나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117756 [2] 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2024.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 서동 우정혁신지구내 외솔초등학교 남서측 인근에 소재하며, 주변은 아파트
단지, 학교, 상가, 주택 및 근린생활시설 등으로 이용중이며 그외는 나지상태임.

교통상황

차량출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 내 1층으로
외벽 : 치장석, 판넬
내부 : 인테리어, 천정에어컨(108호)
창호 : 샤시 등

이용상태

기호1(104호) : 창고로 폐문상태임.
기호2(108호) : 공실.

설비내역

공동위생, 급배수설비, 화재관리, 승강기, 기타부대설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 사다리형 유사지로 근린생활시설 및 운동시설 등의 건부지임.

인접 도로상태등

토지는 동측 폭 33미터, 남측 폭 27.5미터 도로와 접하고 북서측으로 폭 16미터의 보행자도
로 및 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2013-08-30)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-12-20)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

일련번호 1(104호)은 호실표시가 없고 경계벽으로 구분되어 있으나 103호와의 경계벽을 일부 철거하여 103호와 같이 일체로 이용중이며 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있어 경계복원이 용이한 것으로 보이므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의 ‘구분소유권의 목적’이 인정될 수 있는 것으로 판단하고 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍니다.

일련번호 2(108호)는 호실표시가 없으나 경계벽으로 구분되어 있고 건축물현황도에 위치 및 각 수치가 표시되어 있으므로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의 ‘구분소유권의 목적’이 인정될 수 있는 것으로 판단하고 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 재확인하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상이며 내부 적치물 등에 대하여는 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.

2.주변 상가 미활성화로 경락가율이 낮은 지역이므로 응찰시 유의하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경117756 (2)

소재지: 울산광역시 중구 서동 612-7 굿프라임1 1층108호

용도: 근린상가

감정가: 406,000,000원

토지면적: 30.53㎡ (약 9.24평)

토지 지분: 30.53㎡ (약 9.24평)

건물면적: 58.40㎡ (약 17.67평)

건물 지분: 58.40㎡ (약 17.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 중구 서동, 우정혁신지구 내 외솔초등학교 남서측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 상가, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며 일부 나지 상태도 관찰됩니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본 물건은 동측으로 폭 33미터, 남측으로 폭 27.5미터의 도로와 접하고 있으며, 북서측으로는 폭 16미터의 보행자도로 및 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역 등의 공법상 제한사항이 있습니다.

1.2. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 1층에 해당합니다. 외벽은 치장석 및 판넬로 마감되었으며, 내부는 인테리어와 천정 에어컨이 설치되어 있습니다. 창호는 샤시 등입니다.

* 이용상태: 본 물건(108호)은 현재 공실 상태입니다.

* 설비내역: 공동 위생, 급배수 설비, 화재 관리 설비, 승강기 및 기타 부대 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 5월 9일 부산은행 근저당권 (채권금액 600,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 동순위 이하의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 '비고:'로만 표기되어 있어 실제 존재 여부 및 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 주요 권리 내용:

* 소유권 보존: 지오오디개발주식회사 (2016-01-25)

* 소유권 이전: 장원향 (2016-05-09, 매매 681,500,000원)

* 근저당: 부산은행 (2016-05-09, 600,000,000원, 말소기준)

* 임의경매 개시결정: 에이치에프비삼일유동화전문 (2024-10-21, 1,191,244,443원)

* 압류: 중구(울산광역시) (2025-07-14)

* 등기부 채권 총액: 600,000,000원

1.4. 상권분석

* 건물 내 이용현황: 본 물건지인 108호는 공실 상태입니다. (참고로 104호는 창고로 폐문 상태입니다.)

* 주변 상권 특성: 본 물건이 소재한 지역은 주변 상가 활성화가 미흡한 편으로, 경락가율이 낮은 경향을 보인다는 점에 유의해야 합니다. 이는 향후 매각 시 입찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 시설: 외솔초등학교가 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 기타 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 외솔초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에 아파트 단지와 상가, 주택 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 인근에 버스 정류장이 있어 시내 이동이 용이합니다. 차량을 이용한 외부 접근성 또한 도로망이 잘 갖추어져 있어 편리합니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 파악된 바로는 본 물건지 주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본 물건지 108호가 현재 공실 상태이며, 주변 상권의 미활성화로 인해 공실 장기화 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 낮은 경락가율: 주변 상가 미활성화로 인한 경락가율 저조 현상은 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 임대관계 불확실성: 임대 관계가 불명확하며, 내부 적치물 등이 존재할 수 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. (임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 점유 관계 확인 필요)

* 공부와의 차이: 본 물건(108호)은 건축물현황도에 위치 및 수치가 표시되어 있어 구분소유권의 목적이 인정될 것으로 보이나, 호실 표시가 명확하지 않은 점은 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 서동의 우정혁신지구 내에 위치한 근린상가로, 외솔초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 자체는 양호한 편입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 편리하며, 일반상업지역으로 향후 개발 가능성도 잠재하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 연식 대비 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

그러나 본 물건지 108호가 현재 공실이며, 주변 상권의 활성화가 부족하여 경락가율이 낮은 지역이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 또한, 임대 관계가 불명확하고 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수들도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 즉시 활용 가능한 공실 상태: 현재 공실로 인수 후 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능합니다.

* 교육 및 생활 인프라: 외솔초등학교가 인접해 있고, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

* 개발 잠재력: 우정혁신지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 및 상권 활성화 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 406,000,000원을 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인근 유사 부동산의 최근 매매 사례 및 공실률, 임대료 수준

* 물건의 현 공실 상태 및 향후 공실 발생 가능성

* 주변 상권의 미활성화 정도와 향후 회복 전망

* 명도 관련 예상 소요 비용 및 기간

* 경매 시장 참여자들의 경쟁 정도

정확한 입찰가 산정은 전문가와의 상담 및 추가적인 현장 조사를 통해 보다 구체적인 시장 분석이 수반되어야 합니다. 본 보고서에서 제시된 예상 입찰가는 잠재적 투자 가치를 평가하기 위한 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.