나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9008 [8] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층308호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9008 [8] 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 3층308호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경9008 | 소재지: 울산광역시 동구 번덕6길 3, 3층308호 (일산동,센트럴나인) | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 39,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호 울산지방법원 2024타경9008 (8)의 오피스텔 물건에 대한 보고서입니다. 본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 "센트럴나인" 3층 308호이며, 용도는 오피스텔(업무시설)로 이용 중이거나 이용 예정인 물건입니다. 경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

감정가는 80,000,000원으로 책정되었습니다. 소유자, 채무자, 채권자가 모두 주식회사 형태의 법인으로 확인되어 특수관계인 간의 채권 문제로 인한 경매일 가능성이 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 주요 면적과 감정가 정보는 다음과 같습니다.

전용면적(건물): 23.58㎡ (약 7.13평)

공급면적(분양면적): 별도 정보 없음 (전용면적 기준 소형 오피스텔)

대지권(토지): 3.65㎡ (약 1.10평)

감정가: 80,000,000원

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 환경

최고의 입지:

본 오피스텔은 울산광역시 동구 일산동 중심 상업지역에 위치하며, 일반상업지역에 속해 있어 상업시설 및 주거시설로서의 활용도가 매우 높습니다. "홈플러스 울산동구점" 남측 인근에 위치하며, 중로(대로3류, 폭 25m-30m)에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다. 대중교통 이용 또한 버스정류장이 건물 맞은편에 위치하는 등 보통 이상으로 편리한 것으로 평가됩니다. 특히 울산의 주요 지역인 울산현대중공업 인근에 위치하여 관련 종사자들의 임차 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 생활정보:

본건이 위치한 일산동 센트럴나인 주변은 근린생활시설, 판매시설, 공동주택 등이 혼재된 주상복합 상권입니다. 특히 도보 5분 거리에 일산해수욕장이 위치하여 주거 환경의 쾌적성이 높고, 주변에 $\text{맥도널드, 스타벅스}$ 등 대형 프랜차이즈와 $\text{마트, 병원, 카페, 약국}$ 등 다양한 편의시설이 밀집되어 있어 1인 가구 및 소형 가구의 생활 편의성이 매우 높습니다. 본 건물 자체는 지하 2층, 지상 20층의 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 설비 내역(위생급배수, 승강기, 도시가스, 난방설비 등)을 갖추고 있습니다.

혐오시설 여부:

지도 및 검색을 통해 주변 환경을 확인한 결과, 본 물건의 가치를 저해할 만한 대형 $\text{혐오시설}$은 확인되지 않았으며, 오히려 $\text{홈플러스, 일산해수욕장}$ 등 주거 선호 시설이 가까이 위치합니다.

2.3. 권리 분석 (현황상)

경매 구분:

$\text{부동산임의경매}$ 사건으로, 일반적으로 $\text{강제경매}$보다 권리관계가 비교적 단순한 경우가 많습니다. 매각대상은 $\text{토지/건물 일괄매각}$으로 진행되어 토지와 건물을 모두 취득하게 되므로 권리 관계상 안전합니다.

특이 및 주의사항:

$\text{폐문부재}$로 인하여 내부 확인 및 정확한 $\text{이용상태}$ (주거용 또는 업무용) 확인이 불가능했습니다. 또한 $\text{임대관계 미상}$이므로, $\text{매각물건명세서}$ 및 현장 조사를 통해 $\text{대항력 있는 임차인}$의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 $\text{대항력 있는 임차인}$이 존재한다면 $\text{낙찰자가 추가로 인수}$해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크

점유 관계 미확인:

$\text{폐문부재}$로 인해 현 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인인지, 혹은 소유자나 채무자의 가족인지 등을 파악하기 어렵습니다. 낙찰 후 명도(인도명령 또는 명도소송)를 진행하는 데 있어 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

주거용 오피스텔 사용 여부:

공부상 용도는 $\text{업무시설(오피스텔)}$이지만, 실제 주거용으로 사용될 경우 $\text{주택 수}$에 포함되어 $\text{취득세}$ 등 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 매수자는 주거용 사용 여부를 확인하고 이에 따른 세금 계획을 수립해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 투자 포인트

핵심 입지:

울산 동구의 중심 상업지역이며 $\text{대형 마트(홈플러스)}$와 $\text{해수욕장}$ 등 주요 시설이 도보 거리에 위치하여 주거 및 임차 수요가 안정적입니다.

풍부한 임차 수요:

울산현대중공업 등 지역 주요 산업단지 인근으로 1인 가구 직장인 수요가 꾸준하며, 소형 오피스텔(전용 약 7.13평)로서 $\text{공실률 리스크}$가 낮을 것으로 예상됩니다.

환금성 우수:

소액 투자 및 소형 면적으로 $\text{환금성이 높고}$, 주거용 또는 업무용으로의 전환이 용이하여 다양한 매매/임대 전략을 구사할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본건 오피스텔은 우수한 입지 조건과 풍부한 임차 수요를 갖춘 매력적인 투자 물건입니다. 다만, $\text{폐문부재}$와 $\text{임대관계 미상}$이라는 현황상의 리스크가 존재하므로, 입찰에 앞서 법원 기록을 면밀히 검토하고 $\text{정확한 임차인 현황}$과 $\text{점유 관계}$를 확인하는 $\text{명도 리스크 분석}$이 필수적입니다. 적정 시세 대비 충분한 $\text{가격적인 안전 마진}$을 확보하여 입찰한다면 안정적인 임대수익과 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계