나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118377 [1] 울산광역시 남구 신정동 1110 리더스파크 8층808호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118377 [1] 울산광역시 남구 신정동 1110 리더스파크 8층808호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경118377 | 소재지: 울산광역시 남구 두왕로 337-1, 8층808호 (신정동,리더스파크) | 감정가: 228,000,000원 | 최저가: 111,720,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118377 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1110 리더스파크 8층 808호

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 228,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 주OOOOOO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 상세 현황

전용면적(건물): 56.70㎡ (약 17.15평)

대지권(토지): 9.17㎡ (약 2.77평)

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 20층 건물 내 제8층

층수: 8층

이용상태: 업무시설(오피스텔)

1.3. 건물 및 설비 내역

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

외벽: 치장석 및 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 마감 등

창호: 샤시 창호 등

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 울산광역시의 주요 상권 및 업무지구인 '공업탑' 남서측 인근에 위치하여 상업, 업무, 숙박, 주거 시설이 혼재된 중심 상업지역에 해당합니다. 교통 환경은 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용에 큰 무리가 없는 보통 수준입니다.

본건이 위치한 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)에 속하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역이 상업 및 업무 활동의 중심지로서 중요하게 관리되고 있음을 나타냅니다.

2.2. 상권분석

본건 주변은 공업탑 로터리를 중심으로 형성된 구도심 상권으로, 오피스텔, 숙박시설, 각종 상업시설이 밀집되어 있습니다.

주요 도로변은 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지며, 유동 인구가 높은 편입니다.

본건 오피스텔은 업무시설로 이용 중이며, 인근에 상업시설이 풍부하여 업무와 생활 편의를 동시에 충족할 수 있는 입지적 강점을 가집니다.

2.3. 생활정보

본건 주변은 상업지역 특성상 다양한 편의시설 및 음식점 등이 밀집되어 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교통 인프라가 양호하여 울산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

학교, 공공시설 등은 주거지역에 비해 밀집도가 낮을 수 있으나, 공업탑 인근의 중심지에 위치하여 기본적인 생활 인프라는 잘 갖춰져 있습니다.

2.4. 혐오시설 검토 및 잠재적 리스크

주변 시설 검토 결과, 직접적인 초근접 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 남구 태화강역 인근에 위치한 삼산/여천 쓰레기 매립장이 있으나, 이는 본건 소재지로부터 일정한 거리가 있으며 현재는 파크골프장을 품은 생태 정원으로 조성될 예정입니다.

잠재적 리스크로는 오피스텔의 특성상 주거용 또는 업무용으로 사용 여부에 따라 세금 및 전입신고 문제 등이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현황 조사를 통한 사용 목적 확인이 중요합니다. 또한, 매각대상 건물은 20층 중 8층에 위치하여 소음 및 사생활 노출 등 상업지역의 일반적인 리스크를 가집니다.

3. 권리 분석 및 기타 사항

3.1. 권리분석

본 경매 사건은 '부동산강제경매'이며, 채무자(소유자)와 채권자가 명확합니다.

매각대상은 '토지/건물일괄매각'이므로, 낙찰 후 건물과 토지 모두의 소유권을 취득하게 되어 권리관계가 단순합니다.

제시외 면적이 0.00㎡로, 건물 및 토지 공부(公簿)와의 면적 차이는 없는 것으로 보고되어 있어 명확합니다.

본건은 미상의 임대 관계가 있는 것으로 보고서에 명시되어 있어, 낙찰자는 명도(점유 이전) 과정에서 임차인(또는 점유자)에 대한 정확한 권리 관계 및 대항력 유무를 사전에 확인해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

감정평가서 상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 입찰 시 반드시 현황조사 및 매각물건명세서 확인을 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부와 그에 따른 인수 금액 발생 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

구분건물감정평가요항표에 기호(1, 2)가 함께 기재되어 있으나, 본 사건번호(1)의 대상은 8층 808호이므로, 물건의 특정에 유의해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 울산 남구 신정동의 주요 상업 중심지인 공업탑 인근에 위치하여 입지적 경쟁력이 높습니다.

감정가는 228,000,000원으로, 중심 상업지역 오피스텔로서의 가치를 평가받았습니다.

토지/건물 일괄 매각으로 권리관계가 명료하나, 임대차 관계가 '미상'이므로 명도 리스크에 대비한 철저한 권리 분석과 현장 조사가 수반되어야 합니다.

특히, 오피스텔은 주거용(전입신고 가능성) 또는 업무용(사업자등록 가능성)에 따라 추후 매각 시 양도소득세 등 세제상의 차이가 발생할 수 있으므로, 낙찰 후 활용 계획에 따른 검토가 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 울산의 주요 상업/업무지구인 '공업탑' 인근의 중심상업지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

높은 활용도: 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 56.70㎡ (약 17.15평)의 전용면적으로 1~2인 가구 주거 또는 소규모 사무실 용도로 활용도가 높습니다.

경매를 통한 시세차익 가능성: 최초 감정가 대비 유찰을 통해 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득하여 투자 수익을 극대화할 수 있는 기회가 있습니다.

단순한 매각 구조: 토지/건물 일괄 매각 건으로, 복잡한 지분 문제가 없어 투자 접근성이 좋습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계