나이스옥션 법원경매 서산 2024타경62064 [1] 충청남도 당진시 대호지면 장정리 380-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경62064 [1] 충청남도 당진시 대호지면 장정리 380-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경62064
• 주소: 충청남도 당진시 대호지면 장정리 380-1
• 감정가: 1,758,789,000원
• 최저가: 861,806,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

서산지원 경매6계 2024타경62064 | 소재지: 충청남도 당진시 대호지면 장정리 380-1 | 감정가: 1,758,789,000원 | 최저가: 861,806,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서산지원 2024타경62064 (1)

소재지: 충청남도 당진시 대호지면 장정리 380-1 외 4필지 일괄

용도: 임야

토지면적: 30,443.00㎡ (약 9,208.8평)

감정가: 1,758,789,000원

1.2. 채무 및 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 천OOOOOOOOO

매각대상: 토지매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 수목(향나무 7주) 매각에서 제외함.

*본 물건은 임야(토지) 매각이므로 아파트 전용/분양면적 표기는 해당 사항 없습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 당진시 대호지면 장정리 소재 ‘장정리마을회관’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 자연림 및 농경지, 그리고 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 자연림 지역입니다. 주로 산림의 형태로 이루어져 있으며, 개발보다는 보전 가치가 높은 지역에 해당됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 버스정류장으로의 접근성 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 전체 5필지 중 일부(일련번호 2~4)는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이며, 인접 토지를 경유해야만 접근이 가능합니다. 1번 및 5번 필지는 북서측 및 북동측으로 비포장 농로(도로 및 구거)를 경유하여 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본 물건은 총 5필지로 구성된 부정형의 임야입니다.

일련번호 (1, 3, 5)는 산지복구된 '조림(造林)' 상태이며, (2)는 '자연림' 상태, (4)는 '조림 및 자연림 등'의 상태로 이용 중입니다. 전체적으로 대규모의 임야로서 활용 목적에 따라 산지 복구 계획 및 개발 계획이 수립되어야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 및 권리 관계

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지 전체(5필지 일괄)입니다. 소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 권리 관계는 적을 것으로 보입니다. 다만, 본건은 토지 외에 제시외 수목(향나무 7주)이 존재하며, 이는 *매각에서 제외*된다는 점을 주의해야 합니다. 제시외 수목의 처리(철거, 매수 등)에 관한 협의가 필요할 수 있습니다. 건물 제시외면적 7.00㎡이 있으나, 건물 자체의 면적은 0㎡이므로 이는 수목의 점유 면적일 가능성이 높습니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.2. 법적 제한 사항

본 물건은 토지이용계획상 용도지역이 복잡하게 혼재되어 있어, 향후 개발 시 주의가 필요합니다.

계획관리지역: 일련번호 (1, 3, 5)는 계획관리지역 및 준보전산지입니다. 이는 비교적 개발이 용이한 지역으로 장기적인 개발 잠재력이 높습니다.

농림지역: 일련번호 (2, 4)는 농림지역 및 임업용산지(4번은 계획관리지역 일부 포함)입니다. 농림지역은 개발 행위에 대한 제한이 매우 엄격하므로, 토지 전체를 활용하기 위해서는 법규 검토가 필수적입니다.

가축사육제한구역: 일부는 전부제한 구역이며, 일부는 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 등이 제한되는 구역으로 지정되어 있습니다.

성장관리계획구역: 계획관리지역 필지는 성장관리계획구역(일반형)에 해당되어, 향후 건축 시 계획에 부합해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 임야이므로 직접적인 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 일부 필지(약 55% 가량)가 계획관리지역에 해당되므로, 장기적으로는 주말 농장, 힐링 센터, 수목원 등의 개발을 통한 간접적인 상권(관광/체험) 창출 가능성은 있습니다. 대규모 면적(9천 평 이상)을 활용한 토목 개발 사업에 적합한 물건입니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

본건은 장정리 마을회관 인근의 자연림 지역에 위치하여 기본적인 농촌 생활 인프라에 접근이 가능합니다.

인근에 특별히 대규모의 혐오시설(예: 대형 쓰레기 매립장, 화장터 등)은 확인되지 않으나, 농촌 지역의 특성상 소규모 축사 또는 농업 시설이 있을 수 있으며, 이는 사전에 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 접근성 및 맹지 리스크

전체 5필지 중 3필지(일련번호 2, 3, 4)가 지적도상 맹지이므로, 이 필지들의 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 확보(통행 지역권 설정 또는 매입)가 필요하며, 이로 인해 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 복잡한 용도지역 및 개발 제한

농림지역과 계획관리지역이 혼재되어 있어, 통합적인 개발 계획 수립이 어렵습니다. 특히 농림지역(임업용산지)의 개발 제한 규정을 정확히 숙지하지 않으면, 개발 인허가 과정에서 큰 제약을 받을 수 있습니다. 산지전용허가 등 관련 법규 검토가 필수입니다.

5.3. 제시외 수목 처리 리스크

매각에서 제외된 제시외 수목(향나무 7주)에 대해 낙찰자가 소유자 등과 협의하여 처리해야 합니다. 협의가 원만하지 않을 경우, 소송 등의 법적 절차를 거쳐야 하는 추가 리스크가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 총 면적 9,208.8평에 달하는 대규모 임야로서, 감정가 17억 5천만원대의 자산입니다. 용도지역이 농림지역과 계획관리지역으로 혼재되어 있어 개발 난이도가 높으나, 대규모 면적을 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 특히 일부 필지가 계획관리지역에 해당되어, 장기적인 개발 또는 보전 가치를 동시에 고려할 수 있는 투자 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

대규모 임야 투자: 9천 평 이상의 대규모 임야를 일괄 취득할 수 있는 기회입니다.

계획관리지역 활용: 전체 토지 중 비교적 개발이 자유로운 계획관리지역 필지들을 활용하여 1차적으로 수익 창출 기반을 마련할 수 있습니다.

장기적 가치 투자: 임야의 특성상 단기 시세차익보다는 장기적인 산림 경영 또는 용도 변경을 통한 자산 가치 상승을 목표로 하는 투자자에게 적합합니다. (예: 수목원, 체험 학습장, 대규모 전원주택 부지 조성 등)

*반드시 입찰 전 전문가와 맹지 해소 방안 및 복잡한 토지이용계획에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계