나이스옥션 법원경매 청주 2024타경3414 [1] 충청북도 청주시 상당구 명암동 7-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2024타경3414 [1] 충청북도 청주시 상당구 명암동 7-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경3414
• 주소: 충청북도 청주시 상당구 명암동 7-1
• 용도: 전

청주지방법원 경매1계 2024타경3414 | 소재지: 충청북도 청주시 상당구 명암동 7-1 | 감정가: 2,476,536,000원 | 최저가: 1,733,575,000원 | 용도: 전

1. 청주지방법원 2024타경3414 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2024타경3414 (1)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 명암동 7-1

용도: 전 (밭)

감정가: 3,573,908,000원

토지면적: 14,296.00㎡ (약 4,324.54평)

토지지분: 14,296㎡

건물면적: 0.00㎡ (없음)

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 명암동 소재 ‘청주동물원’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 동물원, 풋살장, 농경지 및 임야 등이 소재하여 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 본건 및 인근까지 가능하며, 버스정류장이 가까이에 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

토지 이용 상태는 기호 1번부터 7번까지 일단을 이룬 부정형의 경사지로 묵전 및 임야 상태이며, 기호 8번과 9번은 부정형의 경사지로 묵전 상태입니다.

인접 도로 상태로는 기호 1번부터 7번까지는 남측으로 노폭 8m 내외의 교량과 연결되어 있습니다. 기호 8번과 9번은 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 성OOOOOOO입니다.

토지매각 대상이며, 별도의 제시외 토지나 건물은 없습니다.

주요 주의사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 특히 목록 1, 2, 6, 8, 9번 토지에 대해서는 농지취득자격증명원 제출이 요구되며, 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지법 개정 등으로 발급 기간이 연장될 수 있으니, 입찰 전 소관 행정기관에 발급 여부를 반드시 확인해야 합니다.

또한, 목록 2, 3, 4번 토지 및 목록 5번 토지(갑구 13번 김종헌 지분), 목록 7번 토지(갑구 23번 김종헌 지분)에는 환매권을 피보전권리로 하는 가처분 등기가 설정되어 있습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조에 따른 환매권 행사 기간 만료 여부가 불분명한 상태입니다. 만약 수용 전 소유자가 적법한 환매권을 행사하여 소유권을 취득할 경우, 본 경매 절차의 매수인은 소유권을 상실하게 될 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건 토지는 대부분 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 유원지(명암유원지), 기타유원지시설(관광숙박시설(2))로도 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당하며, 일부 필지는 역사문화환경보존지역 및 준보전산지로 지정되어 있습니다.

기호 8번과 9번 필지는 특화경관지구(2020-07-17 지정)로, 높이 4층 이하, 14m 이하로 건축이 제한되며, 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상 건축물은 경관심의 대상이 됩니다. 또한, 기타용지(A-8블록)로서 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하, 지붕 형태는 경사지붕으로 제한됩니다. 해당 필지들은 지구단위계획구역(명암지구)으로 지정되어 있어 개발 시 관련 규제를 따라야 합니다.

주목할 점은 기호 1번부터 7번까지의 토지가 관광숙박시설(2) 용도로만 사용이 가능하며, 토지 분할 및 합병에 제한이 있을 수 있다는 것입니다. 해당 토지들은 과거 관광숙박업 사업계획승인 후 공사 중단되었고, 현재 사업계획승인이 취소된 것으로 조사되었으나, 2015년에 신고된 건축허가는 유효한 것으로 탐문 조사되었습니다. 따라서 사업주의 자격 요건, 개발 관련 인허가 요건 등은 관할 지자체에 재확인하는 것이 필수적입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본건은 토지로서, 주변에 청주동물원, 풋살장 등 근린 생활 시설 및 녹지 공간이 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 환매권 행사 가능성입니다. 가처분 등기가 존재하며 환매권 행사 기간 만료 여부가 불분명하므로, 수용 전 소유자의 환매권 행사 시 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 위험이 존재합니다.

또한, 토지 이용에 있어 자연녹지, 유원지, 관광숙박시설 용도 제한, 지구단위계획, 경관지구 규제 등이 복합적으로 적용되어 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 과거 사업계획승인 취소 추정 사실 등 개발 관련 불확실성도 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 청주시 상당구 명암동에 위치한 대규모 토지로, 높은 감정가에 비해 권리 관계가 복잡하고 개발 관련 제약 사항이 많은 물건입니다. 특히, 환매권 가능성과 농지취득자격증명 필수 제출 등은 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 사항입니다.

청주동물원 인근이라는 입지적 장점은 있으나, 현재의 토지이용계획 및 과거 개발 이력 등을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

청주동물원 인근의 자연녹지 지역에 위치하여 잠재적인 개발 가치는 존재합니다.

넓은 토지 면적은 향후 대규모 사업 진행 시 이점으로 작용할 수 있습니다.

다만, 투자 시에는 반드시 해당 물건의 권리 관계, 특히 환매권 행사 가능 여부 및 기간을 명확히 확인해야 합니다. 또한, 토지의 실제 개발 가능 용도, 건축 규제, 인허가 절차, 과거 개발 이력의 현재 상태 등을 관할 관청을 통해 철저히 재확인하는 과정이 선행되어야 합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매1계