나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21009 [1] 충청남도 서천군 장항읍 신창리 334-76 주/상용건물 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경21009 [1] 충청남도 서천군 장항읍 신창리 334-76 주/상용건물 경매

• 사건번호: 2024타경21009
• 주소: 충청남도 서천군 장항읍 신창리 334-76
• 감정가: 202,512,600원
• 최저가: 99,231,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 주/상용건물

홍성지원 경매2계 2024타경21009 | 소재지: 충청남도 서천군 장항읍 신창리 334-76 | 감정가: 202,512,600원 | 최저가: 99,231,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 홍성지원 2024타경21009 (1)입니다.

물건 소재지는 충청남도 서천군 장항읍 신창리 334-76이며, 용도는 주/상용건물입니다.

감정가는 202,512,600원입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매입니다.

소유자는 임OO, 채권자는 류OO이며, 본 사건은 중복사건으로 진행 중입니다.

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지면적은 396.00㎡ (약 119.79평)이며, 토지 지분율은 39600입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물면적은 104.78㎡ (약 31.70평)이며, 건물 지분율은 약 10478입니다. 건물 제시외 면적은 15.30㎡ (약 4.63평)입니다.

총 건물 면적(본 건물 + 제시외)은 약 120.08㎡ (약 36.33평)입니다.

2. 물건 현황 및 특이사항

2.1. 건물의 구조 및 이용상태

주요 건물(목록2)은 시멘트벽돌조 스레이트지붕(현황 함석지붕)이며, 외벽은 몰탈위페인트 및 일부 목재, 내벽은 벽지 마감입니다. 이용상태는 "주택 등"이며, 기본적인 전기설비 및 위생, 급·배수 설비 등이 되어 있습니다.

부속 건물(제시외)은 시멘트벽돌조 슬라브지붕이며, 이용상태는 "창고 등"입니다.

2.2. 공부와의 차이 및 주의사항

목록2 건물은 공부상 '근린생활시설 및 주택, 창고'이나, 현황은 '주택 및 창고 등'으로 이용 중입니다.

공부상 지붕은 '스레이트 지붕 등'이나, 현황은 '함석지붕 등'으로 구조 차이가 있습니다. 이는 행정상 문제나 철거 가능성이 있으므로 확인이 필요합니다.

본 건은 제시외 건물(15.30㎡) 및 제시외 수목을 모두 포함하여 일괄매각합니다.

3. 입지조건 및 토지 이용 계획

3.1. 입지조건

본건은 충청남도 서천군 장항읍 신창리 "중앙초등교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 버스 정류장 등으로의 접근성은 보통 수준으로 제반 교통 상황은 무난합니다.

3.2. 토지 형태 및 도로 상태

부정형의 토지로서 현황은 "주거용 건부지 등"으로 이용 중입니다.

본건 서측으로 왕복 약 2차선 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역으로 건폐율 및 용적률 등 건축 규정이 일반주거지역 수준을 따릅니다.

중로3류(폭 12m-15m)와 접합되어 있어 향후 개발 시 도로 확보가 용이할 수 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한)입니다.

상대보호구역(학교경계선으로부터 200미터 이내)에 해당하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 일부 시설의 입지 및 건축행위가 제한될 수 있으므로, 매수 전 정확한 행위 제한 확인이 필수적입니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 채권자 류OO에 의한 경매입니다. 또한 중복사건으로 진행 중입니다.

강제경매는 채무자가 돈을 갚지 않아 법원의 판결 등을 통해 강제로 집행하는 경매를 의미합니다.

4.2. 매각 물건 및 인수 조건

토지, 건물, 제시외 건물 및 제시외 수목 일괄매각 조건이므로, 매각 대상 범위는 명확합니다.

제시외 건물(창고 등)이 매각에 포함되어 있으므로, 낙찰자가 별도 철거 위험을 부담하지 않습니다.

임대관계(임차인 유무)는 미상으로, 낙찰자는 매각물건명세서 등을 통해 정확한 임차인 현황을 확인해야 하며, 만약 주택 임차인이 있다면 대항력 유무에 따라 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권분석

본 물건은 중앙초등교 인근의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

주거 밀집 지역의 생활 편의를 위한 국지적인 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 대규모 상업시설보다는 소규모 주택 밀착형 상업시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5.2. 생활정보

왕복 2차선 도로에 접해 있어 접근성이 좋고, 제2종일반주거지역으로 주거 환경이 양호합니다.

인근에 초등학교가 위치하여 교육 환경 측면에서 유리하며, 주거지로서의 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 주변 시설 검색 및 혐오시설 확인

주변 시설 검색을 시도하였으나 일반적인 시설 정보 외에 특이사항은 확인되지 않았습니다.

제2종일반주거지역 특성상 대규모 산업시설이나 기피 시설은 없을 것으로 예상되나, 정확한 혐오시설 유무는 임장 및 지자체 문의를 통해 별도 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 행정적 리스크

건물의 현황과 공부상 용도(근린생활시설 및 주택, 창고 -> 주택 및 창고 등) 및 구조(스레이트 지붕 -> 함석지붕)의 차이가 있습니다. 이는 향후 대출이나 건축물대장 변경 시 문제가 될 수 있으므로, 매수 후 양성화 가능성 및 비용을 검토해야 합니다.

상대보호구역 내에 위치하여 향후 증축이나 용도변경 시 교육청의 심의 또는 허가에 제약이 있을 수 있습니다.

7.2. 명도 리스크

임대관계가 미상으로, 낙찰 후 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 존재하거나, 소유자(채무자) 또는 점유자가 명도에 불응할 경우 추가적인 시간과 비용(명도소송 등)이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견 및 투자 포인트

8.1. 종합 의견

본 건은 충청남도 서천군 장항읍의 중앙초등교 인근 주거 밀집 지역에 위치한 대지 면적이 넓은(약 119.79평) 주택(제2종일반주거지역)입니다.

감정가 대비 토지 면적이 넓고, 도로 접근성(왕복 2차선 도로 접합)이 양호하여 향후 신축 또는 리모델링을 통한 가치 증대 가능성이 있습니다.

건물의 현황과 공부상 용도/구조 차이 및 임대관계 미상에 따른 리스크는 존재하나, 일괄매각 조건으로 제시외 건물까지 모두 취득할 수 있다는 점은 장점입니다.

8.2. 투자 포인트

최고의 입지: 초등학교 인근 주거 지역에 위치하며, 왕복 2차선 도로에 접한 비교적 양호한 접근성을 가집니다.

용도 변경 및 신축 가능성: 제2종일반주거지역 내의 넓은 토지 면적(약 119.79평)은 향후 건축이나 투자를 고려할 때 장점으로 작용합니다.

권리 관계 단순성: 토지, 건물, 제시외 시설을 모두 포함한 일괄매각이므로, 복잡한 지분 문제가 없으며, 취득 후 제시외 건물 처리 부담이 적습니다.

저렴한 투자 기회: 강제경매 중복사건으로 진행되어 투자 관점에서 기회 요인이 있을 수 있으며, 유찰 시 매력도는 더욱 높아질 것입니다.

[참고] 아파트는 아니므로 전용면적과 분양면적은 표시하지 않았습니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계