나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경105977 [23] 부산광역시 사상구 덕포동 94-11 대동레미안화승빌 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 "사상고등학교" 동측 인근에 위치하는 대동레미안화승빌 201호 외 30개호로서, 주위는 공동주택 및 다세대주택, 주거용오피스텔 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근에 부산도시철도 2호선 덕포역 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

기호(1)-(31) : 대동레미안화승빌 31개호
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제2층 제201호 외 30개호로서,
외벽 : 치장돌붙임 및 드라이마감 등,
창호 : 샤시구조임.
내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

기호(1)-(21) : 도시형생활주택-원룸형으로 이용중임.
기호(22)-(31) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재경보기 등 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3.5-4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3종일반주거지역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경105977 (23)

부산광역시 사상구 덕포동 94-11 대동레미안화승빌 5층502호

오피스텔

68,000,000원

토지면적: 15.79㎡ (약 4.78평)

건물면적: 19.94㎡ (약 6.03평, 전용면적)

토지/건물 일괄매각

부동산 임의경매

사상신용협동조합 (채권자)

중복사건, 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 "사상고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 부산도시철도 2호선 덕포역 및 다수의 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로의 접근성 또한 양호합니다.

1.2. 권리분석

현재까지 파악된 권리 관계상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-25

* 확정일자: 2017-05-31

* 대항력: 없음

* 비고: 본 경매 절차로 인해 임차인의 권리는 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2015년 5월 29일 (사상신용협동조합 근저당권)

* 후순위 권리: 전세권, 근저당권, 임의경매개시결정, 주택임차권, 압류 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액은 약 13억 4천 6백만원 (토지) 및 약 14억 5천 6백만원 (집합건물)으로, 감정가 대비 매우 높은 규모입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 덕포동은 주거 밀집 지역과 함께 사상공단 및 물류센터가 인접해 있는 특징을 보입니다. 건물 자체는 공동주택 및 업무시설(오피스텔) 용도로 활용되고 있어, 주거 및 소규모 업무 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 다수의 공장 및 물류센터가 밀집해 있어 배후 수요가 존재하나, 상업시설이 활성화된 중심 상권과는 거리가 다소 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 사상고등학교, 덕포초등학교, 학장초등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 덕포역 주변으로 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 부산보훈병원, 사상구청 등 공공시설 접근도 용이합니다.

* 주변 환경: 주거용 오피스텔 및 공동주택, 다세대주택이 주를 이루고 있어 주거 환경으로 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건, 공동담보, 별도등기: 본건은 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 특수물건 정보를 포함하고 있어 권리 분석 및 물건 처리에 있어 복잡성이 존재할 수 있습니다. 공동담보 물건의 경우, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 본건의 매각 진행이나 낙찰 여부에 영향을 받을 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가 시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부의 마감재 등 상세 상태를 조사하지 못했습니다. 따라서 내부 상태가 예상보다 노후화되었거나 하자 보수가 필요한 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 채권 보전을 위한 적극적인 경매 절차가 진행되었음을 시사합니다. 이는 낙찰 가능성을 높이는 요인이 될 수도 있으나, 채무 규모가 워낙 커 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

* 산업단지 인접: 사상공단과 인접한 지역 특성상, 소음이나 분진 등 환경적인 영향을 고려해야 할 수 있습니다. 다만, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구 덕포동에 위치한 오피스텔로, 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 주거 및 소규모 업무용으로 활용하기에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 경매 절차로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 특수 물건 정보와 내부 상태 미확인 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다. 채무 총액이 높은 점은 경매 진행의 원인이자 낙찰 가능성을 높이는 요인이지만, 복잡성을 동반합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 덕포역 도보 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 인프라: 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 매우 높은 채무 총액으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 오피스텔/원룸형: 주거용 또는 소규모 업무용으로 활용 가능한 유닛입니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 6평)의 대동레미안화승빌 내 오피스텔은 약 50,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 68,000,000원이며, 이는 현재 시세 범위 내에 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 추정 물건가: 55,000,000원 ~ 70,000,000원

상기 시세 및 물건의 특수성을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 입찰 참여자 수 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.