나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50112 [2] 충청남도 당진시 송악읍 복운리 98-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50112 [2] 충청남도 당진시 송악읍 복운리 98-4 임야 경매

• 사건번호: 2025타경50112
• 주소: 충청남도 당진시 송악읍 복운리 98-4
• 용도: 임야

서산지원 경매6계 2025타경50112 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 복운리 98-4 | 감정가: 1,247,428,000원 | 최저가: 427,868,000원 | 용도: 임야

1. 서산지원 2025타경50112 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경50112 (2)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 복운리 98-4

용도: 임야

감정가: 124,742,800원

토지면적: 7,223.00㎡ (약 2,185.06평)

토지 지분 면적: 7,023.9068㎡ (약 2,124.62평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 허OO

1.1. 1. 상세 정보

지목은 임야이나, 현황은 일부 "전", "비포장도로", "포장도로" 등으로 이용 중인 자연림 상태입니다.

주요 주의사항으로는 일괄 매각이나 토지 일부 지분 매각 건이며, 목록 (4) 지상에 매각 대상이 아닌 컨테이너 1개(이동 가능, 감정평가 제외)가 소재하고 있습니다.

특이사항으로 '공유자우선매수신고'가 기재되어 있으나, '주의사항'에 '공유자우선매수청구권 없음'이라고 명시되어 있어, 해당 청구권은 행사할 수 없을 것으로 판단됩니다.

본 건은 중복 사건이며, 다수의 선순위 가등기가 존재하여 매수인에게 인수됩니다.

1.2. 입지 조건

위치 및 주위 환경: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리에 위치하며, "복운1리 마을회관" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 전답 등의 농경지, 단독주택 및 자연림이 혼재된 농촌지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 및 간선도로와의 접근성은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태: 본건 토지(기호 1, 6)는 남측 일부를 포함하여 폭 약 2m 포장도로와 접하고 있습니다. 기호 2는 북측 일부를 폭 약 2m 비포장도로로 이용하며, 기호 3은 북측 일부를 폭 약 2m 비포장도로로 이용하고 동측으로 폭 약 2m 포장도로와 접합니다. 기호 4는 동측 일부를 포함하여 폭 약 2m 포장도로와 접하며, 기호 5는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(송악02 산업형)에 속하며, 가축사육제한구역(일부 제한) 및 준보전산지 등의 토지 이용 규제를 받습니다.

1.3. 권리 분석

매각 조건: 본건은 일괄 매각 대상이나, 토지 일부 지분만 매각됩니다.

말소 기준 권리: 2018년 7월 11일 접수 제30142호 소유권이전청구권가등기 (목록 3)입니다.

인수되는 권리: 목록 (2) 갑구 순위 3번 소유권이전청구권가등기(2018. 7. 27. 접수 제33573호), 목록 (3) 갑구 순위 2번 소유권이전청구권가등기(2018. 7. 11. 접수 제30142호), 목록 (4) 갑구 순위 2번 소유권이전청구권가등기(2018. 7. 13. 접수 제30574호), 목록 (4) 갑구 순위 3번 소유권이전청구권가등기(2018. 7. 19. 접수 제31996호), 목록 (4) 갑구 순위 4번 소유권이전청구권가등기(2018. 9. 5. 접수 제39173호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

기타 권리 사항: 공유자우선매수청구권이 없으므로, 이에 대한 고려는 불필요합니다. 다수의 가등기가 매수인에게 인수되는 점은 매우 중요하므로, 철저한 권리 분석이 요구됩니다. 중복 사건이므로 관련 정보를 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 구성되어 있습니다. "복운1리 마을회관"이 인근에 있습니다.

본 토지는 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 산업 시설 입지 가능성을 내포하고 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 북동측 인근으로 중소 규모의 산업단지가 조성되어 있거나 계획 중인 것으로 파악됩니다. 일부 지역에서는 축사 시설이 확인되었으나, 본건과의 직선거리가 일정 거리 이상으로 이격되어 있어 직접적인 악영향은 제한적일 것으로 보입니다. 현재까지 해당 지역에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활 정보

본건은 자연림 및 농경지가 포함된 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 가능하며, 생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요한 근거리 읍/면 소재지 이용이 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리 인수 부담: 가장 큰 리스크는 다수의 소유권이전청구권 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 향후 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 요구로 이어질 수 있습니다.

지분 매각의 한계: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 향후 토지 이용 시 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

현황과 공부상 차이: 지목은 임야이나 현황이 전, 도로 등으로 이용 중이므로, 추후 원상 복구 명령 등 행정적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

컨테이너 존재: 매각 대상이 아닌 컨테이너가 토지 지상에 존재하므로, 이에 대한 처리 방안을 미리 강구해야 합니다.

공유자우선매수청구권 부재: 관련 주의사항에 명시된 바와 같이, 공유자우선매수청구권 행사가 불가함을 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 송악읍 복운리에 위치한 임야 지분 매각 건입니다. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형)에 속해 있어 개발 잠재력을 가지고 있으나, 현재는 농경지, 자연림, 일부 도로 등으로 이용되고 있습니다.

가장 큰 걸림돌은 다수의 가등기 권리가 매수인에게 인수된다는 점입니다. 따라서 권리 분석에 매우 신중해야 하며, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

지분 매각 건이므로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 공유자들과의 원활한 소통과 합의가 중요합니다.

토지 현황과 공부상의 차이, 매각 대상 외 컨테이너의 존재 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

산업형 성장관리계획구역: 지역 개발 및 산업 시설 입지 가능성이 높아 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

자연 친화적 입지: 농경지와 자연림이 혼재되어 있어, 전원생활 또는 친환경 사업 등 다양한 목적의 개발 가능성이 있습니다.

인근 산업단지와의 연계: 주변 산업단지 개발에 따른 수혜를 받을 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매6계