나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50198 [4] 충청남도 태안군 태안읍 평천리 986 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50198 [4] 충청남도 태안군 태안읍 평천리 986 답 경매

• 사건번호: 2025타경50198
• 주소: 충청남도 태안군 태안읍 평천리 986
• 감정가: 434,919,000원
• 최저가: 213,110,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

서산지원 경매6계 2025타경50198 | 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 평천리 986 | 감정가: 434,919,000원 | 최저가: 213,110,000원 | 용도: 답

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 요약 정보

사건번호: 서산지원 2025타경50198 (4)

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 평천리 986 외 (일괄매각)

용도: 답 (토지 전체 면적 기준)

감정가: 434,919,000원

토지면적: 3987.00㎡ (약 1206.07평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 박OO / 박OO

채권자: 태OOOOOO

1.2. 특이 및 주의사항

농지취득자격증명서 제출 필수: 목록 (7), (8)은 농지(답)이므로 농지취득자격증명서(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

일괄매각: 본건은 목록 (1)~(8) 토지 전체를 일괄매각하는 건입니다.

제시외 물건 존재: 일련번호 (2) 임야 위에 제시외 분묘가 소재하고 있습니다. 이는 낙찰 후 분묘기지권 성립 여부 및 처리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

공부상 지목과 현황의 불일치: 일련번호 (3)은 공부상 '대'이나 현황 '도로'로, 일련번호 (5)는 공부상 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 제한을 받을 수 있으며, 특히 현황 도로 부분은 사도(私道) 개설 여부 등을 확인해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 태안읍 내 근거리 혼재 지역

본건 토지는 충청남도 태안군 태안읍 평천리 소재 '태안고등학교'의 남서측 및 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 태안읍 중심 생활권과 근거리에 위치하면서도 자연환경을 갖춘 혼합 입지입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 토지들(일련번호 (1), (7), (8))은 각각 노폭 약 3~5미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성은 양호합니다.

지역 개발 호재: 과거 태안읍 동문리, 평천리 일원에서 도시개발사업이 진행된 이력이 있으며, 태안읍 원도심 활성화를 위한 도시재생 활성화 사업(2027년까지 261.6억 원 투입 예정) 등 정주 여건 개선을 위한 투자가 진행 중인 지역입니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 상태

본건은 총 8필지의 토지(총 면적 3987.00㎡, 약 1206.07평) 일괄 매각이며, 지목 및 현황이 다양합니다.

답 (농지): 일련번호 (1), (7), (8) (평지)은 현황 '답'으로 이용 중입니다. (농취증 필수)

도로/나지/묵전: 일련번호 (3), (5)는 현황 '도로'로, 일련번호 (4)는 현황 '나지', 일련번호 (6)은 현황 '묵전' 상태입니다.

임야: 일련번호 (2)는 부정형 완경사지로, 지목은 임야이며 제시외 분묘가 소재합니다.

3. 권리 분석

경매 구분: 부동산 임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매입니다.

소유권 관계: 소유자 및 채무자가 동일인(박OO)이므로, 명도 과정에서 소유자 협의가 비교적 용이할 수 있습니다.

농지취득자격증명: 목록 (7), (8)이 '답'이므로 낙찰자는 농지법에 따른 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

제시외 물건 (분묘): 일련번호 (2) 임야에 분묘가 소재하는 점은 매수인이 처리해야 할 잠재적 리스크입니다. 분묘기지권 성립 여부와 이장에 소요되는 비용 등을 감안하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

4. 상권 분석 및 토지이용계획

4.1. 상권 분석 (도시계획적 측면)

본건은 농림지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역으로 구성되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

자연녹지지역 (일련번호 (2)~(8) 일부): 도시의 녹지공간 확보 및 도시확산 방지 등을 위해 지정되며, 불가피한 경우에 한해 제한적인 개발이 허용됩니다. 건폐율 20%, 용적률 100% 범위 내에서 단독주택, 일부 근린생활시설 등의 건축이 비교적 자유로운 편입니다.

