나이스옥션 법원경매 천안 2024타경116460 [1] 충청남도 아산시 도고면 기곡리 247-7 토비스훼미리콘도미니엄 1층식당호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 도고면 기곡리 소재 "도고 온천관광단지" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 숙박시설, 근린생활시설, 주택, 나대지 등이 혼재하는 농촌지역 내 상업지대로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 콘도미니엄까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소
재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글잇기지붕 지하2층 지상9층 건물 내 1층 식당호외 2개호로서
(사용승인일: 2000.03.15)

- 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감.
- 내벽: 페인팅 등 인테리어 마감.
- 창호(1층 식당호): 새시창호임.

이용상태

기호(1): 공부상 식당및주방으로 되어 있으나 현황 콘도 로비, 프런트, 사무실로 이용중임.
기호(2,3): 회의실로 이용중임.

설비내역

공동의 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단의 부정형의 완경사지로서 숙박시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 콘도의 북동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 토지1: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구(도고온천)<온천법>.
대지권 토지2,3: 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m-10m)(도고-소로-2-56)(접합), 가축
사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
온천원보호지구(도고온천)<온천법>
(경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다)

공부와의 차이

기호(1)의 공부상 용도는 식당이나 현황 콘도의 로비, 프런트, 사무실 등으로 이용중임.
기호(3): 도면상 기호(2)와 기호(3) 사이의 부분을 함께 사용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건이 속한 건물의 집합건축물대장 표제부에는 불법증축(15.96㎡)
되어 위반건축물로 기재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 도로명주소는 공부상 ‘충청남도 아산시 도고면 기곡로77번길 39’이나 현황상 ‘충청남도 아산시 도고면 기곡로77번길 41’이고, 건물의 명칭은 공부상 ‘토비스콘도미니엄’이나, 현황상 ‘토비스콘도 B동’으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1.1. 물건고유정보

사건번호: 천안지원 2024타경116460 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 충청남도 아산시 도고면 기곡리 247-7 토비스훼미리콘도미니엄 1층 식당호

도로명주소: 공부상 ‘충청남도 아산시 도고면 기곡로77번길 39’, 현황상 ‘충청남도 아산시 도고면 기곡로77번길 41’

건물명칭: 공부상 ‘토비스콘도미니엄’, 현황상 ‘토비스콘도 B동’

용도: 숙박시설 (공부상 용도는 식당이나 현황은 콘도 로비, 프런트, 사무실 등으로 이용 중)

감정가: 76,600,000원

1.3. 면적정보

토지면적: 133.03㎡ (약 40.24평)

토지지분: 133.03㎡ (약 40.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 104.24㎡ (약 31.53평)

건물지분: 104.24㎡ (약 31.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

채권자: 김OO

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인

감정평가서 요약:

- 건물구조: 철근콘크리트구조, 지하2층 지상9층 건물 내 1층 식당호 외 2개호 (사용승인일: 2000.03.15)

- 이용상태: 공부상 식당 및 주방이나 현황 콘도 로비, 프런트, 사무실로 이용 중 (기호1). 회의실로 이용 중 (기호2,3).

- 설비내역: 공동 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비 등.

- 토지 이용상태: 3필 1단의 부정형의 완경사지로서 숙박시설 건부지로 이용 중.

- 공부와의 차이: 기호(1) 공부상 용도는 식당이나 현황 로비, 프런트, 사무실 등. 기호(3)은 도면상 기호(2)와 함께 사용.

- 기타참고: 임대관계 미상. 집합건축물대장 상 불법증축(15.96㎡)으로 위반건축물 기재.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청남도 아산시 도고면 기곡리 소재 "도고 온천관광단지" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 주택, 나대지 등이 혼재하는 농촌지역 내 상업지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 콘도미니엄까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 건축물 구조 및 외관

건물은 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 9층 건물 내 1층에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 페인팅 등 인테리어 마감이며, 1층 식당호 창호는 새시창호입니다.

