나이스옥션 법원경매 천안 2024타경117036 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1377 프라지움9차 4층431호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경117036 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1377 프라지움9차 4층431호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경117036
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 오성로 115, 4층431호 (두정동,프라지움9차)
• 감정가: 128,000,000원
• 최저가: 89,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

천안지원 경매9계 2024타경117036 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 오성로 115, 4층431호 (두정동,프라지움9차) | 감정가: 128,000,000원 | 최저가: 89,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서

천안지원 2024타경117036 (1) 프라지움9차 오피스텔

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 천안지원 2024타경117036 (1)이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매입니다.

감정가는 1억 2,800만원이며, 충청남도 천안시 서북구 두정동 1377 프라지움9차 4층431호에 위치한 오피스텔입니다.

본건은 2017년 5월 12일에 사용승인된 철근콘크리트구조 건물 내 제4층에 소재합니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1377 프라지움9차 4층431호

용도: 오피스텔

감정가: 128,000,000원

전용면적(건물): 53.30㎡ (약 16.11평)

토지면적(지분): 10.19㎡ (약 3.08평)

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 이OO

채권자: 김OO

2. 입지 분석

2.1. 최고의 입지

본건이 위치한 충청남도 천안시 서북구 두정동 일대는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 일반상업지역에 속합니다.

"성정공원" 북측 인근에 위치하며, 두정동의 주요 상업지구와 '먹자골목'이 도보 거리에 있어 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 삼성대로, 쌍용대로 등 주요 간선도로가 인접해 있어 천안 전 지역 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

수도권 1호선 두정역이 도보권에 위치하며, 천안IC 및 터미널로의 접근성이 좋아 광역교통망 이용도 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채권자 김OO의 채권 확보를 목적으로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전에 문제가 발생할 요인은 없습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 '대항력 있는 임차인(김나진)'이 존재한다는 점입니다.

경매 낙찰 시, 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액(미변제액)을 낙찰자가 인수해야 합니다.

따라서 입찰자는 보증금의 전액 변제 여부, 즉 임차인의 보증금액과 선순위 채권액 등을 면밀히 파악하여 인수 금액이 발생하지 않도록 철저한 권리분석이 필수적입니다.

만약 보증금 전액을 인수하게 될 경우, 이는 실질적인 매수금액 증가로 이어지므로 주의해야 합니다.

4. 상권 및 주변 환경 분석

4.1. 상권 분석 및 임대 수요

본건은 두정동 상업지구 내에 위치하며, 주변에 오피스텔이 밀집된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

천안 지역에는 20여 개의 대학교가 있으며, 삼성SDI 등 대규모 산업단지가 인접한 '직주근접' 입지입니다.

이로 인해 학생 및 직장인 등 젊은 세대를 중심으로 한 임대 수요가 풍부하여 공실 위험이 낮고 임대 운영이 안정적일 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보 및 편의시설

도보 거리에 두정동 먹자골목 및 각종 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 최상입니다.

인근에 롯데마트 등 대형 상업시설과 성정공원 등 휴식 시설이 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

건물 내부에는 위생시설, 급배수시설, 승강기, 출입구 보안개폐장치, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

4.3. 잠재적 리스크

본건은 상업지구 내에 위치하며 특히 두정동 먹자골목과 인접한 점은 상권 활성화의 장점이 되지만, 유흥 및 음식점 등으로 인한 심야 소음이나 차량 통행량 증가로 인한 교통 혼잡 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 인수하게 될 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 재정적 리스크입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 오피스텔은 천안의 대표적인 상업 및 주거 밀집 지역인 두정동에 위치하여 입지적 우수성이 높습니다.

풍부한 배후 임대 수요와 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있어 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 입찰 전 '대항력 있는 임차인'에 대한 정확한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적이며, 이 리스크를 정확히 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

5.2. 투자 포인트

1) 직주근접 및 대학가 수요: 삼성SDI 등 산업단지와 다수 대학생을 배후에 둔 높은 임대 수요를 확보하고 있습니다.

2) 우수한 접근성: 두정역 도보권, 주요 간선도로 인접으로 교통 접근성이 우수합니다.

3) 신축급 건물: 2017년 준공된 건물로 비교적 양호한 시설 상태를 유지하고 있습니다.

4) 경쟁력 있는 감정가: 입지 우수성을 고려할 때, 감정가 대비 적정 선 이하로 낙찰될 경우 투자 메리트가 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매9계