나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51692 [1] 경기도 평택시 신장동 293-4 화신노블레스5차 12층1206호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51692 [1] 경기도 평택시 신장동 293-4 화신노블레스5차 12층1206호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

평택지원 경매6계 2024타경51692 | 소재지: 경기도 평택시 쇼핑로 64, 12층1206호 (신장동,화신노블레스5차) | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 98,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2024타경51692 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 293-4 화신노블레스5차 12층1206호

용도: 연립주택 (집합건축물대장 기준)

감정가: 200,000,000원

토지면적: 8.97㎡ (약 2.71평)

건물 전용면적: 64.09㎡ (약 19.38평)

건물 분양면적 (추정): 약 80.11㎡ (약 24.24평)

사용승인일: 2017년 1월 3일

1.2. 권리 관계 요약

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 소유자(김OO), 채무자(이OO), 채권자(주OOOOOOOOOO)

특이사항: 중복사건 (경매 경합 상태), 임대 사항 미상

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 평택시 신장동 "신장육교사거리" 북서측 인근에 위치하며, 미군부대(K-55 오산 공군기지) 인근 상권의 중심부에 자리하고 있습니다. 일반상업지역에 위치하여 주거 환경보다는 상업시설 및 업무시설이 혼재하는 미군 렌탈 수요가 높은 지역 특성을 가집니다.

2.2. 교통 환경

수도권 전철 1호선 "송탄역" 및 송탄버스터미널, 인근 버스정류장 등이 모두 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 본건이 속한 집합건물까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 사정은 전반적으로 양호합니다.

2.3. 건물 및 이용 상태

철근콘크리트 구조의 지하 4층, 지상 14층 건물 중 12층에 위치합니다. 비교적 신축급인 2017년 승인 건물이며, 외벽은 화강석 판넬로 마감되어 건물의 외관 상태는 우수할 것으로 판단됩니다. 위생, 난방, 승강기, 주차장 설비가 모두 구비되어 있습니다. 현재 연립주택(주거용)으로 이용 중입니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건은 일반상업지역에 속하며, 주거 시설보다는 오피스텔, 근린생활시설, 근린시장 등이 밀집된 상가지역입니다. 미군부대 인근 상권의 특성상 유동 인구가 많고 상업 활동이 활발하여, 주거 목적 외에 임대 수익을 위한 투자 가치가 높습니다.

3.2. 생활 정보

주변에 근린시장 및 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 상업지구 내에 위치하므로 주거의 쾌적성보다는 편의성을 중시하는 수요에 적합합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 대상 및 경매 유형

토지 및 건물을 일괄 매각하는 사건으로, 통상적인 매각 절차를 따릅니다. 부동산임의경매는 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 경매입니다.

4.2. 주요 권리 관계

소유자(김OO)와 채무자(이OO)가 상이하므로, 실제 점유 관계 확인 및 명도 시 협상 난이도가 높아질 수 있습니다. 또한, 채무자에게 명도 책임이 있으나, 점유자가 누구인지에 따라 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

4.3. 특이사항 및 명도 분석

특이사항으로 "중복사건"이 있어 여러 채권자가 경매를 신청하여 경합 중인 상태입니다. 이는 권리관계가 복잡함을 시사하나, 매각 절차상 낙찰자가 인수하는 권리에는 큰 차이가 없습니다. 다만, "임대사항 미상"이므로 매각 후 임차인이 발견될 경우 대항력 여부에 따라 명도 리스크와 비용이 발생할 수 있습니다. *낙찰자는 소유자, 채무자, 임차인 등 모든 점유자에 대한 명도 책임을 집니다.*

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 법적 제한 사항 및 환경 리스크

본건은 일반상업지역으로 용적률 측면에서는 이점이 있으나, 주거 환경에 치명적인 두 가지 법적 제한 사항이 있습니다.

첫째, *군용비행장 소음대책구역 제3종구역*에 속해 있어 항공기 운항에 따른 소음 발생이 불가피합니다. 이는 주거 쾌적성을 저해하는 주요 요소이자 잠재적 리스크입니다.

둘째, *비행안전제5구역* 및 *철도보호지구*에 속해 있어 건물 신축 및 증축에 제한을 받을 수 있으나, 기존 건물의 매입에는 큰 문제가 없습니다.

5.2. 상권 특성 리스크

미군부대 인근 상권 특성상 일반적인 내국인 주거 수요보다는 미군 렌탈 수요에 의존하는 경향이 강합니다. 미군 관련 정책 변화나 부대 운영 상황에 따라 임대 수요 변동성이 높을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 송탄역 역세권 및 미군부대 인근 상권이라는 뛰어난 입지를 가진 연립주택입니다. 준신축급의 건물 상태도 양호합니다. 다만, *군용비행장 소음대책구역 제3종*에 따른 소음 리스크는 감안해야 합니다. 임대차 관계 미상으로 명도 시 점유 관계에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역, 송탄역 역세권, 미군부대 인근.

임대 수익 목적 적합: 미군 렌탈 등 높은 임대 수요가 기대되는 지역 특성상, 안정적인 현금 흐름 창출에 유리합니다.

상대적 희소성: 일반상업지역 내 주거 시설로의 이용은 향후 개발 가치 측면에서도 유리하게 작용할 수 있습니다.

가격 경쟁력 확보: 소음 리스크와 명도 리스크가 이미 존재하므로, 입찰을 통해 감정가 대비 저렴한 가격으로 매입할 경우 수익률 극대화가 가능합니다.

법원 정보

평택지원 경매6계