나이스옥션 법원경매 천안 2024타경116460 [2] 충청남도 아산시 도고면 기곡리 247-7 토비스훼미리콘도미니엄 지하1층대회의실호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 도고면 기곡리 소재 "도고 온천관광단지" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 숙박시설, 근린생활시설, 주택, 나대지 등이 혼재하는 농촌지역 내 상업지대로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 콘도미니엄까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소
재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글잇기지붕 지하2층 지상9층 건물 내 1층 식당호외 2개호로서
(사용승인일: 2000.03.15)

- 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감.
- 내벽: 페인팅 등 인테리어 마감.
- 창호(1층 식당호): 새시창호임.

이용상태

기호(1): 공부상 식당및주방으로 되어 있으나 현황 콘도 로비, 프런트, 사무실로 이용중임.
기호(2,3): 회의실로 이용중임.

설비내역

공동의 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단의 부정형의 완경사지로서 숙박시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 콘도의 북동측으로 폭 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 토지1: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구(도고온천)<온천법>.
대지권 토지2,3: 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m-10m)(도고-소로-2-56)(접합), 가축
사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
온천원보호지구(도고온천)<온천법>
(경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다)

공부와의 차이

기호(1)의 공부상 용도는 식당이나 현황 콘도의 로비, 프런트, 사무실 등으로 이용중임.
기호(3): 도면상 기호(2)와 기호(3) 사이의 부분을 함께 사용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건이 속한 건물의 집합건축물대장 표제부에는 불법증축(15.96㎡)
되어 위반건축물로 기재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

본건 도로명주소는 공부상 ‘충청남도 아산시 도고면 기곡로77번길 39’이나 현황상 ‘충청남도 아산시 도고면 기곡로77번길 41’이고, 건물의 명칭은 공부상 ‘토비스콘도미니엄’이나, 현황상 ‘토비스콘도 B동’으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2물건기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 천안지원 2024타경116460 (2) 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 김OO입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

1.2. 소재지및건물현황

소재지는 충청남도 아산시 도고면 기곡리 247-7 토비스훼미리콘도미니엄 지하1층대회의실호이며, 용도는 숙박시설입니다.

건물 명칭은 공부상 '토비스콘도미니엄'이나 현황은 '토비스콘도 B동'으로 표기되어 있습니다.

또한, 본건 건물의 집합건축물대장 표제부에는 불법증축(15.96㎡)으로 인한 위반건축물로 기재되어 있습니다.

1.3. 토지현황

본건 토지는 3필지로 구성되어 있으며, 부정형의 완경사지로 숙박시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 온천원보호지구로 지정되어 있습니다.

(경계 중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련 실과 확인 필요)

1.4. 면적및감정가

감정가는 114,900,000원입니다.

토지 면적은 399.31㎡ (약 120.79평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 312.90㎡ (약 94.66평)이며, 건물 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청남도 아산시 도고면 기곡리 소재 "도고 온천관광단지" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 숙박시설, 근린생활시설, 주택, 나대지 등이 혼재하는 농촌지역 내 상업지대로서 전반적으로 보통 수준입니다.

2.2. 교통접근성

본건이 속한 콘도미니엄까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 간선도로와 접해 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

공부상 도로명 주소는 '충청남도 아산시 도고면 기곡로77번길 39'이나, 현황상 '충청남도 아산시 도고면 기곡로77번길 41'로 표기되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 온천원보호지구(도고온천)로 지정되어 있습니다.

특히, 온천원보호지구로 지정된 점은 지역 특성을 나타냅니다.

또한, 일부 토지는 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상권리관계

말소기준권리는 2023년 4월 12일 접수된 김선동 근저당권(190,000,000원)입니다.

본 임의경매 사건(2024타경116460)은 2024년 11월 26일 접수되었습니다.

기타 소유권 이전(주식회사리드레저개발, 주식회사텔루스아레나홀딩스일차), 압류(아산시) 등이 등기부등본에 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 190,000,000원입니다.

