나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21429 [2] 충청남도 보령시 청라면 의평리 156-1 전 경매
매각기일: 2025-12-30
물건 개요
나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21429 [2] 충청남도 보령시 청라면 의평리 156-1 전 경매
- 사건번호: 2024타경21429
- 주소: 충청남도 보령시 청라면 의평리 156-1
- 감정가: 25,830,000원
- 최저가: 12,657,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 전
홍성지원 경매2계 2024타경21429 | 소재지: 충청남도 보령시 청라면 의평리 156-1 | 감정가: 25,830,000원 | 최저가: 12,657,000원 | 용도: 전
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호는 홍성지원 2024타경21429 (2)이며, 소재지는 충청남도 보령시 청라면 의평리 156-1입니다.
본 물건의 용도는 '전'이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.
소유자와 채무자는 이OO이며, 채권자는 정O 등 다수입니다.
1.2. 면적 및 감정가
본 물건의 토지 전체 면적은 2,520.00㎡ (약 762.30평)입니다.
매각 대상은 토지일부지분매각으로, 지분율은 63000/100000 (63%)입니다.
감정가는 25,830,000원으로 평당 약 10,250원 수준으로 책정되었습니다.
제시외 건물면적은 1.00㎡가 존재하나, 건물 지분율은 0으로 건물 자체는 매각 대상이 아닙니다.
1.3. 특이사항 및 경매 정보
본 물건은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환 처리가 됩니다.
경매 진행 시 공유자우선매수신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
법정지상권 성립 여부가 검토되어야 하는 특이사항이 있습니다.
2. 입지 조건 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본 물건은 충청남도 보령시 청라면 의평리 소재 "청라중학교" 남동측 근거리에 위치합니다.
주위는 전, 답 등의 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지대로서, 전형적인 농촌 마을의 형태를 띠고 있습니다.
제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.2. 교통 상황
본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 간선도로와의 거리를 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
도로 상태는 북동측으로 폭 약 3-4M 내외의 포장도로를 통해 접근이 가능합니다.
3. 권리 분석
3.1. 매각 물건의 형태
본 물건은 지분 매각입니다.
전체 토지 2,520.00㎡ 중 63%의 지분(약 1,587.6㎡, 약 480.26평)만을 매각하는 것이 핵심입니다.
따라서 낙찰자는 다른 공유자와의 관계 설정(협의, 분할 청구 등)이 필수적으로 요구됩니다.
3.2. 법률적 리스크 요인
가. 농지취득자격증명 (농취증):
본 물건은 용도가 '전'이고 토지이용계획상 농림지역 내 농업보호구역에 해당하므로, 농취증 제출이 필수입니다.
미제출 시 보증금이 몰수되므로, 낙찰 전 취득 계획을 철저히 수립해야 합니다.
나. 법정지상권:
특이사항에 법정지상권이 기재되어 있어, 인접지번과 경계에 걸쳐 존재하는 건물 2동 및 담장과의 관계에서 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.
법정지상권이 성립할 경우 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.
다. 공유자우선매수:
공유자가 법원에서 지정한 기일 내에 우선매수신고를 할 경우, 1회에 한하여 낙찰자는 매수 기회를 잃게 됩니다.
3.3. 기타 권리 관계
매각에서 제외되는 건물 2동과 조적조 담장이 인접 지번 토지(의평리 156-2)와 본건 토지에 걸쳐 존재하므로, 향후 철거 또는 사용에 대한 협의가 필요한 복잡한 상황입니다.
제시외 수목은 매각에서 제외되며, 이는 공유자 소유(채무자 제출 토지사용대차계약서 존재)이므로 수목의 이전 또는 임료 협상이 필요할 수 있습니다.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 분석 (제한적)
본 물건이 위치한 의평리는 전, 답 등의 농경지가 주를 이루는 농림지역으로, 일반적인 상권 분석은 의미가 적습니다.
주변에는 단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하는 수준으로, 농촌형 소규모 상권만 형성되어 있습니다.
4.2. 생활 정보 및 혐오시설
청라중학교가 근거리에 위치하고 있으며, 기본적인 농촌 생활 인프라는 갖추어져 있습니다.
주변에 특별한 대규모 상업 시설이나 생활 편의시설은 부족한 편입니다.
제시된 정보와 주변 환경 분석을 종합할 때, 인근에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 농림지역 특성상 가축사육제한구역(일부 제한)인 점을 참고해야 합니다.
5. 잠재적 리스크 및 대응 전략
5.1. 농지취득자격증명 (농취증)
농취증 발급 가능 여부를 사전에 관할 청라면사무소 등에 문의하여 반드시 확인해야 합니다.
주말농장 용도로 활용할 경우 거리 제한 및 면적 제한 등을 확인해야 합니다.
5.2. 지분 매각의 리스크
가장 큰 리스크는 공유 관계 해소의 어려움입니다.
공유물 분할 청구 소송을 통해 공유 관계를 해소하거나, 다른 공유자 지분을 추가 매수해야 하는 자금 및 시간적 부담이 발생합니다.
5.3. 구조물 및 수목 처리 문제
경계에 걸친 건물 및 담장, 그리고 제시외 수목은 추후 소유자 및 인접지 소유자와의 분쟁 소지가 매우 높습니다.
낙찰 후 건물 소유자에게 토지 사용료를 청구하거나, 철거를 요구하는 법적 절차(건물 철거 및 토지 인도 소송)를 준비해야 할 수 있습니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본 물건은 지분 매각, 농지취득자격증명 필수, 공유자우선매수 가능, 법정지상권 성립 가능성 및 경계 침범 구조물 등의 복합적인 리스크를 안고 있는 고난도 투자 물건입니다.
단순 시세 차익을 기대하기보다는, 토지 지분 정리(공유물 분할 소송 또는 지분 매수)와 법률적 문제(건물/수목 처리)를 해결할 수 있는 전문성과 자금력을 가진 투자자에게 적합합니다.
6.2. 투자 포인트 (핵심 요약)
1) 높은 난이도: 공유물 지분 투자 및 법률 분쟁(법정지상권, 토지 인도) 해결 능력이 필수입니다.
2) 저평가 가능성: 복잡한 권리 관계로 인해 유찰 시 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다.
3) 농지 활용: 농림지역 내 '전'으로, 장기적인 농업 경영 또는 주말농장(제한적) 목적으로 활용 가능합니다.
4) 명확한 출구 전략: 낙찰 후 공유자에게 지분 매도를 유도하거나, 공유물 분할 소송을 통한 현금화 전략이 필요합니다.
법원 정보
홍성지원 경매2계