나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10217 [1] 경상북도 김천시 덕곡동 697-12 제7층 제802호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10217 [1] 경상북도 김천시 덕곡동 697-12 제7층 제802호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

김천지원 경매1계 2025타경10217 | 소재지: 경상북도 김천시 영남대로 2083-16, 제7층 제802호 | 감정가: 48,000,000원 | 최저가: 23,520,000원 | 용도: 연립주택

1. 김천지원 2025타경10217 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경10217 (1)

소재지: 경상북도 김천시 덕곡동 697-12 제7층 제802호

용도: 도시형생활주택(원룸형)

감정가: 48,000,000 원

토지면적: 16.40㎡ (약 4.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.30㎡ (약 12.19평) (전용면적 별도 명시 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 박OO

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 김천시 덕곡동 소재 "덕곡교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 농경지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물의 북동측으로는 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본 건에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번의 주택임차권등기(2024.07.11. 등기)가 존재합니다.

임차인의 임대차보증금은 5,500만원이며, 전입일 및 확정일은 2022.04.13.입니다.

주의사항으로, 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가(4,800만원)보다 높은 임차보증금(5,500만원)이므로, 임차인의 보증금 전액 인수 가능성이 매우 높다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 덕곡동 일대는 주거 지역과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

특히, 본건은 "오피스텔 및 도시형생활주택용 건부지"로 이용되고 있어, 소형 주거 공간으로서의 가치를 지닙니다.

주변에 편의점(이마트24 김천덕곡에이스 등) 및 식당, 미용실 등의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 중 제7층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 화재감지기, 승강기 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

공부상 지목은 '답'이나 현황 '대'로 이용 중입니다.

조사 당시 관계인 부재 등으로 외부에서 관찰 가능한 범위 내에서만 조사가 이루어졌으며, 내부구조 및 마감재는 통상적인 수준으로 기재되었습니다. 건물 구조 변경이나 내부 하자 유무는 구체적으로 확인되지 않아, 입찰 전 현장 방문을 통한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차보증금 전액 인수 가능성입니다. 감정가 4,800만원 대비 5,500만원의 임차보증금이 있어, 배당 후 잔액 발생 시 매수인이 이를 인수해야 하므로 실제 취득 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

또한, 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했기 때문에, 예상치 못한 내부 하자나 수리 비용이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 김천시 덕곡동 소재 도시형생활주택은 낮은 감정가로 인해 초기 투자 부담이 적다는 장점이 있으나, 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 크다는 점이 가장 큰 특징입니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 다만, 임차권 인수 문제를 신중하게 검토하고, 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태를 면밀히 파악한 후 투자 결정을 내려야 합니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 감정가: 4,800만원으로, 투자 접근성이 비교적 용이합니다.

도시형생활주택으로서의 잠재적 임대 수익: 소형 주거 공간의 수요를 고려할 때, 적정 가격에 낙찰받고 임대 관리를 잘 한다면 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

지역 개발 가능성: 김천시의 도시 계획 및 개발 현황을 파악하여 향후 부동산 가치 상승 가능성을 탐색해 볼 가치가 있습니다. (단, 임차보증금 인수 비용 고려 필수)

법원 정보

김천지원 경매1계