나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116849 [1] 경상남도 김해시 진영읍 본산리 18-6 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116849 [1] 경상남도 김해시 진영읍 본산리 18-6 전 경매

• 사건번호: 2024타경116849
• 주소: 경상남도 김해시 진영읍 본산리 18-6
• 감정가: 317,300,000원
• 최저가: 203,072,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

창원지방법원 경매1계 2024타경116849 | 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 본산리 18-6 | 감정가: 317,300,000원 | 최저가: 203,072,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경116849 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 본산리 18-6 외 (일괄매각 대상)

용도: 전 외 (현황 혼재)

감정가: 317,300,000원

토지면적: $1,670.00 \text{m}^2$ (약 505.2평)

1.2. 경매 정보

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매 (중복사건)

소유자/채무자: 노OO

채권자: 홍OO

주의사항: 일괄매각

농지취득자격증명 요함 (미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

기호(3) 지상에 제시외 분묘 소재함.

기호(5-7) 지상에 제시외 건물 및 구축물 소재함.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

대상 토지는 경상남도 김해시 진영읍 본산리 소재 '봉하마을' 인근에 산재되어 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 그리고 농경지 등으로 형성된 지역입니다. 봉하마을은 고(故) 노무현 대통령의 생가 및 묘역이 위치한 곳으로, 생태문화공원과 화포천 습지보전관리센터 등 문화·생태 관광 거점의 역할을 하고 있어 주거 및 전원생활 입지로서 높은 선호도를 가집니다.

2.2. 교통 상황

대상 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 일부 필지(기호 1, 2, 5-7)는 노폭 약 7m~10m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 반면, 기호(3)과 기호(4)는 지적도상 맹지이나, 실제 현황은 노폭 약 2.5m 내외의 포장도로가 소재하여 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보이지만, 건축 행위 시 도로 문제가 발생할 수 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

김해시 진영읍은 전국적인 특산물인 진영단감의 원산지이며, 창원시 근교 지역으로서 성장 잠재력이 풍부한 지역입니다. 본산리 일대는 봉하마을을 중심으로 문화/생태 관련 시설(생태농업포럼, 화포천 습지)이 발달되어 있으며, 관광객 유입이 꾸준하여 장기적으로 상업시설 확충의 잠재력이 있습니다. 현재까지 검색된 주변 정보로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 물건 현황 및 이용 상태

3.1. 토지 이용 현황

본 일괄매각 물건은 총 7개의 필지(기호 1~7)로 구성되어 이용 상태가 매우 복합적입니다.

농경지 이용: 기호(1, 2)는 부정형 평지의 농경지(전)로 이용 중입니다.

임야 이용: 기호(3)은 사다리 완경사의 자연림 및 일부 묘지, 기호(4)는 사다리 완경사의 자연림 상태입니다.

주거용 이용: 기호(5-7)은 부정형 및 사다리 평지의 토지로서, 주거용 건부지(대)로 이용 중입니다. 특히 기호(5)는 공부상 '전'이나 현황 '대'로 이용 중인 점을 확인해야 합니다.

3.2. 공법적 제한 사항

토지이용계획상 도시지역 내 보전녹지지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역, 자연취락지구 등으로 복잡하게 지정되어 있습니다.

농지 관련: 기호(1, 2)는 영농여건불리농지, 기호(5-7)은 농업진흥구역(농지법)에 포함되어 있어 농지로서의 규제를 받습니다.

환경/문화 관련: 가축사육제한구역(모든축종), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리 관계

본 건은 소유자와 채무자가 동일한(노OO) 강제경매 물건입니다. 채권자(홍OO)의 채권 확보를 위한 경매 진행 건이며, 등기부상 특이한 권리 변동 사항이나 복잡한 임차인 관계(임대관계 미상)는 보고서 정보만으로는 확인되지 않아 현장 조사가 필수입니다.

4.2. 잠재적 리스크

제시외 물건: 기호(3) 지상의 분묘와 기호(5-7) 지상의 제시외 건물 및 구축물(건축물대장 확인 및 철거/지료 문제)에 대한 처리 방안 및 비용을 고려해야 합니다.

농지취득자격증명(농취증) 위험: 농지법의 적용을 받는 필지(기호 1, 2, 5-7 등)를 포함하고 있으므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 낙찰 전 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

맹지 리스크: 기호(3, 4)는 지적도상 맹지이며, 현황 도로가 있더라도 건축 인허가 시 도로 사용 승낙 문제 등 진입로 확보 리스크가 존재합니다.

5. 투자 포인트

최고의 입지: 노무현 전 대통령의 고향 마을이자 관광 명소인 봉하마을 인근의 토지로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

복합적 활용 가능성: 일괄매각 물건임에도 불구하고, 농경지, 임야, 주거용 건부지가 혼재되어 있어, 농업 경영, 전원주택 건축, 임야 관리 등 다양한 목적의 복합적인 활용을 계획할 수 있습니다.

용도 변경 잠재력: 기호(5)와 같이 공부상 '전'을 현황 '대'로 이용하고 있는 부분이 있어, 향후 적법한 절차를 통해 지목 변경을 추진할 수 있는 잠재력이 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 김해시 진영읍 본산리 봉하마을 인근에 위치한 토지 $1,670.00 \text{m}^2$ (약 505.2평) 일괄매각 건입니다. 토지 이용 현황(농경지, 임야, 주거용)과 공법적 제한(녹지지역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역 등)이 복잡하게 얽혀 있어, 명확한 개발 목적과 계획 없이는 접근이 어렵습니다.

성공적인 투자를 위해서는 다음의 필수 점검 사항을 선행해야 합니다.

첫째, 농지취득자격증명 발급 가능성 확인 (특히 농업진흥구역 필지).

둘째, 제시외 건물 및 구축물, 분묘에 대한 처리 비용 및 명도(철거/지료) 계획 수립.

셋째, 맹지(기호 3, 4)의 현황 도로 사용에 대한 법적 리스크 검토.

이러한 리스크를 명확히 인지하고 해결 방안을 수립할 수 있다면, 봉하마을 인근이라는 희소성과 복합적 활용 가치를 통해 장기적인 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계