나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21429 [1] 충청남도 보령시 청라면 의평리 337-1 답 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21429 [1] 충청남도 보령시 청라면 의평리 337-1 답 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매2계 2024타경21429 | 소재지: 충청남도 보령시 청라면 의평리 337-1 | 감정가: 13,965,500원 | 최저가: 6,843,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 홍성지원 2024타경21429 (1)이며, 충청남도 보령시 청라면 의평리 337-1 소재의 '답'(논)을 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

총 토지면적은 1802.00제곱미터 (약 545.19평)이며, 감정가는 13,965,500원입니다.

본 물건은 토지 전체가 아닌 토지 일부 지분(지분율 45050)을 매각하는 ‘지분 매각’ 건이므로, 입찰 시 이 점을 명확히 인지해야 합니다.

소유자 및 채무자는 이OO으로 동일하며, 채권자는 정OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건의 입지 및 현황

본건은 충청남도 보령시 청라면 의평리 소재 "청라중학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 일반적인 농촌 지대입니다.

교통상황은 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근 노선버스 정류장과의 거리 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

토지의 형태는 유사 사다리형의 평지이며, 현황은 '답'(논)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 본건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로를 통해 접근이 가능하여 접근성은 양호합니다.

2. 경매 권리 및 법적 분석

2.1. 권리분석

본건은 채권자가 채무자의 부동산을 강제 처분하는 '부동산 임의경매' 사건입니다.

제시외 면적이나 건물 면적이 없는 순수 토지 지분 매각 물건이므로, 권리관계는 단순할 것으로 예상되나, '지분 매각' 자체가 향후 권리관계 해결(공유물 분할)에 대한 부담을 내포하고 있습니다.

등기부 상 복잡한 권리관계는 보고서에 언급되지 않았으므로, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되어 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다.

2.2. 법적 제한 및 특이사항

본 물건은 농지이므로, 낙찰 후 '농지취득자격증명원(농취증)'을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

가장 큰 특이사항은 '공유자우선매수신고' 가능성입니다. 해당 토지의 다른 공유자가 경매 기일에 우선하여 매수를 신고할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

토지이용계획 상 '농림지역', '농업진흥구역'으로 지정되어 있어 개발행위 및 용도 변경이 매우 엄격하게 제한됩니다. 또한 '가축사육제한구역' 및 '폐광지역진흥지구'에 해당됩니다. 이는 순수 농업용 토지로서의 가치를 기준으로 접근해야 함을 의미합니다.

3. 입지 조건 및 잠재 가치

3.1. 입지조건

본 토지는 충청남도 보령시 청라면 의평리 소재로, '청라중학교' 인근 농경지대입니다.

농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어지지만, 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 영농활동 및 차량 접근에는 용이한 조건을 갖추고 있습니다.

현재는 '답'으로 이용 중인 평탄한 토지 형태를 가지고 있습니다.

3.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건의 용도가 '답'(농지)인 점을 고려할 때, 상권분석은 사실상 무의미하며 상업적 가치는 기대하기 어렵습니다.

생활정보 면에서는 농촌 마을 인근에 위치하고 있어 전원생활이나 영농 목적으로는 적합할 수 있으나, 도시의 편리성을 추구하는 투자자에게는 적합하지 않습니다.

제시된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 파악할 수 없습니다.

4. 리스크 및 투자 전략

4.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '토지 일부 지분 매각'입니다. 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 '공유물 분할 청구 소송'을 통해 지분을 정리해야 하는 부담이 발생합니다.

공유자우선매수제도가 1회에 한해 낙찰을 방해할 수 있는 위험이 있습니다.

농지취득자격증명원(농취증) 발급 조건이 충족되지 않을 경우 입찰보증금을 잃을 수 있습니다.

농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 개발이나 단기적인 시세차익을 위한 용도 변경은 사실상 불가능합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 농지(답) 지분 매각 물건으로, 일반적인 경매 투자자에게는 높은 진입 장벽과 리스크를 가집니다. 특히 농지취득자격 요건과 공유물 분할이라는 법적 절차의 복잡성을 이해하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 농지로서의 가치와 함께 지분 정리 능력에 투자하는 성격이 강합니다.

투자 포인트

투자 포인트는 감정가 대비 낮은 실질 투자액으로 농지 지분을 확보하는 것입니다.

장기적으로는 다른 공유자와의 협의나 소송을 통한 지분 정리(매각 또는 매입)를 통해 온전한 토지 소유권을 확보하여 자산 가치를 높이는 전략이 필요합니다.

영농을 목적으로 하거나 이미 농지를 소유하고 있는 실수요자에게는 상대적으로 안정적인 진입 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계