나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117756 [1] 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 서동 우정혁신지구내 외솔초등학교 남서측 인근에 소재하며, 주변은 아파트
단지, 학교, 상가, 주택 및 근린생활시설 등으로 이용중이며 그외는 나지상태임.

교통상황

차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 내 1층으로
외벽 : 치장석, 판넬
내부 : 인테리어, 천정에어컨(108호)
창호 : 샤시 등

이용상태

기호1(104호) : 창고로 폐문상태임.
기호2(108호) : 공실.

설비내역

공동위생, 급배수설비, 화재관리, 승강기, 기타부대설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 사다리형 유사지로 근린생활시설 및 운동시설 등의 건부지임.

인접 도로상태등

토지는 동측 폭 33미터, 남측 폭 27.5미터 도로와 접하고 북서측으로 폭 16미터의 보행자도
로 및 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2013-08-30)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-12-20)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

일련번호 1(104호)은 호실표시가 없고 경계벽으로 구분되어 있으나 103호와의 경계벽을 일부 철거하여 103호와 같이 일체로 이용중이며 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 보이므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의 ‘구분소유권의 목적’이 인정될 수 있는 것으로 판단하고 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍니다.

일련번호 2(108호)는 호실표시가 없으나 경계벽으로 구분되어 있고 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있으므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의 ‘구분소유권의 목적’이 인정될 수 있는 것으로 판단하고 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상이며 내부 적치물 등에 대하여는 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.

2.주변 상가 미활성화로 경락가율이 낮은 지역이므로 응찰시 유의하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경117756 (1)

소재지: 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층104호

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 476,000,000원

토지면적: 35.82㎡ (약 10.83평)

건물면적: 68.52㎡ (약 20.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프비삼일유동화전문

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

* 울산광역시 중구 서동 우정혁신지구 내 외솔초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 학교, 상가, 주택 및 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 일부 나지 상태의 토지도 혼재되어 있습니다.

교통상황

* 본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 동측 폭 33미터, 남측 폭 27.5미터, 북서측 폭 16미터의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구)으로 지정되어 있습니다.

* 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로2류(폭 15m-20m) 도로와 접합니다.

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역에 해당하여 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

* 말소기준권리는 2016년 4월 6일 접수된 부산은행 근저당(을1)이며, 본 경매로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 채권 총액은 약 1,200,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

임차인 현황

* 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계 0원).

* 다만, 임대 관계는 미상이며, 내부 적치물 등이 존재할 수 있으므로 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상가 미활성화로 인해 경락가율이 낮은 지역으로 분석됩니다.

* 우정혁신지구 내 위치하나, 상권 활성화 정도는 상대적으로 낮은 편으로 보입니다.

* 아파트 단지, 학교 등 배후 수요는 존재하나, 상업 시설 이용률은 낮을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

* 외솔초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 및 주택가와 인접해 있어 기본적인 주거 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역 검색 결과, 일반적인 상업 및 주거 지역으로 파악되며, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉시 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현황 파악을 위해 현장 방문 및 추가 조사가 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 상권 미활성화로 인한 낮은 경락가율 및 향후 임대 수익 확보의 어려움이 예상됩니다.

* 104호 및 108호의 경우, 호실 표시가 없거나 경계벽 일부 철거로 인해 일체로 이용 중인 것으로 파악되어, 공부상 명확한 구분소유권 확인 및 경계 복원 관련 재확인이 필요합니다.

* 내부 적치물 및 임대 관계 미상으로 인한 인수 또는 명도 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 역사문화환경보존지역 등 토지이용계획상의 제한으로 인해 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 중구 우정혁신지구 내에 위치한 근린상가로, 입지 자체는 계획지구 내에 있으나 주변 상권이 아직 활성화되지 않은 점이 특징입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정이므로 비교적 명확하지만, 공부와의 차이 및 임차인 관련 불확실성 등은 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 상권의 낮은 활성화 정도와 낮은 경락가율은 투자 시 주요 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우정혁신지구라는 계획지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 현재의 낮은 경락가율은 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 근린상가로서 안정적인 수요층(아파트 단지, 학교 인근)이 존재할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 476,000,000원입니다.

* 본건은 주변 상가 미활성화 및 낮은 경락가율이 예상되는 지역이므로, 이러한 시장 상황과 권리 관계, 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 예상 입찰가는 시장 조사 및 현장 답사를 통해 구체적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.