3.2. 임차인분석및대항력

본건에는 현재 3명의 임차인이 거주 중이거나 사업체를 운영 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 김은영

보증금: 100,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2004년 10월 1일

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 정재영

보증금: 15,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자: 2022년 11월 10일

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 주식회사리드레저개발,164811-0056461,최광선

보증금: 0원

차임: 1,180,971원

사업일자: 2023년 7월 26일

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수및소멸권리

본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인(김은영, 정재영)의 경우, 보증금 반환 채권에 대한 권리 관계 및 명도 진행 시 인수 여부 등을 신중히 검토해야 합니다.

집합건물 등기부 요약상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 실질적으로 낙찰자가 인수 또는 배당 절차를 통해 해결해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적특성

본건은 도고 온천관광단지 인근에 위치하며, 숙박시설, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

온천 휴양 시설로서의 잠재력을 가지고 있으며, 관광단지 인근이라는 점이 상권 특성을 나타냅니다.

전반적으로 농촌 지역 내 상업지대로서의 특징을 보입니다.

4.2. 인근주요시설

본건 주변으로는 도고 온천의 주요 시설들이 위치해 있습니다.

* 도고 온천 본관, 도고 온천 별관 아스카노유, 도고 온천 츠바키노유 등 온천 시설

* 도고 온천 상점가 (도고 하이카라 거리)

* 보짱 카라쿠리 시계, 도고 공원 전망대, 마쓰야마 성 (간접적 관련)

* 파라다이스 스파 도고 (기곡리 인근)

* 다양한 온천 호텔 및 숙박 시설 (더위트 도고, 리버호텔 등)

특이하게 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

도고 온천 관광단지 내에는 온천욕을 즐길 수 있는 다양한 시설과 더불어 상점가에 식당, 카페, 기념품 가게 등이 소재하여 기본적인 편의를 제공합니다.

숙박 시설 밀집 지역으로 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 기반시설

차량 진출입이 가능한 도로망이 확보되어 있으며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

기본적인 상하수도, 위생, 소방 설비 등은 건물 내에 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적하자및공부상차이

건축물대장상 위반건축물(불법증축 15.96㎡)로 기재되어 있어, 향후 철거 등 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

공부상 주소('기곡로77번길 39')와 현황 주소('기곡로77번길 41')가 상이하며, 건물 명칭 역시 공부상 '토비스콘도미니엄'과 현황 '토비스콘도 B동'으로 차이가 있어, 관련 행정 절차 진행 시 확인이 필요합니다.

또한, 공부상 용도(식당/주방)와 현황 이용 상태(콘도 로비, 프런트, 사무실)가 일치하지 않는 부분이 있습니다.

6.2. 권리관계리스크

대항력 있는 임차인 두 명(김은영, 정재영)이 존재하며, 이들의 보증금 115,000,000원(100,000,000원 + 15,000,000원)은 낙찰자가 인수하거나 배당 절차를 통해 해결해야 할 가능성이 있습니다.

이는 명도 과정에서 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 현황과의차이

건물 명칭 및 도로명 주소 불일치 외에도, 기호(3)의 경우 도면상 기호(2)와 부분을 함께 사용하고 있어 실제 이용 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 투자포인트

* 도고 온천관광단지 인근에 위치하여 관광객 수요 확보 잠재력 보유.

* 온천, 숙박시설 등 관련 인프라가 잘 갖추어진 지역.

* 3필지 일괄 매각으로 토지 가치 상승 여력 보유.

* 감정가 대비 낙찰가율에 따라 시세 차익 기대 가능.

8. 종합의견

본 물건은 충청남도 아산시 도고면 소재 도고 온천관광단지 인근의 숙박시설로, 관광 수요를 기반으로 한 사업 운영 또는 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

다만, 공부상 위반건축물 등재, 주소 및 건물명칭의 현황과의 차이, 그리고 가장 중요한 대항력 있는 임차인들의 존재는 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

이러한 리스크를 충분히 인지하고 감안한다면, 도고 온천 지역의 특성을 활용한 투자 기회를 모색할 수 있을 것입니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 114,900,000원입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 합계는 115,000,000원입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하거나 별도로 처리해야 할 가능성이 크므로, 입찰가 산정 시 이를 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 및 인수 가능성이 있는 임차 보증금, 그리고 물건의 현황 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사, 현장 방문, 명도 비용 등을 고려하여 전문가와 상담 후 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.