2.4. 토지 및 도로

토지는 3필지가 1단으로 구성된 부정형의 완경사지이며, 숙박시설 건부지로 이용 중입니다. 본건이 속한 콘도의 북동측으로는 폭 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 온천원보호지구(도고온천)로 지정되어 있습니다. (용도지역이 중복될 수 있으니 관련 실과 확인 필요).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 12일 접수된 김선동의 근저당권(채권최고액 190,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사리드레저개발

보증금: 0원

차임: 1,180,971원

사업일자: 2023-07-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사타임앤트래블 (정재영)

보증금: 50,000,000원

차임: 5,000,000원

사업일자: 2022-11-10

대항력: 있음

비고: 정

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

비고: 대항력있는임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

- 소유권이전: 주식회사리드레저개발 (2015.02.16), 주식회사텔루스아레나홀딩스일차 (2022.11.25)

- 근저당권: 김선동 (2023.04.12, 190,000,000원) - 말소기준권리

- 임의경매: 김선동 (2024.11.26, 187,362,191원) - 대전지방법원 천안지원 2024타경116460

- 등기부채권 총액: 190,000,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

4.1. 주위 상업시설 및 현황

본건은 도고온천관광단지 인근 지역으로, 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 현재 이용 상태가 공부상 식당에서 콘도 로비, 프런트, 사무실 등으로 변경되어 운영 중인 점을 볼 때, 숙박 시설 운영과 연계된 상업 시설로서의 기능이 강할 것으로 판단됩니다.

4.2. 잠재적 가치

도고온천관광단지라는 관광 특구에 인접해 있어 관광객 수요를 기반으로 한 사업 운영에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

도고온천관광단지 내 및 인근에 위치하여 관광 및 휴양 관련 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 혐오시설 유무

조사 결과, 본건 소재지(충청남도 아산시 도고면 기곡리 247-7) 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 과거 아산시 내에서 쓰레기 소각장, 매립장 건립 등이 님비 현상으로 어려움을 겪었던 사례가 있으며, 일부 지역에서는 쓰레기 배출장소를 정비하는 노력이 있었음을 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주식회사타임앤트래블(정재영)은 보증금 50,000,000원에 대해 대항력이 있는 임차인으로 확인되었습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 낙찰 후 명도 절차 및 보증금 관련 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 위반건축물

집합건축물대장 표제부에 불법증축(15.96㎡)으로 인한 위반건축물로 기재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 명령 등의 행정 제재를 받을 수 있는 중대한 사항입니다.

6.3. 공부상 용도와 현황 이용의 차이

공부상 용도는 '식당'이나 현황 '로비, 프런트, 사무실' 등으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.4. 주소 및 건물명칭 불일치

공부상 도로명주소(39번길)와 현황 주소(41번길), 그리고 건물 명칭(토비스콘도미니엄 vs 토비스콘도 B동) 간에 차이가 있어, 등기 및 공부 정리 관련 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 도고온천관광단지 인근에 위치하여 관광 및 휴양 시설과의 연계성이 높은 숙박시설(현황 로비, 프런트, 사무실 등)입니다. 감정가는 76,600,000원으로 비교적 낮은 편이나, 대항력 있는 임차인 존재, 불법 증축으로 인한 위반건축물 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 위반건축물은 명도 후에도 상당한 추가 비용 발생 또는 행정 제재를 초래할 수 있어 주의 깊은 검토가 필수적입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 긍정적일 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 결부하여 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광단지 인접성

도고온천관광단지라는 입지적 이점은 관광객 또는 관련 사업체의 수요를 창출할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

8.2. 상대적으로 낮은 감정가

76,600,000원의 감정가는 리스크를 고려하더라도 시장 상황에 따라 투자 매력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 임차인과의 협의, 위반건축물 관련 원상복구 또는 이행강제금 예상 비용, 그리고 도고온천관광단지 인근 유사 부동산의 시세 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제시된 리스크 요소들을 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 전략이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.