나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118377 [2] 울산광역시 남구 신정동 1110 리더스파크 19층1908호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118377 [2] 울산광역시 남구 신정동 1110 리더스파크 19층1908호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경118377 | 소재지: 울산광역시 남구 두왕로 337-1, 19층1908호 (신정동,리더스파크) | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 117,110,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 울산지방법원 2024타경118377 (2)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각 건입니다.

소유자 및 채무자는 주OOOOOO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 소재지 및 용도

소재지는 울산광역시 남구 신정동 1110 리더스파크 19층1908호이며, 용도는 오피스텔입니다.

1.3. 물건 면적 및 감정가

본 건의 감정가는 239,000,000원입니다.

토지 면적은 9.17㎡ (약 2.77평)이며, 건물(전용) 면적은 56.70㎡ (약 17.15평)입니다.

제시외 면적은 토지 및 건물 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지 및 건물 현황

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

본건은 울산광역시 남구 신정동의 "공업탑" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 숙박시설 및 공동주택 등이 혼재된 주상복합 지역입니다.

일반상업지역 내에 위치하여 상업 및 업무 인프라가 잘 갖추어져 있어 업무시설(오피스텔)로서의 입지 조건은 우수합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

외부 가로망 상태는 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 스라브지붕의 20층 건물 중 19층 1908호입니다.

건물 외벽은 치장석 및 몰탈위 페인팅 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호 등입니다.

현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지 형상은 부정형이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있으며, 중점경관관리구역(2018-03-23) 및 가축사육제한구역입니다.

소로2류(폭 8m-10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 범위 및 특이사항

토지 및 건물이 일괄 매각 대상이므로 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

공부와의 차이는 없습니다.

특이사항 및 주의사항은 현재 보고서상에는 기재된 바 없습니다.

3.2. 채권/채무 관계

부동산강제경매 사건으로, 채무자(소유자)와 채권자 간의 채무 관계를 근거로 진행되는 경매입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건이 위치한 지역은 공업탑 인근 일반상업지역으로, 다양한 상업시설, 업무시설, 숙박시설이 밀집되어 있어 오피스텔의 주 수요층인 직장인 및 1인 가구의 수요가 높은 상권으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보

주변에 상업 및 업무시설이 다수 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 보입니다.

4.3. 인근 시설 및 혐오시설

주변에는 상업시설, 업무시설 등이 형성되어 있어 편의성이 높습니다.

검색 결과, 본 건에서 다소 거리가 있는 울산 남구 태화강역 인근의 삼산·여천 쓰레기 매립장은 현재 생태 정원 및 파크골프장으로 조성되는 등 혐오시설이 친환경 공간으로 탈바꿈하고 있는 것으로 확인됩니다.

따라서, 본 건 소재지 주변에 즉각적인 생활에 영향을 미칠 만한 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

임대 관계는 미상(알 수 없음)으로 조사되어, 매수 시 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 추가적인 현장 조사와 명도 계획 수립이 필요합니다.

일반상업지역 내 위치하며, 시가지경관지구 및 중점경관관리구역에 속하는 점은 향후 건축 행위 등에 있어 관련 규제를 받을 수 있으나, 현 오피스텔 이용에는 영향이 적습니다.

5.2. 종합 의견

울산의 주요 거점 중 하나인 공업탑 인근에 위치한 오피스텔로, 주거 및 업무용 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 입지적 장점을 가집니다.

비교적 안정적인 철근콘크리트 구조의 건물이며, 기본 설비(위생, 승강기, 소화전, 도시가스)가 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 투자 포인트

최고의 입지: 공업탑 인근의 일반상업지역으로, 풍부한 업무시설 수요를 바탕으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

환금성: 오피스텔은 소액 투자 및 환금성이 비교적 우수하며, 본 건은 17평형대(전용)로 선호도가 높은 면적대입니다.

저층 대비 경쟁 우위: 20층 중 19층에 위치하여 조망권 및 일조권 확보에 유리하여 향후 매각 또는 임대 시 경쟁력을 가질 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계