나이스옥션 법원경매 서산 2025타경25 [1] 충청남도 서산시 부석면 강당리 47-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경25 [1] 충청남도 서산시 부석면 강당리 47-2 전 경매

• 사건번호: 2025타경25
• 주소: 충청남도 서산시 부석면 강당리 47-2
• 용도: 전

서산지원 경매6계 2025타경25 | 소재지: 충청남도 서산시 부석면 강당리 47-2 | 감정가: 1,577,863,800원 | 최저가: 1,104,505,000원 | 용도: 전

1. 서산지원 2025타경25 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경25 (1)

소재지: 충청남도 서산시 부석면 강당리 47-2

용도: 전

감정가: 1,577,863,800원

토지면적: 26,092.00㎡ (약 7,893.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

본 경매 물건은 토지를 매각 대상으로 하며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다.

주의사항으로는, 일괄매각이며, 목록(2)~(5)의 경우 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

또한, 목록(4)에는 제시외 관정이 포함되어 있으며, 비닐하우스가 소재하나 매각 대상은 아닙니다.

목록(5)에는 매각 대상이 아닌 태양광발전시설이 소재하고 있으며, 최저매각가격은 이 점을 감안하여 책정되었습니다.

지목과 현황이 다른 부분이 있습니다. 목록(1)은 지목이 "임야"이나 현황은 대부분 "전"입니다. 목록(3)은 지목이 "전"이나 현황은 대부분 "도로"로 이용 중입니다. 목록(5)는 지목이 "전"이나 현황은 "잡종지(태양광발전시설 부지)"입니다.

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 충청남도 서산시 부석면 강당리에 소재하며, 주변은 전·답 등의 농경지와 단독주택 등으로 형성된 지역입니다. 북동측 근거리에 "강당초등학교"가 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

기호1: 부정형 토지로 대부분 현황 "전"으로 이용 중이며, 남서측 일부는 "도로"로 추정됩니다.

기호2: 사다리형 토지로 "전"으로 이용 중입니다.

기호3: 부정형 토지로 현황 "도로"로 이용 중입니다.

기호4: 부정형 토지로 "전(미경작)"으로 이용 중입니다.

기호5: 사다리형 토지로 "제시외 태양광발전시설" 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

기호1: 지적도상 맹지이나, 남서측으로 약 2-3미터 현황 도로가 소재합니다.

기호2: 북측으로 왕복 2차선 도로와 접하며, 동측으로 약 2-3미터 현황 도로(기호3 토지)와 접합니다.

기호3: 본 토지 자체가 2-3미터 내외의 현황 도로입니다.

기호4: 지적도상 맹지이나, 북측으로 현황 도로(기호3 토지)가 소재합니다.

기호5: 지적도상 맹지이나, 북동측으로 현황 도로(기호3 토지)가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호1: 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000m 일부 제한: 돼지/개/닭/오리/메추리 불가), 준보전산지.

기호2-5: 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000m 일부 제한: 돼지/개/닭/오리/메추리 불가).

제시목록 외의 물건: 제시외 태양광발전시설, 제시외 비닐하우스, 제시외 관정 등이 소재합니다.

공부와의 차이:

기호1: 지목 "임야"이나 현황 "전"으로 이용 중.

기호3: 지목 "전"이나 현황 "도로"로 이용 중.

기호5: 지목 "전"이나 현황 "잡종지(태양광발전시설 부지)"로 이용 중.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지 조건

본 물건은 충청남도 서산시 부석면 강당리에 위치합니다. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 북동측 가까이에 강당초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 가능한 교통 요지입니다. 본 물건 인근으로는 강당저수지가 있으며, 해안가와도 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 서산시에는 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 운영 중이며, 이는 체험형 관광 시설로도 조성되어 있어 혐오시설로서의 부정적 이미지를 희석하고 있습니다. 그러나 해당 시설이 본 물건의 직접적인 인근에 위치하는지는 추가 확인이 필요합니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 등 특정 가축의 사육이 1,000m 이내에서 제한될 수 있습니다.

3. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다. 채무자의 재산에 대해 강제집행이 이루어진 건입니다.

권리 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 "농지취득자격증명"입니다. 본 물건의 용도가 "전"이며, 일부 토지는 현황상 도로, 잡종지, 경작되지 않은 전으로 이용되는 등 공부와 현황이 상이합니다. 특히 목록(2)~(5)의 경우 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 낙찰받더라도 소유권을 취득하지 못하고 보증금이 몰수될 수 있습니다. 따라서 경매 참여 전 반드시 해당 지역의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인해야 합니다.

4. 상권 분석

본 물건이 위치한 서산시 부석면 강당리는 주로 농경지와 전원주택 단지가 형성된 지역입니다. 인근에 강당초등학교가 있어 지역 내 교육 수요를 충족시킬 수 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가나 농산물 직거래 장터 등이 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 이는 부동산강제경매로 나온 토지 자체에 대한 분석이며, 주변 배후 상권으로서의 잠재력은 해당 토지의 향후 개발 방향에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활 정보

본 물건지에서 가장 가까운 교육 시설은 강당초등학교입니다. 이 외에 부석면 소재지 또는 인근 지역에 보건지소, 주민센터, 우체국 등 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 대형마트나 병원 등은 차량으로 이동 가능한 거리에 있는 서산 시내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 농지취득자격증명 발급 문제입니다. 농지법에 따라 농지 취득 시에는 자격증명이 필수이며, 이를 취득하지 못할 경우 낙찰이 무효가 되거나 보증금을 잃을 수 있습니다.

또한, 지목과 현황의 불일치 (임야/전, 전/도로, 전/잡종지)는 향후 토지 이용 계획 수립이나 건축 시 법규 적용에 혼란을 야기할 수 있습니다. 특히 현황 도로로 이용 중인 토지(목록 3)의 경우, 지자체와의 이해관계나 소유권 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

제시외 태양광발전시설, 비닐하우스, 관정 등이 소재하고 있어, 이는 매각 대상 외의 물건임에도 불구하고 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 시설물들에 대한 법적, 물리적 처리 방안을 사전에 파악해야 합니다.

가축사육제한구역에 해당하여 축산업 관련 사업을 계획할 경우 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 넓은 토지를 비교적 저렴한 감정가에 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 하지만 농지취득자격증명 발급의 확실성, 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 제시외 물건 존재 등 명확한 확인과 검토가 선행되어야 하는 물건입니다. 농지취득이 가능하고, 토지의 현황을 고려한 개발 또는 활용 계획을 수립할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 특히 지목상 임야이나 현황 전인 기호1 토지, 그리고 현황 도로로 이용되는 기호3 토지의 활용 방안에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 토지를 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력.

토지 이용 현황(전, 도로, 잡종지)을 고려한 다양한 개발 또는 활용 가능성 모색.

강당초등학교 인접 및 농경지 지역 특성을 활용한 친환경 농업 또는 주말 농장, 전원주택 단지 조성 가능성.

향후 서산시 지역 개발 계획에 따른 토지 가치 상승 기대.

다만, 투자 전 반드시 농지취득자격증명 발급 여부를 확인하고, 공부와 현황의 차이 및 제시외 물건에 대한 철저한 실사를 진행해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계