나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117756 [2] 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층108호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117756 [2] 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층108호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경117756 | 소재지: 울산광역시 중구 종가로 641, 1층108호 (서동,굿프라임1) | 감정가: 406,000,000원 | 최저가: 198,940,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경117756 (2)이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건의 용도는 근린생활시설이며, 소재지는 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층 108호입니다.

감정가는 406,000,000원입니다.

채권자는 에이치XXXXX이며, 본 건은 유동화물건으로 분류됩니다.

1.2. 물건 현황

본 물건의 토지면적은 30.53제곱미터(약 9.24평)이며, 건물면적은 58.40제곱미터(약 17.67평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 치장석 및 판넬 마감, 내부는 인테리어 및 천정 에어컨이 설치되어 있습니다.

이용상태는 현재 '공실' 상태입니다.

설비내역으로는 공동위생, 급배수설비, 화재관리, 승강기 및 기타 부대설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 중구 서동 우정혁신지구 내에 위치하며, 외솔초등학교 남서측 인근에 소재합니다.

주변은 아파트 단지, 학교, 상가, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 혁신도시 기반시설을 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

토지는 완경사지대의 사다리형 유사지이며, 일반상업지역에 위치하여 상업시설로서의 활용도가 높습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다.

토지는 동측 폭 33미터, 남측 폭 27.5미터의 광폭 도로와 접하고 있으며, 북서측으로도 폭 16미터의 보행자 도로 및 도로에 접하는 우수한 도로 접근성을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 현황

본 경매는 부동산 임의경매이며, 토지 및 건물의 일괄 매각으로 진행됩니다.

특이사항으로 '유동화물건'인 점이 확인됩니다. 유동화물건은 일반 채권보다 대출금이 높거나 미회수 가능성이 높아 매각이 원활하지 않을 경우에 유동화 회사로 채권이 양도된 경우가 많으므로, 입찰가 산정 시에는 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

3.2. 공부상 및 이용상태 특이사항

본 물건(108호)은 호실 표시가 없으나 경계벽으로 구분되어 있고, 건축물현황도에 위치 및 수치가 표시되어 있어 '구분소유권의 목적'이 인정되는 것으로 판단되었습니다.

그러나 감정평가서에 명시된 대로, 경매 진행 및 응찰 시에는 반드시 현장 및 건축물현황도 등을 재확인하여 구분소유권 성립 여부를 최종 확인해야 합니다.

현재 공실 상태이며, 이용상태 확인 시 내부 적치물 등에 유의해야 합니다.

4. 상권 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 상권 분석

본 물건은 울산 혁신도시 내 일반상업지역에 위치하고 있습니다.

주변에 아파트 단지와 학교(외솔초등학교) 등이 있어 기본적인 배후 수요는 존재하지만, 현재 이용상태는 공실이며 상권이 아직 완전히 활성화되지 않은 것으로 보입니다.

1층 근린생활시설의 용도로, 향후 상권 활성화 시 소매점, 학원, 사무실 등 다양한 용도로의 활용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

감정평가서 '기타참고사항'에 명시된 바와 같이, "주변 상가 미활성화로 경락가율이 낮은 지역" 이라는 점이 가장 큰 리스크입니다.

이는 현재 공실 상태와 맞물려 장기간 임대가 지연되거나, 초기 임대료 수준이 기대치보다 낮을 수 있음을 시사합니다.

임대관계는 미상이며, 현재 '공실' 상태이므로 명도 시 임차인 문제는 없으나, 대신 새로운 임차인을 유치하기 위한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

울산 혁신도시 내 일반상업지역이라는 우수한 입지적 장점과 광폭 도로에 접하는 뛰어난 접근성을 가졌음에도 불구하고, 주변 상권의 미활성화로 인해 낮은 경락가율을 보일 가능성이 높은 물건입니다.

투자 시, 혁신도시의 장기적 발전 가능성을 보고 현재의 낮은 경락가율을 기회로 활용할 수 있는지 여부를 중점적으로 검토해야 합니다.

현재 공실 상태에 대한 임대 전략과 상권 활성화 시점까지의 보유 비용(이자, 관리비 등)을 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 혁신도시 내 일반상업지역이며, 33미터/27.5미터의 광폭 도로에 접하는 우수한 코너급 입지 조건을 가짐.

저가 매수 기회: 주변 상권 미활성화로 인한 낮은 경락가율을 기록할 경우, 감정가 대비 저가로 매수할 수 있는 기회.

개발 잠재력: 혁신도시가 정착 단계에 접어들고 주변 아파트 입주 및 상권 활성화가 진행될 경우, 높은 시세차익 및 안정적인 임대수익 확보 가능성.

명확한 권리: 현재 공실 상태로 확인되어 임차인에 대한 명도 리스크가 낮음 (단, 내부 적치물 등에 대한 확인 필요).

법원 정보

울산지방법원 경매4계