나이스옥션 법원경매 안산 2022타경57097 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 851 안산센트럴푸르지오 106동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2022.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "중앙역" 북측에 위치하고 부근은 아파트단지, 상업용건물, 학교 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장 및 지하철역(중앙역-4호선/수인분당선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물내 4층 402호로서,
외 벽: 몰탈위페인트 및 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재감지/경보설비, 소화전설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

외곽공도와 연계되는 단지내 도로상태 양호하며 주차장시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2013-05-21)(중로1류(폭20M-23M))(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2013-10-21)(중앙중), 상대보호구역(중앙초등학교, 한들유치원), 절대보호구역(2020-01-17), 절대보호구역(중앙초등학교, 한들유치원), 대기관리권역, 정비구역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권미등기이나 중앙주공2단지주택재건축정비사업조합으로부터 대지권 면적은 44.1257㎡라는 사실조회회신이 있고, 안산시 단원구로부터 대지를 포함한 취득세 납부신고서 및 분양금납부확인서 제출됨. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2022타경57097 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 851 안산센트럴푸르지오 106동 4층402호

용도: 아파트

감정가: 950,000,000원

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9529㎡ (약 25.69평)

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 애큐온저축은행 (본 경매 신청 채권자)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동에 위치한 "안산센트럴푸르지오" 아파트 106동 4층 402호입니다. 단지는 "중앙역" 북측에 자리 잡고 있으며, 주변에는 아파트 단지, 상업용 건물, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 단지 주변으로 도로가 잘 접해 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 수도권 전철 4호선 및 수인분당선의 환승역인 중앙역이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 소유권보존: 중앙주공2단지주택재건축정비사업조합 (2018-09-04)

* 소유권이전: 권혁윤 (2018-11-01)

* 말소기준권리: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 근저당 (2019-12-05, 채권최고액 568,800,000원)

* 그 외 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소(소멸) 대상입니다.

* 본 경매는 애큐온저축은행의 임의경매 신청으로 진행되었습니다.

* 등기부채권 총액: 1,018,187,170원

* 대지권 관련 사항:

* 본건은 '대지권 미등기' 상태입니다.

* 하지만 중앙주공2단지주택재건축정비사업조합으로부터 대지권 면적 44.1257㎡ (약 13.34평)에 대한 사실조회 회신이 있었으며, 안산시 단원구로부터 대지를 포함한 취득세 납부 신고서 및 분양금 납부 확인서가 제출되었습니다.

* 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 매각됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련하여 별도의 인수 대상이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 고잔동 일대는 안산의 중심 지역 중 하나로, 아파트 단지, 상업시설, 관공서(안산시청 인근), 학교 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 생활 편의시설: 단지 인근에 뉴코아아울렛, 롯데시네마, 로데오 거리 등이 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 편리합니다. 또한 안산천변, 안산중앙공원, 성어공원 등 녹지 공간도 가까이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 내부: 본건은 철근콘크리트구조의 35층 건물 중 4층에 위치하며, 전용면적 84.95㎡(약 25.69평)의 아파트입니다. 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비: 위생, 난방, 승강기, 화재감지/경보, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주차: 단지 내에 충분한 주차 공간이 마련되어 있습니다.

* 교육 환경: 단지 바로 뒤에 안산중앙초등학교, 안산중앙중학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 대지권이 등기부에 미등기된 상태라는 점은 잠재적인 불안 요소입니다. 비록 조합으로부터 대지권 면적이 확인되었고 관련 서류가 제출되었으나, 명확한 대지권 등기가 완료되기 전까지는 주의가 필요합니다.

* 재건축 구역: 본건이 재건축 구역에 포함되어 있다는 점은 장기적인 관점에서 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 재건축 사업의 진행 상황이나 관련 변수에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 본건의 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인과의 명도 과정에서 보증금 관련 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구의 중심지인 고잔동에 위치하여 교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 입지 조건이 매우 우수합니다. 중앙역을 이용한 광역 교통망 접근성이 뛰어나며, 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 아파트로서 기본적인 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 대지권 미등기 상태는 추가적인 확인 및 주의가 필요하며, 재건축 구역이라는 점은 장기적인 투자 관점에서 고려할 요소입니다. 현재 등기부상의 권리관계는 말소될 예정으로 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 중앙역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변 생활 인프라가 풍부합니다.

* 대지권 포함 매각: 대지권 미등기 상태임에도 불구하고, 확인된 대지권 면적이 최저매각가격에 포함되어 있어 토지에 대한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 재건축 잠재력: 재건축 구역에 속해 있어 향후 재건축 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 우수한 생활 및 교육 환경: 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설 및 학교 접근성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 9억 5천만원입니다. 최근 실거래가 자료에 따르면 유사 평형(84.95㎡)의 2026년 6월 거래 사례가 7.1억, 8.9억, 8.5억 등으로 다양하게 나타나고 있으며, 2026년 7월 기준 KB시세 일반가 8.45억, 최근 실거래가 7.7억 수준을 보이고 있습니다.

대지권 미등기 상태 및 재건축 구역임을 감안할 때, 현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가인 9억 5천만원 수준 또는 그 이하를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 실제 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 대지권 관련 서류에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.