나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경313 [3] 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 57-11 대지 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경313 [3] 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 57-11 대지 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매2계 2025타경313 | 소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 57-11 | 감정가: 301,664,500원 | 최저가: 147,816,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 홍성지원 2025타경313 (3)이며, 소재지는 충청남도 홍성군 홍성읍 옥암리 57-11입니다.

토지 면적은 398.50㎡ (약 120.56평)이며, 용도는 대지입니다.

감정가는 301,664,500원으로 평가되었습니다.

1.2. 경매 및 권리 관계 정보

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 매각(지분율 39850)입니다.

소유자 및 채무자는 노OO이며, 채권자는 대OOOOOOOOO입니다.

가장 큰 특이사항으로는 '법정지상권 성립 여지' 및 '제시외 건물 매각 제외'가 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 '홍성초등학교' 남측 인근에 위치하며, 로변 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용에 무리가 없어 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 토지(기호4)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

주거용 건축물의 부지로서 이용 중인 사다리형의 평지이며, 주택이 혼재된 주거지역의 성격을 가지고 있습니다.

인근에 학교(홍성초등학교)가 위치하여 교육 환경 보호를 위한 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있습니다.

(참고: 보고서 작성 시점의 정보만으로 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 개별적으로 주변 환경(예: 변전소, 쓰레기 처리장, 주유소 등)을 반드시 확인하시기 바랍니다.)

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리분석

본 경매는 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지(대지)에 한정됩니다.

토지 위에 존재하는 제시외 건물(주택, 79.50㎡)은 매각 대상에서 제외됩니다.

따라서, 낙찰자는 토지를 취득하지만, 그 위에 존재하는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부를 반드시 검토해야 합니다.

만약 법정지상권이 성립한다면, 건물 철거 청구가 불가하며 지료만 청구할 수 있고, 법정지상권이 성립하지 않는다면 건물 철거 청구 및 토지 인도 청구가 가능합니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '법정지상권 문제' 및 '제시외 건물 처리 문제'입니다.

법정지상권 성립 여부가 불명확할 경우 소송을 통한 권리관계 확정 과정이 필요하며, 이는 상당한 시간과 비용을 수반할 수 있습니다.

주의사항으로, 본건 토지는 지적도상 맹지이나 남측 폭 약 2m의 주민 통행로를 통해 진출입이 가능합니다.

다만, 정밀 측량 시 본건 토지 중 일부가 현황 도로에 포함되어 있을 가능성이 있으므로, 이로 인한 실제 사용 면적 감소 및 건축 행위 관련 제한에 유의해야 합니다.

제시외 건물의 현황 지붕이 공부(시멘기와지붕)와 달리 함석지붕인 것으로 확인되나, 건물 자체가 매각 대상에서 제외되므로 토지 이용에 큰 영향은 미치지 않습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 제2종일반주거지역 내 주택 부지로서의 기본적인 입지 조건은 양호하나, 매각이 토지에 한정되고 법정지상권 및 제시외 건물의 처리라는 중대한 권리 분석 리스크를 안고 있습니다.

맹지 탈출 가능성(현황 도로 이용)은 긍정적이나, 정밀 측량 시 토지 일부가 도로에 편입될 수 있는 위험이 있어 이 부분에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

명도(토지 인도) 및 건물 철거 또는 지료 청구 소송 등을 전제로 입찰해야 하는 고난도 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

제2종일반주거지역 내 120평대의 토지 확보가 가능합니다.

주변에 학교, 주택, 근린생활시설이 혼재된 생활권이 잘 갖춰진 지역입니다.

만약 법정지상권이 성립하지 않아 건물을 철거하고 재건축을 통해 토지의 가치를 극대화하거나, 법정지상권 성립 후 지료를 통해 수익을 창출하는 장기적인 투자를 고려할 경우 매력적일 수 있습니다.

권리 분석 및 후속 조치(소송, 협상 등)에 대한 명확한 전략과 자본력을 갖춘 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계