나이스옥션 법원경매 김천 2024타경17655 [1] 경상북도 구미시 장천면 명곡리 산22 임야 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2024타경17655 [1] 경상북도 구미시 장천면 명곡리 산22 임야 경매

물건 대표 이미지

김천지원 경매1계 2024타경17655 | 소재지: 경상북도 구미시 장천면 명곡리 산22 | 감정가: 171,372,000원 | 최저가: 83,972,000원 | 용도: 임야

1. 김천지원 2024타경17655 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2024타경17655 (1)

소재지: 경상북도 구미시 장천면 명곡리 산22

용도: 임야

감정가: 171,372,000원

토지면적: 85,688.74㎡ (약 25,920평)

토지 지분율: 8568873.6 (주: 제공된 정보 기준으로 기재. 일반적으로 토지 면적과 단위가 다를 경우 의미 해석에 주의 필요)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 노OO

채무자: 노OO

채권자: 최OO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 임야 특성상 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지 있음.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 장천면 명곡리 소재 '곡내지' 북서측 및 서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 축사, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다. 또한, 경상북도 구미시 산동읍 송산리 소재 '자방지' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 편의도는 다소 불편한 편입니다. 본건 토지는 지적상 맹지입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 노OO입니다. 채권자는 최OO입니다. 권리 분석 상 가장 중요한 사항은 '분묘기지권'의 존재 가능성입니다. 이는 임야의 특성상 분묘가 소재할 경우 성립될 수 있으며, 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 경매 물건이 일반적으로 선순위 권리가 소멸되는 경우가 많으나, 분묘기지권은 이에 해당하지 않을 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 구미시 장천면 및 산동읍의 산간 지역에 위치한 임야로, 농경지, 임야, 축사, 농가주택 등이 혼재된 전형적인 농림지역 및 관리지역의 특성을 보입니다. 주변에 상업시설이나 주요 편의시설은 밀집해 있지 않으며, 주로 농업 및 임업 활동과 관련된 입지입니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 불편하여, 상권 형성보다는 전원생활 또는 농림업 활동에 적합한 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 임야이므로 직접적인 주거 또는 생활 편의 시설이 갖추어져 있지 않습니다. 가장 가까운 생활 편의 시설이나 상업 지역은 차량을 이용하여 이동해야 하며, 해당 지역은 농촌 및 임야 지역의 특성을 가집니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, '분묘기지권'입니다. 임야에 분묘가 존재할 경우, 분묘기지권이 성립하여 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 매수 후에도 해결되지 않는 중대한 하자사항이 될 수 있습니다. 둘째, '지적상 맹지'라는 점입니다. 지적도상 도로와의 연결이 없어 토지 이용 및 건축에 어려움이 따를 수 있습니다. 셋째, '급경사지'라는 점입니다. 임야의 특성상 경사가 심하여 토지 활용도가 제한적일 수 있습니다. 넷째, '토지이용계획 및 제한상태'입니다. 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 토지 개발 및 이용에 엄격한 규제가 적용됩니다. 특히 가축사육제한구역은 축사 설치 등 특정 용도에 제약을 가하며, 보전산지 및 임업용산지는 산림 보전 및 임업 외의 용도로의 전환이 어렵습니다. 현재까지 조사된 내용으로는 해당 지역 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시에 위치한 대규모 임야로, 감정가는 171,372,000원입니다. 넓은 면적을 소유할 수 있다는 장점이 있으나, 지적상 맹지, 급경사, 그리고 무엇보다 분묘기지권 성립 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 농림지역, 보전관리지역, 보전산지 등 개발 제한이 많은 용도지역에 속해 있어 토지 활용에 제약이 큽니다. 따라서 일반적인 투자 목적의 접근보다는, 해당 임야의 특성을 충분히 이해하고 분묘기지권 문제 해결 가능성, 향후 개발 가능성(엄격한 규제 하에서), 또는 단순 임야 소유 목적 등 특정 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 매우 제한적이며, 고도의 전문성과 위험 감수 능력을 요구합니다.

* 대규모 임야 확보: 넓은 면적의 토지를 경매를 통해 비교적 저렴하게 확보할 수 있다는 점입니다.

* 잠재적 가치: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 변화 또는 토지 이용 규제 완화 가능성을 염두에 둔다면 가치 상승의 여지가 있을 수 있으나, 현재로서는 가능성이 희박합니다.

* 현 상태 유지: 현재 상태 그대로 임야 또는 자연 상태를 유지하며 소유하는 것에 가치를 두는 경우입니다.

그러나 위에서 언급된 분묘기지권, 맹지, 경사도, 개발 제한 등의 리스크를 충분히 고려하고, 현장 답사를 통해 분묘 존재 여부를 반드시 확인하며, 관련 법규 및 권리관계를 철저히 분석한 후에 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

법원 정보

김천지원 경매1계