나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117756 [1] 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층104호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117756 [1] 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층104호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경117756
• 주소: 울산광역시 중구 종가로 641, 1층104호 (서동,굿프라임1)
• 감정가: 476,000,000원
• 최저가: 233,240,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

울산지방법원 경매4계 2024타경117756 | 소재지: 울산광역시 중구 종가로 641, 1층104호 (서동,굿프라임1) | 감정가: 476,000,000원 | 최저가: 233,240,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 물건 기본 정보

소재지

울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층104호 (우정혁신지구 내)

사건번호

울산지방법원 2024타경117756 (1)

용도

근린생활시설

경매구분

부동산임의경매 (유동화물건)

감정가

476,000,000원

토지면적

35. 82㎡ (약 10.84평, 토지지분율 3582)

건물면적

68. 52㎡ (약 20.73평, 건물지분율 6852)

매각대상

토지/건물일괄매각

특이사항

감정평가서상 '창고로 폐문상태'이며, 건축물현황도와 달리 103호와 경계벽 일부를 철거하여 일체로 이용 중인 것으로 보임. 입찰 시 재확인이 필수적입니다. 또한, 유동화 물건입니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

위치 및 환경

울산 우정혁신지구 내 외솔초등학교 남서측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트 단지(서동우정LH아파트, KCC스위첸 등), 학교, 상가, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통 상황

대상물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

도로 상황

토지는 동측 폭 33미터, 남측 폭 27.5미터 도로와 접하며 북서측으로 폭 16미터의 보행자 도로 및 도로에 접하는 등 광대로와 접하고 있어 접근성 및 가시성은 양호한 편입니다.

토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구) 등으로 상업시설 용도의 토지 이용 규제를 받습니다.

1.3. 생활정보 및 주변 시설

주요 인프라

우정혁신지구 내 공공기관(한국동서발전, 한국에너지공단 등) 및 대규모 공동주택(아파트 단지)이 인접해 있어 기본적인 배후 인프라는 갖추고 있습니다.

혐오 시설 분석

검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 우정혁신도시 상권 자체가 집객시설(신세계백화점 등) 건립 지연 및 인구 유입 정체, 인구감소세 등의 악재로 인해 상권 활성화가 미흡한 상태로 파악됩니다.

2. 물건 상세 분석 및 특이사항

2.1. 권리분석

채권 관계

부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로 '유동화 물건'으로 확인되어 매각 후 인수될 권리가 없는 경우 권리 관계는 비교적 단순할 수 있으나, 말소기준권리 이하의 임차권 등 권리 관계 변동 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

소유자 및 채무자

소유자는 장OO로 확인됩니다. 채무자 정보는 별도로 표기되지 않았습니다.

공부와의 차이 및 중요 유의사항

일련번호 1(104호)은 현재 호실 표시가 없으며, 103호와 경계벽 일부를 철거하여 일체로 이용 중입니다. 감정평가서상으로는 경계복원이 용이하여 구분소유권이 인정될 것으로 판단하고 있으나, 낙찰 후 원상복구 문제(비용 및 인허가), 103호 소유주와의 관계 정립 등 복합적인 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 관련 법규 검토가 필수입니다.

또한, 일련번호 2(108호)는 공실 상태이며, 104호와 함께 경매 진행 시 전체적인 활용 방안을 고려해야 합니다.

2.2. 상권분석 및 이용 현황

이용 상태

기호1(104호)은 현재 '창고로 폐문상태'이며, 기호2(108호)는 '공실' 상태입니다. 기존 용도는 근린생활시설(상가)입니다.

상권 활성화

감정평가서의 기타참고사항에 "주변 상가 미활성화로 경락가율이 낮은 지역" 이라는 명확한 언급이 있습니다.

실제 주변 상권은 혁신도시 조성 이후에도 유동 인구 부족, 과잉 공급, 의료복합타운 준공 불발 등 여러 악재로 인해 공실이 높은 상황이며 상권 침체가 지속되고 있는 지역입니다.

임대 관계

임대 관계는 미상입니다. 내부 적치물 등에 대해서도 명도 시 문제가 발생할 수 있으니 유의해야 합니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

핵심 리스크: 경계 및 이용 현황

103호와의 경계벽 철거 및 일체 이용 문제는 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 낙찰자가 해당 호실을 독립적으로 사용하거나 매각하기 위해서는 원상복구가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

상권 리스크

주변 상권이 현재 침체 상태이며, 공실률이 높아 임차인 확보에 어려움이 예상됩니다. 당장의 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게는 위험 요소가 높습니다. 향후 울산상공회의소 이전이나 의료복합타운 건립 재추진 등 개발 호재에 대한 변동성을 주시해야 합니다.

건물 상태

건물은 철근콘크리트구조로 양호해 보이나, 104호의 내부 인테리어, 천정 에어컨 등의 상태와 창고 이용 상태 등을 현장에서 반드시 확인해야 합니다.

3. 투자 의견 및 전략

3.1. 종합 의견

본 물건은 울산 우정혁신도시 내에 위치하여 우수한 교통 여건 및 잠재적 배후 수요를 갖추고 있으나, 현 시점에서는 상권 미활성화로 인한 높은 공실 위험 및 경계벽 철거로 인한 명도/원상복구 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 일반적인 수익형 부동산 투자보다는 리스크를 감수하고 장기적인 관점에서 접근해야 하는 특수 물건으로 판단됩니다.

3.2. 투자 포인트

경쟁력 있는 가격

상권 미활성화로 인해 경락가율이 낮을 것으로 예상되어, 유찰 시 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

입지적 잠재력

울산 혁신도시라는 공공기관 밀집 지역 내 핵심 상업지구에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 학교에 인접해 있어 장기적으로 혁신도시 상권이 안정화될 경우 가치 상승 여력이 있습니다.

광대로 접합

동, 남, 북서측으로 광대로와 접하고 있어 접근성과 가시성이 매우 우수합니다. 향후 상권이 활성화될 경우 1층 상가로서의 입지적 우위를 점할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계