나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118308 [1] 울산광역시 동구 화정동 876-1 화정동명성블루빌3차 8층802호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118308 [1] 울산광역시 동구 화정동 876-1 화정동명성블루빌3차 8층802호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경118308 | 소재지: 울산광역시 동구 봉수로 64, 8층802호 (화정동,화정동명성블루빌3차) | 감정가: 269,000,000원 | 최저가: 131,810,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118308 (1)

소재지: 울산광역시 동구 화정동 876-1 화정동명성블루빌3차 8층802호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 269,000,000원

토지면적: 49.21㎡ (약 14.88평)

건물면적 (전용면적): 79.35㎡ (약 24.00평)

건물면적 (추정 분양면적): 약 107.12㎡ (약 32.39평, 32평형대 추정)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 진OO / (채무자 정보 공란)

채권자: 주OOOOOOO

특이사항/주의사항: 감정평가서상 특이사항 및 공부와의 차이 없음. 임대관계 미상.

1.2. 감정평가 요약

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 "울산과학대학교 동부캠퍼스" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 제반 주위환경 및 교통상황은 보통이며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 건물은 철근콘크리트구조의 10층 건 내 제8층으로서, 외벽은 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등으로, 창호는 하이샷시 2중창으로 마감되었습니다. 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 울산과학대학교 동부캠퍼스 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 높으며, 주위에는 상진초등학교, 상상미술유치원, 선미유치원 등이 밀집되어 있어 교육 환경이 양호한 지역으로 평가됩니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 교통 및 도로 환경

제반 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 특히, 본건 북서측으로 폭 약 25미터 내외의 주 간선도로(아스콘 포장도로, 대로2류)에 접하고 있어 차량 이동이 편리합니다. 토지는 완경사지대 내 정방형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 혐오시설 분석

제시된 감정평가서 상에는 혐오시설에 대한 언급이 없으며, 외부 지도 및 검색 서비스 확인 결과 물건지 인근에 특기할 만한 대규모 또는 악취/소음 유발 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 및 교육 관련 시설이 밀집한 지역입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매의 경우 통상 채무 변제를 위한 강제 집행이므로, 낙찰 후 배당 절차를 통해 채권 관계가 정리됩니다.

3.2. 명도 리스크 및 주의사항

임대차 관계는 '미상'으로 조사되었으나, 강제경매의 경우 소유자(진OO)가 점유하고 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 낙찰자는 잔금 납부 후 소유자 또는 대항력 없는 임차인을 상대로 명도 절차(인도명령 및 강제집행)를 진행해야 할 수 있습니다. 이에 따른 명도 비용 및 시간 계획을 수립해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주요 생활 시설 및 상권

주변은 아파트, 단독주택과 더불어 상가, 마트, 병원 등의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다. 학교 시설 밀집 지역으로 유해 업종이 제한되어 있어 건전한 주거 환경이 유지됩니다.

4.2. 토지이용계획

토지는 '제2종일반주거지역'으로 건폐율/용적률 등에서 상대적으로 양호한 건축이 가능한 지역입니다. 또한, '대로2류(폭 30m-35m)(보조간선도로)'에 접합하고 있어 향후 토지의 가치 판단에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.3. 행정 제한 사항

상대보호구역(상상미술유치원, 상진초등학교, 선미유치원, 울산과학대학교)이 설정되어 있어 교육 환경 보호가 이루어지고 있으나, 동시에 일부 건축 및 영업 행위에 제한이 있을 수 있음을 인지해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역적 리스크

본건은 다양한 교육시설의 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 추후 용도 변경이나 기타 개발 행위 시 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 규제를 받을 가능성이 있습니다.

5.2. 물건 관련 리스크

감정평가서상 '공부와의 차이 없음'으로 확인되었으나, 현장 조사 시 건물의 누수, 설비 고장 등 눈에 띄지 않는 하자가 있을 수 있으므로 입찰 전 반드시 내부 상태를 확인하는 것이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

울산 동구 화정동의 명성블루빌3차는 대학 캠퍼스 및 초등학교 인근에 위치한 전용 79.35㎡(약 24평)의 중소형 아파트로, 비교적 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 6천 9백만 원으로, 인근 실거래가 대비 적정한 수준인지 면밀한 분석이 필요합니다. 제2종일반주거지역의 주거 안정성과 도로 접근성을 바탕으로 실수요자 및 임대 투자자 모두에게 관심을 가질 만한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 학교와 근린생활시설이 혼재된 안정적인 주거 지역이며, 대로변에 인접하여 접근성이 양호합니다.

면적 및 용도: 실수요가 높은 79.35㎡ 전용면적(30평대 추정) 아파트로, 매매 및 임대 전환이 용이할 것으로 예상됩니다.

강제경매: 강제경매 특성상 채무 변제 목적이 강하므로, 채권자의 의지에 따라 신속하게 진행될 가능성이 있습니다.

안정성: 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계가 단순하며, 공부상 특별한 차이가 없어 물건 자체의 하자는 적을 것으로 보입니다.

**본 보고서는 참고용 자료이며, 입찰 여부 결정은 전문가의 추가적인 현장 조사와 면밀한 권리 분석 및 시세 조사를 통해 최종적으로 판단하시기를 권고 드립니다. 낙찰 후 명도 진행에 대한 구체적인 계획 수립이 필요합니다.**

법원 정보

울산지방법원 경매4계