나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116849 [3] 경상남도 김해시 진영읍 본산리 8-301 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116849 [3] 경상남도 김해시 진영읍 본산리 8-301 대지 경매

• 사건번호: 2024타경116849
• 주소: 경상남도 김해시 진영읍 본산리 8-301
• 감정가: 402,000,000원
• 최저가: 257,280,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 대지

창원지방법원 경매1계 2024타경116849 | 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 본산리 8-301 | 감정가: 402,000,000원 | 최저가: 257,280,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경116849 (3)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 본산리 8-301 외 (목록 5번 토지를 포함한 일괄매각 건)

용도: 대지 (공부상 '전', 현황 '주거용 건부지'로 이용 중인 목록 포함)

매각 대상: 토지매각 (일괄매각)

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 노OO

채권자: 홍OO

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 402,000,000원

토지 면적: 807.00㎡ (약 244.13평)

건물 제시외 면적: 436.55㎡ (토지 위에 소재하나 매각 제외)

1.3. 매각 조건 및 특이사항

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 요구, 법정지상권 성립여부 불분명

주의사항: 일괄매각, 매각대상 토지 위에 소재하는 제시외 건물 및 구축물은 매각에서 제외됨.

최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.

농지 관련 특이사항: 목록 5번 토지는 농지취득자격증명(농취증)을 요하며, 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않음. 해당 지역은 농업진흥구역 내에 위치함.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건 토지는 경상남도 김해시 진영읍 본산리 소재 "봉하마을" 인근에 산재되어 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 인근의 봉하마을은 고 노무현 대통령의 생가 및 묘역이 위치하여 전국적인 관광 명소로 방문객의 왕래가 많은 곳입니다. 이로 인해 조용하고 친환경적인 마을 분위기를 형성하고 있다는 평가가 있습니다. 다만, 산 하나를 넘어가면 난개발로 인해 중소규모 공장들이 밀집되어 있는 곳도 있으나, 마을 주변에서는 공장 등의 혐오시설이 크게 체감되지는 않는 것으로 보입니다.

2.2. 교통 상황

대상 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 봉하마을 인근은 외곽 시골 마을의 특성상 대중교통 이용 편의는 다소 좋지 않은 편입니다. 14번 국도 진영~한림 구간이 개통되어 봉하마을IC 금봉교차로를 이용하면 접근성이 개선되었습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본 건은 기호(1)부터 (7)까지 여러 필지를 포함하는 일괄매각 건으로 파악됩니다. 목록 5번은 공부상 지목은 '전'(농지)이나, 현황은 '주거용 건부지 및 정원 등'으로 이용 중입니다. 기호(5~7)은 부정형 및 사다리 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 일부 필지(기호 1, 2)는 농경지로, 다른 필지(기호 3, 4)는 자연림 및 묘지로 이용되는 등 다양한 현황을 보입니다. 목록 5~7은 인근 필지를 통한 북측 노폭 약 10m, 동측 노폭 약 7m 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 제시외 건물/구축물 문제

본 건은 '토지매각'이며, 매각대상 토지 위에 소재하는 제시외 건물(436.55㎡) 및 구축물은 매각에서 제외됩니다. 이는 매수인이 토지를 낙찰받더라도 위 제시외 건물을 취득할 수 없음을 의미합니다.

3.2. 법정지상권 문제 (최대 리스크)

매각에서 제외된 제시외 건물에 대해 '법정지상권 성립여부 불분명'이라고 명시되어 있습니다. 만약 법정지상권이 성립한다면, 토지 낙찰자는 건물 소유자에게 해당 건물을 철거하라고 요구할 수 없으며, 건물 소유자로부터 지료만 받을 수 있습니다. 이 경우 토지 가치가 크게 하락하게 되므로, 매수 전 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 분석이 필수입니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 사실은 최저매각가격 산정 시에도 가격 제한 요인으로 반영되었습니다.

3.3. 농지취득자격증명 (농취증) 문제 (최대 리스크)

목록 5번 토지는 지목이 '전'이고, 농업진흥구역 내 '생산녹지지역'에 위치합니다. 따라서 매수인은 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 몰수됩니다.

3.4. 농지전용 및 원상회복 리스크 (최대 리스크)

목록 5번 토지는 공부상 지목은 '전'이지만, 현황은 '대'(주거용 건부지)로 이용 중입니다. 이는 농지전용허가를 받았거나, 불법 전용된 것일 수 있습니다. 관할관청(김해시 진영읍) 확인 결과,

1) 농업진흥구역이므로 일반 주택 건축은 불가하며, 농지전용허가 변경 시 농어업인만 가능합니다.

