나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117824 [1] 울산광역시 울주군 상북면 산전리 208-9 팜스빌리지주건축물 1동 4층404호 연립주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117824 [1] 울산광역시 울주군 상북면 산전리 208-9 팜스빌리지주건축물 1동 4층404호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경117824 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 도동신리로 113, 1동 4층404호 (팜스빌리지주건축물) | 감정가: 282,000,000원 | 최저가: 138,180,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경117824 (1)이며, 소재지는 울산광역시 울주군 상북면 산전리 208-9 팜스빌리지주건축물 1동 4층404호 연립주택입니다. 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 및 채무자는 이OO, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가는 282,000,000원입니다.

토지면적은 152.25㎡ (약 46.06평)이며, 건물면적(전용)은 71.97㎡ (약 21.76평)입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면 산전리 <울산과학고등학교> 남서측 인근에 위치한 '팜스빌리지' 연립주택 단지입니다.

주위는 학교 시설과 더불어 농경지 및 임야가 혼재된 전원 주거 지역의 형태를 보이고 있습니다.

조용한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합한 입지입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량을 통한 접근이 용이하며, 단지 남동측으로 중로에 접하고 있어 도로 사정은 양호합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하나, 노선 종류 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악되어, 주로 자가용을 이용한 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 관계자 및 매각대상

본 사건은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건으로 진행됩니다.

채권자 김OO가 채무자 겸 소유자인 이OO에게 경매를 신청한 것으로, 복잡한 이해관계는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

제시외 면적은 없으며, 매각대상에 포함되어 권리상 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 공부(집합건물 등기 및 건축물대장)상 소재지는 산전리 208-9, 208-13으로 등재되었으나, 2017년 11월 토지 합병으로 인해 현재는 산전리 208-9 번지 지상에 소재하는 것으로 정리된 점은 참고해야 합니다.

4. 건물 및 토지 상세

4.1. 건물의 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 4층 건물 중 4층 404호이며, 2017년 10월 30일에 사용 승인된 비교적 신축급의 건물입니다.

외벽은 치장석 붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지바름 및 일부 타일 마감 등으로 마감되었습니다.

기본적인 위생, 급·배수, 승강기 설비와 난방 설비가 갖추어져 있어 이용 상태는 공동주택(연립주택)으로서 양호합니다.

4.2. 토지의 형상 및 이용 상태

토지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지이며, 공동주택(연립주택) 부지로 효율적으로 이용 중입니다.

단지 전체를 기준으로 남동측 중로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 농경지 및 임야가 혼재된 전원 주택가로, 대형 상권이 형성되어 있지 않습니다.

일반적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 차량을 이용하여 인근 읍내 또는 시내로 이동해야 이용할 수 있으므로, 상권 측면에서의 가치는 낮습니다.

이는 순수 주거 목적이나 전원생활을 선호하는 수요층에게 적합합니다.

5.2. 생활 정보

가장 큰 특징은 인근에 울산과학고등학교가 위치해 교육 환경 보호 구역(상대/절대 보호 구역)으로 지정되어 있다는 점입니다.

이는 유해 시설이 들어올 가능성이 극히 낮아 주거 환경의 쾌적성이 보장된다는 장점이 됩니다.

건물 내에 승강기 설비가 있어 4층 거주에 불편함이 적습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지는 도시지역 중 자연녹지지역에 속해 건폐율 및 용적률 제한이 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 250m 미만 축종) 및 교육 환경 보호 구역(상대보호구역, 절대보호구역)에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

특히 가축사육제한구역은 과거 주변에 축사가 있었거나, 있을 가능성을 내포하고 있으므로 현장 방문 시 혐오 시설 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 지리적 한계

상권이 미약하고 대중교통 이용이 불편하여 자가용 의존도가 높습니다.

이는 단점이 될 수 있으나, 반대로 전원적인 환경을 선호하는 수요층에게는 장점으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 2017년 사용 승인된 비교적 신축의 연립주택으로 건물 상태가 양호하며, 권리관계가 단순하여 입찰에 용이합니다.

전원형 주거 환경에 위치하여 도심의 번잡함을 피하고 조용한 생활을 원하는 실수요자에게 매우 적합한 물건입니다.

교육환경 보호구역 인근에 위치하여 주거 환경의 쾌적성도 높습니다.

7.2. 투자 포인트

1. 신축급 건물: 2017년 사용승인으로 내부 및 외부 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적습니다.

2. 단순한 권리관계: 토지/건물 일괄 매각 및 단순한 채무 관계로 권리 분석의 어려움이 없습니다.

3. 넓은 토지 지분: 연립주택임에도 토지면적이 152.25㎡(약 46.06평)로 상대적으로 넓어, 향후 지가 상승에 대한 잠재적 가치가 있습니다.

4. 쾌적한 주거 환경: 울산과학고등학교 인근 교육 보호 구역 내 위치하여 유해 시설로부터 안전한 주거 환경이 보장됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계