농림지역 및 농업진흥구역 (일련번호 (1) 답): 농지법에 따라 농업 생산과 관련된 시설(농업용 창고, 비닐하우스 등) 및 무주택 농업인의 주택(제한적) 외에는 건축 행위가 엄격하게 제한됩니다. 사실상 현 상태의 농업적 이용 외에는 개발이 어렵습니다.

보전녹지지역 (일련번호 (2) 일부): 도시의 자연환경 보전을 위한 지역으로, 개발이 가장 엄격하게 제한됩니다.

4.2. 토지 이용 가치

전체 토지의 절반 이상이 농림지역 내 농업진흥구역 '답'으로, 단기적인 개발 가치보다는 장기적인 농지 투자의 관점에서 접근해야 합니다.

일련번호 (4) '나지'나 (6) '묵전' 및 '자연녹지지역' 토지는 장래 제한적인 개발(주택, 창고 등)을 고려할 수 있습니다.

일련번호 (3), (5)의 '현황 도로' 부분은 인근 토지의 통행로로 이용될 가능성이 높아 매수 후 독점적 이용이 어려울 수 있습니다.

5. 생활 정보

주요 시설 접근성 (추정치):

태안군청, 태안공용버스터미널 등 태안읍 중심 상권까지는 차량으로 약 5~10분 이내 거리에 위치할 것으로 추정됩니다.

교육 시설: '태안고등학교' 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

편의 시설: 태안공영버스터미널 주변에는 병원, 약국, 편의점 등 각종 상업시설이 집중되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

혐오 시설 (환경관리센터): 태안 환경관리센터(분뇨처리시설 및 생활폐기물 소각시설)가 태안읍 삭선길 44-2에 위치하고 있습니다. 이는 본건 소재지(평천리 986)와 동일 읍 내에 위치하며, 직선거리는 비교적 가까울 것으로 추정되어 혐오 시설로 인한 환경적, 심리적 영향을 검토해야 합니다. 다만, 센터는 시설 개선 및 확충(2025년 준공 예정)을 통해 유해 물질 배출을 줄이는 노력을 하고 있습니다.

농지취득자격증명: 농취증 발급이 불가능하거나 기한 내 미제출 시 입찰보증금(최저가의 10%)을 몰수당하는 치명적인 리스크가 있습니다. 사전에 태안군청에 농취증 발급 가능 여부를 문의하고, 발급 절차를 숙지해야 합니다.

분묘 기지권: 제시외 분묘가 소재하여 낙찰자가 이장 요청을 하더라도 분묘기지권이 성립되면 쉽게 해결되지 않아 법적 다툼이나 이장 비용 발생 등의 리스크가 있습니다.

도로 이용 문제: 일련번호 (3), (5)의 현황 도로 부분은 사유재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 총 8필지, 약 1206평 규모의 대형 토지를 일괄 매각하는 건으로, 태안읍 중심 생활권에 근접하여 입지적 장점을 가지지만, 토지 구성이 농림지역(농업진흥구역)과 자연녹지지역 등으로 복잡하게 섞여 있어 토지별 개발 가능성과 제한 사항을 명확히 구분하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

장기 농업 투자 및 일부 개발 가능성: 일련번호 (1), (7), (8)의 '답' 토지는 안정적인 농지 투자(농지연금 등) 관점에서 고려할 수 있으며, 자연녹지지역 토지는 장기적으로 제한적인 건축 개발(단독주택, 창고 등)의 여지가 있습니다.

희소성: 태안읍 중심부와 근접한 대규모 토지가 일괄 매각으로 나오는 경우는 흔치 않아, 복합적인 개발 용도를 고려하는 매수자에게는 기회가 될 수 있습니다.

가격 경쟁력: 농지취득자격증명과 제시외 분묘 등의 복합적인 리스크로 인해 유찰 가능성이 있으므로, 이를 감안하여 충분히 낮은 가격에 낙찰받는다면 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매6계