등기부상 권리관계:

부동산 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일한 '주식회사 OOO'으로 추정됩니다. 등기부상의 선순위 권리 및 말소기준권리는 별도 확인이 필요하지만, 일괄매각이므로 권리관계상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 분석 (가장 중요):

**주택임대차 권리신고서 제출** 및 **전입신고**가 확인되었으므로, 임차인이 실제 거주하며 대항력을 갖춘 임차인인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다면, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 있으므로, 해당 서류를 필히 열람해야 합니다. 임대관계는 미상으로 보고되어 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

법적 용도와 실제 사용의 괴리:

감정서상 '근린생활시설'이나 실제는 '주거용'으로 사용될 경우, 이는 **불법 용도변경**에 해당할 수 있습니다.

1. 이행강제금: 관할 지자체로부터 건축법 위반으로 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

2. 취득세 중과: 주거용 오피스텔은 주택 수에 산입되어 취득세 중과 대상이 될 수 있습니다. 이는 개인 투자자에게 큰 부담이 될 수 있는 요소이므로, 잔금 납부 전 용도 및 과세 기준을 반드시 확인해야 합니다.

건물 이용상태 미확인:

폐문부재로 내부 이용상태(주거 겸용 사용 여부)를 확인할 수 없었습니다. 명도 시 저항 및 내부 수리 필요성에 대한 불확실성이 있습니다.

혐오시설:

검색 결과 상 주거에 직접적인 영향을 미치는 주요 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일반상업지역 특성상 심야 시간대 소음 및 교통량이 많을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 오피스텔은 울산 동구의 핵심 상업 지구에 위치한 신축급 건물로, **뛰어난 입지와 풍부한 임차 수요**라는 강력한 장점을 가지고 있습니다. 감정가 8,500만 원은 주변 시세 및 임대수익률을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, **'근린생활시설' 용도와 '주거용' 실사용 간의 차이**로 인한 법적/세금적 리스크(이행강제금 및 취득세 중과)가 존재하므로, 입찰 전 이 부분을 명확히 해결하고 예상치 못한 비용을 산출해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. **핵심 입지 및 수요**: 홈플러스, 해수욕장, 현대중공업 인근으로 1인 가구 및 직장인 임대 수요가 확보된 상태입니다.

2. **높은 시세차익 가능성**: 입지 대비 저렴한 감정가로 진행될 경우, 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

3. **안정적 임대수익**: 준공 6년 차의 비교적 신축급 건물로, 풀옵션 구성이 되어 있어 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

**유의 사항**: 입찰 전 '주택임대차 권리신고서' 관련 선순위 임차인의 유무 및 대항력을 반드시 확인하여 명도 리스크를 최소화하고, 낙찰 후 용도에 따른 세금(취득세 등) 문제를 관할 지자체 및 세무 전문가에게 자문하여 최종 투자 여부를 결정해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계