나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5283 [1] 충청남도 당진시 정미면 대운산리 산26 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5283 [1] 충청남도 당진시 정미면 대운산리 산26 임야 경매

• 사건번호: 2024타경5283
• 주소: 충청남도 당진시 정미면 대운산리 산26
• 감정가: 555,756,900원
• 최저가: 272,321,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

서산지원 경매6계 2024타경5283 | 소재지: 충청남도 당진시 정미면 대운산리 산26 | 감정가: 555,756,900원 | 최저가: 272,321,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2024타경5283 (1)

소재지: 충청남도 당진시 정미면 대운산리 산26

용도: 임야 (현황 자연림 및 도로)

토지면적: 55,531.00제곱미터 (약 16,800.8평수)

감정가: 555,756,900원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 천OOOOOO

특이사항: 분묘기지권 성립 여부 불분명, 을구 순위 1번 지상권 설정 등기 매수인 인수

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 정미면 대운산리 소재 '대운산리신농회관' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지 및 임야 등이 혼재하는 임야지대입니다.

인근까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

본건 토지는 부정형 완경사지로서, 현황 자연림 및 일부 도로로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 3미터 내외의 현황 비포장도로가 소재하여 차량 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 토지매각이며 부동산임의경매 사건입니다.

인수주의 권리:

을구 순위 1번 지상권설정등기(1995. 11. 20. 접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 중대한 권리입니다. 해당 지상권의 내용(범위, 기간)에 따라 토지 사용 및 개발에 심각한 제약이 따를 수 있으며, 투자 시 면밀한 분석이 필수적입니다.

제시외 물건 및 분묘:

제시외 관정 1식(기호㉠)은 토지의 부합물 및 종물로 사료되어 매각대상에 포함됩니다.

지상에 분묘가 소재하며, 해당 분묘로 인한 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 매수인이 추후 이장 협의 또는 소송을 진행해야 할 잠재적 리스크이며, 최저매각가격에 해당 리스크가 이미 반영된 상태입니다.

매각대상 아닌 제시외 건물(창고 3개동, 비닐하우스 3개동)과 제시외 건물 기호㉡(주택) 일부가 인접지와 걸쳐 소재하므로, 매수 후 철거 및 이전을 요구해야 할 가능성이 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 주위가 공장, 농경지, 임야 등으로 이루어진 지역으로, 뚜렷한 상업시설은 미비한 것으로 보입니다.

토지이용계획상 농림지역 및 보전관리지역에 해당하여 상업적 개발 행위는 매우 제한적입니다.

주변에 중·소규모의 공장이 산재해 있어 산업시설 부지 또는 장기적인 임야 자체의 가치 투자에 적합할 수 있으나, 현 시점에서 활발한 상권이 형성되었다고 보기는 어렵습니다.

1.5. 생활정보

본건은 당진시 정미면의 외곽 임야지대에 위치하여 생활 편의시설이 인근에 밀집되어 있지 않습니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 차량을 이용한 이동이 필수적인 환경입니다.

가장 가까운 시설로는 '대운산리신농회관'이 있으며, 일반적인 생활 인프라(대형마트, 병원 등)는 당진 시내권으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 중대한 지상권 인수 리스크: 1995년 설정된 지상권이 매수인에게 인수됩니다. 이 권리로 인해 토지의 사용, 수익, 개발이 장기간 심각하게 제한될 수 있습니다.

2. 분묘기지권 리스크: 분묘기지권 성립 여부 불분명으로 인해, 매수 후 분묘 이장 및 철거를 위한 법적 분쟁 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 복잡한 토지이용계획: 농림지역, 보전관리지역이 대부분이며, 접도구역(고속국도), 도로구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등이 복합적으로 존재하여 개발 행위에 많은 제약이 따릅니다.

4. 제시외 건물 처리: 매각대상 아닌 창고, 비닐하우스, 주택 일부에 대한 철거 또는 이전을 위한 협의 및 법적 조치가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 약 1만 6천 8백 평에 달하는 대규모 임야 물건으로, 감정가 대비 최저매각가격이 지상권 및 분묘 등 리스크를 반영하여 결정된 것으로 보입니다.

교통상황은 보통이며, 대로2류 및 중로3류 등 계획 도로에 접합되어 있어 잠재적인 개발 가치는 있으나, 선순위 지상권 인수와 분묘기지권 리스크라는 큰 부담을 안고 있습니다.

투자자는 토지의 면적이 크다는 장점보다는, 지상권과 분묘 관련 법적 분쟁 해결 가능성 및 비용을 면밀히 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다. 단기 차익보다는 장기적인 관점에서 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 대규모 토지 면적: 55,531.00제곱미터 (약 16,800.8평수)의 넓은 면적을 저렴하게 취득할 기회입니다.

2. 도로 조건: 대로2류 및 중로3류(계획도로)에 접합되어 있으며, 현황 폭 3m 내외 비포장도로가 존재하여 향후 개발 시 도로 접근성이 양호합니다.

3. 관정 포함: 제시외 물건 중 관정 1식은 매각 대상에 포함되어 토지 이용의 편의를 더합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계