나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51883 [16] 경기도 평택시 비전동 600-48 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51883 [16] 경기도 평택시 비전동 600-48 지층비01호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경51883
• 주소: 경기도 평택시 은성로 12, 지층비01호
• 감정가: 133,000,000원
• 최저가: 65,170,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

평택지원 경매6계 2024타경51883 | 소재지: 경기도 평택시 은성로 12, 지층비01호 | 감정가: 133,000,000원 | 최저가: 65,170,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 평택시 비전동 다세대주택(사무소) 유동화물건 분석

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 평택지원 2024타경51883 (16)

소재지: 경기도 평택시 비전동 600-48 지층비01호

용도: 다세대주택(건물 용도는 도시형 생활주택이나, 해당 매각대상은 '사무소'로 이용 중)

감정가: 133,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

토지면적(지분): 41.55㎡ (약 12.57평)

건물면적(전용면적): 63.00㎡ (약 19.06평)

특이사항: 유동화물건, 사무소로 공실 상태

1.2. 채권 및 점유 관계 요약

소유자/채무자: 주OOOOOOOO / 남OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

점유현황: 사무소(지층비01호)는 현재 공실 상태로 확인됨. (나머지 2-5층 세대는 임대 중)

권리분석: 부동산 임의경매 사건으로, 매각대상은 토지 및 건물 전체이며, 현재 공실 상태이므로 명도(인도) 리스크는 비교적 낮을 것으로 판단됨.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통 상황

최고의 입지:

본건은 평택시 비전동 소재 "꽃님하우스" 건물 내에 위치하며, 인근에는 평택성동초등학교, 한광여자중학교, 한광여자고등학교, 한광고등학교 등 다수의 학교시설이 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 평택비전롯데캐슬 아파트 등 대규모 주거단지가 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

교통상황:

단지 주위로 소로 및 중로가 위치하며, 노선버스 정류장까지의 접근성이 양호하여 제반 교통 접근성은 '보통' 수준으로 평가됩니다. 단지 전체는 사다리형 경사지를 택지 조성한 형태로, 북서측으로 소로, 북측 및 남측으로 세로(경사도로)와 접하고 있어 차량 진출입 시 경사도에 유의해야 합니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물의 구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 도시형 생활주택으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 종이벽지 및 자기질타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보설비 등 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

이용 상태:

매각대상인 지층비01호는 '사무소(63㎡)'로 이용 중이며 현재 공실 상태입니다. 건물 지하 1층 나머지 공간(161.54㎡)과 지상 1층 일부는 주차장으로 이용되고 있습니다. 2층부터 5층까지는 다세대주택(방1-2, 거실겸주방, 화장실)으로 구성되어 있습니다.

2.3. 권리분석 (경매 컨설턴트 의견)

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 매각대상 물건(지층비01호)이 현재 공실 상태로 확인되므로, 임차인에 대한 대항력 유무 및 명도 절차의 복잡성이 낮아 투자 위험이 상대적으로 적습니다. 다만, 건물 전체는 다세대주택(도시형생활주택) 용도이나, 매각대상 물건은 지층의 '사무소' 용도이므로, 향후 주거용으로의 용도 변경 가능성과 비용, 인허가 사항 등을 면밀히 검토해야 합니다.

2.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석:

본건은 제1종일반주거지역 내에 위치하며, 주변에 대단위 학교 시설과 주거시설이 밀집한 전형적인 주거 상권입니다. 따라서 근린생활시설로서의 기능은 하겠지만, 상업시설보다는 주거 편의시설이나 학생 관련 학원, 사무실 등으로의 활용이 더 적합할 수 있습니다. 지층 사무소의 특성을 고려한 임차 수요 분석이 필요합니다.

생활정보 및 규제:

주요 규제사항으로 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 특히, 인근 학교들로 인해 다수의 상대보호구역에 포함되어 있어, 향후 유해시설 또는 특정 업종의 영업은 제한될 수 있음을 인지해야 합니다. 기본적인 생활 편의 시설(버스정류장, 학교 등) 접근성은 우수합니다.

3. 잠재적 리스크 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크

1. 용도상의 리스크: 건물 전체가 주택(도시형생활주택)임에도 불구하고 해당 호실은 '지층 사무소' 용도입니다. 주거 목적으로 활용할 경우 용도변경 절차가 필요할 수 있으며, 이 경우 비용과 시간이 발생합니다.

2. 지리적 리스크: 토지 전체가 경사지에 택지 조성된 형태이므로, 동측이 서측보다 지대가 낮아 지층(지하1층)의 채광이나 습도 등에 대한 현장 확인이 필요합니다.

3. 규제 리스크: 다수의 상대보호구역에 저촉되므로, 향후 임대 또는 직접 사용 시 교육 환경 보호에 관한 법률상 제한되는 업종은 피해야 합니다.

4. 혐오시설 리스크: (제공된 정보 내에서는 확인된 혐오시설은 없으나, 외부 지도서비스나 검색사이트를 이용한 현장 조사를 통해 주변 혐오시설(예: 변전소, 쓰레기처리시설, 고압선 등) 유무를 반드시 별도 확인해야 합니다.)

3.2. 투자 포인트

1. 우수한 교육 환경: 초·중·고등학교가 인접해 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다.

2. 명도 용이성: 매각대상 물건(사무소)이 현재 '공실' 상태이므로, 복잡한 임차인 명도 절차 없이 빠르게 입주 또는 재임대가 가능합니다.

3. 상대적으로 저렴한 진입 장벽: 감정가가 1억 3,300만 원으로 비교적 소액 투자가 가능합니다.

4. 건물 면적 대비 높은 전용률: 전용면적 63.00㎡ (약 19.06평)으로 지층 사무소나 창고, 혹은 용도변경을 통한 주거 공간으로 활용 시 넓은 면적 활용이 가능합니다.

3.3. 종합 의견

본건은 평택시 비전동의 우수한 교육 환경 및 주거 인프라를 갖춘 입지의 지층 사무소 물건입니다. 공실 상태로 명도 위험이 낮고, 소액 투자가 가능하다는 점이 큰 매력입니다. 다만, 지층의 '사무소'라는 용도를 어떻게 활용할지가 투자 성패의 핵심입니다. 주거용으로 전환하여 임대(2-5층은 주택임)하거나, 인근 학교 및 주거 단지의 수요를 겨냥한 학원/사무실/창고 등으로 활용 방안을 모색하는 전략이 필요합니다. 지층 특성상 채광, 습도, 침수 여부 등에 대한 현장 점검과 더불어 용도변경 가능성 및 비용 분석을 선행한 후 입찰에 참여하는 것을 권고합니다.

법원 정보

평택지원 경매6계