2) 농지전용허가를 취소한 경우, 해당 부지가 이미 착공 등으로 형질이 변경되었다면 행위자 및 새로운 소유자에게 '농지의 원상회복명령'이 내려질 수 있습니다. 이는 낙찰자가 상당한 비용을 들여 토지를 농지로 되돌려 놓아야 할 수 있음을 의미합니다. 반드시 사전에 관할관청에 직접 문의하여 허가 여부, 허가자 변경 가능성, 원상회복 명령 가능성 등을 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보 분석

4.1. 상권 분석

주변은 봉하마을을 찾는 관광객을 대상으로 하는 근린생활시설(식당, 카페, 기념품점 등 봉하장터)이 일부 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 다만, 본 토지가 일반적인 상업지역에 위치한 것은 아니므로, 상업적 개발 가치보다는 주거, 전원생활 또는 관광 관련 시설(펜션, 민박 등) 개발 가능성 관점에서 접근해야 합니다.

4.2. 생활정보 및 개발 제한

본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역, 자연취락지구 등 복합적인 용도지역에 걸쳐 있으며, 특히 기호(5~7)은 '농업진흥구역'에 속합니다. 이 지역은 농지법에 따라 농업 생산과 관련 없는 행위나 개발이 엄격히 제한됩니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 일부 환경 관련 시설 건축이 제한됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권에 의한 토지 이용 제한 리스크

제시외 건물이 상당한 면적(436.55㎡)을 차지하고 있으며, 법정지상권이 성립할 경우 건물을 철거하지 못하고 토지 소유권 행사에 영구적인 제약을 받을 수 있습니다. 매매가치가 크게 훼손될 위험이 있습니다.

5.2. 농지법 위반 및 원상회복 명령 리스크

공부상 '전'을 '대'로 이용하고 있는 현황은 중대한 농지법 위반 사항일 수 있습니다. 관할 관청으로부터 원상회복 명령(토지를 다시 농지로 되돌리는 명령)을 받을 경우, 막대한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있으며, 주거용으로 이용하려는 계획 자체가 무산될 수 있습니다.

5.3. 농취증 발급 불확실성

농업진흥구역 내 농지(전)를 매수하기 위해서는 농업 경영 계획을 수립하고 농취증을 발급받아야 합니다. 현황이 '대'이더라도 지목이 '전'인 이상, 매수인의 농업인 자격 또는 농지전용허가 변경 조건(농어업인만 가능)에 부합하지 않으면 농취증 발급이 불가능하며, 입찰 보증금을 몰수당합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 전국적인 인지도를 가진 봉하마을 인근의 넓은 토지(약 244평)라는 매력적인 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 매각 대상에서 제외된 제시외 건물에 대한 법정지상권 문제, 그리고 농업진흥구역 내 농지를 주거용으로 현황 이용하고 있는 것에 대한 농지법상 원상회복 명령 리스크 및 농취증 발급 리스크 등 *중대한 법적/규제적 리스크*를 내포하고 있습니다. 단순 투자가 아닌 고도의 권리 분석과 행정 기관과의 사전 확인(농취증, 농지전용허가, 원상회복 명령 가능성 등)이 필수적으로 요구되는 '고위험-고수익' 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 봉하마을 인근으로, 미래 전원주택이나 관광 관련 시설(숙박, 카페 등) 개발 시 희소성이 높음. (단, 농지법 규제 해소 전제)

대면적 토지: 807.00㎡ (약 244.13평)의 넓은 면적으로, 활용도가 높음.

제시외 건물 제한으로 인한 최저가 하락: 제시외 건물로 인해 가치가 제한되어 있어, 법정지상권 리스크를 감수하고 입찰 시 상대적으로 낮은 가격에 토지를 취득할 가능성이 있음.

6.3. 특별 강조 사항 (반드시 선행되어야 할 조치)

1) 관할 법원에 비치된 감정평가서, 매각물건명세서 등 확인

2) 김해시청 또는 진영읍사무소 농지 담당 부서에 목록 5번 토지의 농지전용허가 현황, 허가자 변경 가능 조건, 원상회복 명령 가능성 등 직접 확인

3) 법정지상권 성립 여부 및 제시외 건물 철거 가능성에 대한 법률 전문가의 사전 자문 필수

법원 정보

창원지방법원 경매1계