나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경105977 [31] 부산광역시 사상구 덕포동 94-11 대동레미안화승빌 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 "사상고등학교" 동측 인근에 위치하는 대동레미안화승빌 201호 외 30개호로서, 주위는 공동주택 및 다세대주택, 주거용오피스텔 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근에 부산도시철도 2호선 덕포역 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

기호(1)-(31) : 대동레미안화승빌 31개호
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제2층 제201호 외 30개호로서,
외벽 : 치장돌붙임 및 드라이마감 등,
창호 : 샤시구조임.
내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

기호(1)-(21) : 도시형생활주택-원룸형으로 이용중임.
기호(22)-(31) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재경보기 등 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3.5-4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3종일반주거지역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2023타경105977 (31)

소재지: 부산광역시 사상구 덕포동 94-11 대동레미안화승빌 6층603호

용도: 오피스텔

감정가: 244,000,000원

토지면적: 56.08㎡ (약 16.97평)

건물면적: 70.82㎡ (약 21.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사상신용협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사상구 덕포동에 위치하며, 주변은 공동주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

사상고등학교 동측 인근에 자리하고 있어 학군 접근성이 용이합니다.

차량 진출입이 자유로우며, 부산도시철도 2호선 덕포역과 다수의 시내버스 정류장이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 시설이 혼합된 일반적인 도심 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 2월 15일에 설정된 사상신용협동조합의 근저당권(을1, 을2)입니다.

경매 절차를 통해 아래 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권이전 (2015-04-06, 2015-11-06)

* 근저당권 (2015-05-29, 176,000,000원; 2015-05-29, 1,170,000,000원)

* 소유권보존 (2016-02-02)

* 근저당권 (2016-02-15, 176,000,000원; 2016-02-15, 1,170,000,000원)

* 주택임차권 (김태형, 2023-09-06, 130,000,000원)

* 임의경매개시결정 (2023-07-20, 1,047,961,170원)

* 압류 (2023-10-30, 2023-12-14, 2024-12-06)

임차인 김태형 씨는 2016년 5월 20일 전입하여 2016년 4월 22일 확정일자를 받았으나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며 대항력이 없습니다.

또한, 인수해야 할 보증금 총액은 0원입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 덕포동 일대는 주거용 오피스텔 및 다세대주택이 밀집한 지역으로, 배후 주거 수요가 탄탄한 편입니다.

인근에 부산도시철도 2호선 덕포역이 위치하고 있어 시내 이동이 용이하며, 다양한 버스 노선이 운행되는 교통의 요지입니다.

주변으로 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

본 건물 자체도 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 용도로 이용되고 있어, 지역 내에서의 실질적인 활용도가 높다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 덕포역 및 시내버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변 주거 밀집 지역으로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 사상고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주거환경: 공동주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼합된 주거 지역으로, 일반적인 도심 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 물건은 중복사건 및 공동담보로 진행되어, 관련 세부 사항 확인이 필요할 수 있습니다.

* 별도등기: 별도등기 사항이 존재하나, 등기부 요약상 주요 권리들은 말소될 예정이므로 큰 영향은 없을 것으로 보입니다. 다만, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있어 이에 대한 확인은 필요합니다.

* 내부 상태: 이해관계인 부재로 내부 및 내부 마감재 상태 조사가 이루어지지 않아, 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

* 임대관계: 임대 관계가 미상으로 조사된 바 있으나, 현재 등기부상 김태형 임차인이 확인되며 해당 임차인의 권리는 말소될 예정입니다.

1.6. 종합 의견

본 부산 사상구 덕포동 소재 대동레미안화승빌 603호는 편리한 교통 환경과 양호한 주거 입지를 갖춘 오피스텔입니다.

특히, 모든 권리가 말소되는 조건으로 진행되어 인수할 권리 및 보증금이 없어 경매 절차상 안정성이 높다고 판단됩니다.

감정가는 244,000,000원으로 책정되어 있으며, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

부동산 임의경매 물건으로 채권자의 권리가 명확하며, 향후 법적 절차를 통해 소유권을 안전하게 이전받을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소 예정이며, 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 분석이 매우 간단하고 안전합니다.

* 우수한 교통 접근성: 지하철역과 버스정류장이 인접하여 뛰어난 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편리한 생활 환경: 주거 및 상업 지역으로 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세를 고려할 때 감정가 244,000,000원은 경쟁력 있는 수준으로 평가됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 244,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 면적(약 70㎡)의 경우 230,000,000원에서 260,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

본 물건은 인수할 보증금이 없어 낙찰가 전액이 취득 비용이 됩니다.

권리관계가 명확하고 입지 조건이 양호하며, 감정가 수준이 적정하다고 판단되므로, 경쟁이 치열하지 않다면 감정가 수준 이하 또는 감정가 부근에서 낙찰받는 것을 고려할 수 있습니다.

현 시세 및 경매 진행 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 235,000,000원 ~ 245,000,000원 사이로 제안합니다.

본 입찰가 산정은 일반적인 시장 분석에 근거한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동, 경쟁 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.