나이스옥션 법원경매 부산서부 2023타경105977 [11] 부산광역시 사상구 덕포동 94-11 대동레미안화승빌 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2023.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동 소재 "사상고등학교" 동측 인근에 위치하는 대동레미안화승빌 201호 외 30개호로서, 주위는 공동주택 및 다세대주택, 주거용오피스텔 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근에 부산도시철도 2호선 덕포역 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

기호(1)-(31) : 대동레미안화승빌 31개호
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제2층 제201호 외 30개호로서,
외벽 : 치장돌붙임 및 드라이마감 등,
창호 : 샤시구조임.
내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

기호(1)-(21) : 도시형생활주택-원룸형으로 이용중임.
기호(22)-(31) : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재경보기 등 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 3.5-4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3종일반주거지역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

이 물건은 부산서부지원에서 진행되는 2023타경105977 (11) 부동산 임의경매 사건입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 사OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 중복사건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항 및 특수물건정보가 있습니다.

1.2. 물건소재지 및 현황

본 물건의 소재지는 부산광역시 사상구 덕포동 94-11, 대동레미안화승빌 3층 304호입니다. 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본건은 그중 3층 304호에 해당합니다. 건물의 외벽은 치장돌붙임 및 드라이마감 등이며, 창호는 샤시구조입니다.

1.3. 면적 및 용도

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용면적은 18.35㎡ (약 5.55평)입니다. 토지 지분 면적은 14.53㎡ (약 4.39평)이며, 토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 감정가 및 매각조건

본 물건의 감정가는 85,000,000원입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 덕포동에 위치하며, 주변에는 공동주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등이 형성되어 있습니다. 인근에 사상고등학교가 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 편의성

차량 출입이 용이하며, 부산도시철도 2호선 덕포역과 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 및 근저당권, 소유권 이전이 등기되었으며, 현재 대부분 말소 처리되었습니다. 집합건물 등기부상 소유권 보존, 다수의 근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정, 압류 등이 등기되었으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

등기부 및 임차인 현황에 따르면 임차인 장지욱 씨가 있으며, 보증금 55,000,000원에 월세는 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2018년 2월 23일이나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 말소기준권리

집합건물 등기부상 근저당권(사상신용협동조합, 2016-02-15 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상으로 해당 권리는 없는 것으로 보입니다. 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인되어, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 덕포동은 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 지역으로, 인근에 다양한 편의시설 및 상업 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 임대수익 가능성

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 소형 주거 공간으로, 1인 가구 또는 소형 가구의 임차 수요가 있을 것으로 보입니다. 다만, 정확한 공실률 및 임대료 수준은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 사상고등학교가 소재하며, 지역 내 학교 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

덕포역 및 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리하며, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 마감재 미확인

건물의 내부 및 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 인해 조사하지 못하여 정확한 상태 파악이 어렵습니다.

6.2. 중복사건, 공동담보

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 시장 변동성

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 소형 주택 거래 사례가 많지 않으며, 제공된 JSON 데이터의 거래 사례(약 65.5~75.5㎡)와 비교했을 때 본건의 감정가(8500만원)는 평당 감정가가 높은 편입니다. 이는 향후 시세와 다를 수 있는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사상구 덕포동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하며, 임차인의 대항력 및 인수되는 권리 또한 없는 것으로 분석되어 권리상 안전성이 높습니다. 다만, 내부 마감재 상태 미확인, 중복사건 등의 리스크 요인이 존재하며, 유사 면적대의 거래 사례 대비 높은 평당 감정가는 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 덕포역 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 선순위 권리 없으며, 인수되는 임차보증금 없음.

* 소형 면적: 1인 가구 임대 수요에 적합한 도시형생활주택.

* 신축 건물: 2016년 사용승인으로 비교적 최신 건물.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원입니다. 하지만 제공된 주변 실거래가 정보(약 65.5~75.5㎡ 면적의 주택이 9,000만원~1억원에 거래)와 비교 시, 본건의 면적(18.35㎡) 대비 평당 감정가가 높은 편이라는 점을 고려해야 합니다. 이를 바탕으로 잠재적 투자자는 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 전략이 필요합니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 명확하다는 점을 고려하여, 보수적인 접근 시 60,000,000원에서 70,000,000원 사이를 전략적 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 감정가인 85,000,000원까지도 고려할 수 있으나, 시장 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.