나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경22095 [1] 충청남도 보령시 오천면 오포리 307-5 임야 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경22095 [1] 충청남도 보령시 오천면 오포리 307-5 임야 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매2계 2024타경22095 | 소재지: 충청남도 보령시 오천면 오포리 307-5 | 감정가: 44,056,000원 | 최저가: 21,587,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 홍성지원 2024타경22095 (1) 임야 일부 지분 매각

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 홍성지원 2024타경22095 (1)

소재지: 충청남도 보령시 오천면 오포리 307-5

용도: 임야

총 토지면적: 5507.00 제곱미터 (약 1665.86 평)

매각 대상: 토지 일부 지분 (550700분의 275350 지분, 약 2753.50 제곱미터 / 832.93 평)

감정가: 44,056,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 신OO

채권자: 경OOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 맹지, 토지일부지분매각

1.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 총 면적 5507.00 제곱미터의 임야 중 50% 상당의 일부 지분만을 매각하는 물건입니다.

감정평가 요항표의 세부 내용은 제시되지 않았으나, 본건은 맹지이며 연고 미상의 분묘 3기가 소재하는 것으로 확인되었습니다. 추가 분묘가 있을 가능성도 있어 현장 확인이 필수적입니다. 지분 매각, 맹지, 분묘기지권의 3대 리스크를 모두 내포하고 있는 고위험 물건으로 판단됩니다.

2. 입지 조건 분석

본 물건은 충청남도 보령시 오천면 오포리에 위치한 임야입니다. 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 산림 지역으로 보입니다.

맹지(盲地)이므로 차량 접근성이 현저히 낮거나 불가능할 수 있으며, 실제 이용 가치나 개발 가능성은 매우 낮을 수 있습니다. 정확한 진입로 및 인접 도로 상태는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

주변 시설 확인 결과, 본 건은 개발 압력이 낮은 외곽 임야지역으로 주변에 특별히 알려진 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 임야는 특성상 주변 환경 변화에 민감할 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인을 통해 인접 시설 유무를 면밀히 점검해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 지분 관계

본 물건은 임야의 일부 지분 (550700분의 275350)만을 매각합니다. 지분 매각은 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 청구 소송 등의 과정을 통해야만 온전한 소유권 행사 및 수익 실현이 가능합니다. 이 과정에서 상당한 시간과 비용, 법적 리스크가 발생할 수 있습니다.

3.2. 특이 권리 사항: 분묘기지권

주의사항에 연고 미상 분묘 3기가 소재하며 추가 분묘 가능성이 명시되어 있습니다. 연고 미상의 분묘라도 분묘기지권이 성립할 경우, 토지 이용 및 개발에 중대한 제약이 발생합니다. 분묘기지권은 낙찰자가 함부로 개장(이장)을 요구할 수 없으며, 해결을 위해서는 토지 소유자(낙찰자)가 분묘기지권자에게 지료를 청구하거나 협의를 통해 개장을 진행해야 하는 등 복잡한 법적 절차가 수반됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 임야로 상업적 가치를 기대하기는 어렵습니다. 상권 분석은 의미가 없으며, 투자 목적은 단기 시세차익보다는 장기적인 임야 보유 또는 지분 협상 및 개발 제한적 이용에 초점을 맞추어야 합니다.

4.2. 생활 정보

외곽 임야 지역으로 기본적인 생활 편의 시설(병원, 마트, 학교 등)과의 접근성은 매우 낮을 것으로 예상됩니다. 전원생활이나 건축을 목적으로 하는 투자자에게는 입지 조건이 매우 불리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각의 위험

다른 공유자와의 관계 설정이 가장 큰 리스크입니다. 공유물 분할 소송 시 시간과 비용이 소모되며, 현물 분할이 어려울 경우 경매를 통한 매각(환가) 명령이 내려질 수 있습니다.

5.2. 분묘기지권 및 분묘의 위험

연고 미상 분묘로 인해 향후 개장 절차가 복잡하고, 분묘기지권 성립 시 개발 자체가 불가능할 수 있습니다. 분묘 개장을 위한 비용 및 시간이 발생할 수 있으며, 임야 면적이 넓고 울창하여 추가 분묘 소재 가능성이 높습니다.

5.3. 맹지(盲地)의 위험

맹지이므로 건축법상 건축 행위가 불가능하며, 토지 이용 및 개발에 필수적인 진입로 확보가 가장 큰 난관입니다. 진입로 확보를 위해 인접 토지 소유자와의 사도개설 협의가 필요하며, 이 과정에서 많은 비용과 시간이 소요됩니다.

5.4. 경계 불분명

임야의 특성상 인근 임야와 경계 구분이 명확하지 않아 경계측량을 통한 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

홍성지원 2024타경22095 (1) 물건은 지분 매각, 맹지, 분묘기지권이라는 중대한 3가지 리스크를 모두 안고 있는 고위험 물건입니다. 실수요자가 아닌 전문적인 법적 지식과 자본력을 갖춘 특수물건 투자자에게 적합한 물건입니다. 초보 투자자의 접근은 권장하지 않습니다.

6.2. 투자 포인트

A. 저가 매입 기회: 다수의 리스크로 인해 유찰이 거듭되어 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 존재합니다.

B. 지분 협상 잠재력: 낙찰 후 기존 공유자에게 지분 매도를 제안하거나, 공유물 분할 소송을 통해 토지 전체를 경매에 부쳐 지분 이상의 가치 회수를 시도할 수 있습니다.

C. 장기적 관점의 개발 여부: 인근 개발 가능성 등 장기적인 관점에서 토지 가치가 상승할 여지가 있는지 면밀한 분석이 필요합니다. 다만, 맹지 및 분묘 문제를 해결해야만 가능합니다.

법원 정보

홍성지원 경매2계