나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51883 [12] 경기도 평택시 비전동 600-48 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51883 [12] 경기도 평택시 비전동 600-48 4층404호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경51883
• 주소: 경기도 평택시 은성로 12, 4층404호
• 감정가: 194,000,000원
• 최저가: 95,060,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

평택지원 경매6계 2024타경51883 | 소재지: 경기도 평택시 은성로 12, 4층404호 | 감정가: 194,000,000원 | 최저가: 95,060,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특장점 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호 평택지원 2024타경51883 (12)의 부동산 임의경매 물건입니다. 소재지는 경기도 평택시 비전동 600-48 4층404호에 위치한 다세대주택(도시형생활주택으로 이용 중)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 물건의 감정가는 1억 9,400만 원으로 평가되었습니다. 채권자는 케OOOOOOO이며, 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지면적(대지권)은 26.89㎡ (약 8.13평)이며, 건물 전용면적은 40.77㎡ (약 12.34평)입니다. 해당 면적은 다세대주택/도시형생활주택으로서 아파트와 달리 '분양면적' 개념보다는 '전용면적'으로 주요 평가되며, 실수요자에게 적합한 소형 주거 형태입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 금융기관 등의 부실채권을 유동화한 '유동화물건'이며, 감정평가상 다세대주택이나 현황은 '도시형생활주택'으로 이용되고 있다는 점을 유의해야 합니다. 도시형생활주택은 소형 주거시설로서 임대 수요가 비교적 안정적이라는 장점이 있습니다.

2. 입지 및 주위 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 우수한 교육 환경과 주거 밀집 지역

본건은 통칭 "꽃님하우스" 건물 내에 위치하며, 평택성동초등학교, 한광여자중학교, 한광여자고등학교, 한광고등학교 등 초중고 학군이 인접한 '학세권'을 형성하고 있습니다. 또한, 평택비전롯데캐슬 아파트 등 대규모 주거 단지가 주변에 소재하여 주거 환경이 매우 우수합니다. 제1종일반주거지역에 위치하며, 학교환경위생 정화구역 중 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경의 쾌적성이 보장되는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 주위로 소로 및 중로가 위치하며, 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용에 편리함을 갖추고 있습니다. 전반적인 제반 접근성은 보통 수준이나, 주거 밀집 지역임을 고려할 때 실생활에 불편함은 없을 것으로 판단됩니다. 북서측으로 소로, 북측 및 남측으로 경사 세로와 접하고 있습니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조의 5층 도시형생활주택 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시이며, 위생, 급배수, 도시가스, 냉.난방 설비는 물론 '승강기 설비' 및 '화재경보설비'가 완비되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

이용 상태는 지하 1층에 주차장(161.54㎡)과 공실인 사무소(63㎡)가 있으며, 1층은 계단실 및 주차장, 2층부터 5층까지는 각 층별 3~4세대의 다세대주택(방1-2, 거실겸주방, 화장실)으로 구성되어 있습니다. 특히 2층부터 5층까지 전층 세대가 임대 중인 것으로 조사되어 안정적인 임대수익 발생이 기대됩니다.

3.2. 토지 현황 및 제한 상태

전체 단지는 사다리형의 경사지를 택지 조성한 토지로, 주거용 건물 부지로 이용 중입니다. 제1종일반주거지역 내에 위치하여 향후 개발 가능성 측면에서는 제한적이지만, 현 주거 용도로서의 안정성은 높습니다. 토지 이용계획상 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 다수의 학교에 대한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석 및 리스크 검토

4.1. 권리관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 및 채무자가 다르다는 점(소유자: 주OOOOOOOO, 채무자: 남OO)이 특이합니다. 등기부상의 권리 관계를 면밀히 분석하여 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸하고, 낙찰자가 인수할 권리는 없는지 확인하는 것이 중요합니다.

4.2. 잠재적 리스크: 임대차 관계

가장 큰 잠재적 리스크는 '2층-5층 전층 세대 임대중'이라는 현황입니다. 경매 입찰 전, 법원의 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 임차인의 '대항력 유무'를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 이는 막대한 손실을 초래할 수 있으므로, 임차인의 전입일자, 확정일자 및 보증금 총액 등을 철저히 분석해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 임차인의 보증금 합계가 미상입니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 배후 수요가 풍부한 생활 편의 상권을 형성하고 있습니다. 특히 인근의 '소사벌 로데오' 상권은 20~30대 청년층을 주 고객으로 하며 꾸준히 발전하는 추세로, 향후 상권 확장에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설

대형 아파트 단지와 다수의 학교가 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설(병원, 학원, 마트 등)은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 인근에서 검색된 직접적인 혐오시설은 없으며, 우수한 교육 환경과 주거 환경이 주를 이루고 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

경기도 평택시 비전동은 우수한 학군과 대규모 주거 단지가 형성된 안정적인 주거 지역입니다. 본건은 소형 평형의 도시형생활주택으로, 2층부터 5층까지 전층 임대 중이라는 점은 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 강력한 장점입니다. 다만, 임대차 현황에 대한 철저한 권리분석이 선행되어야 하며, 특히 대항력 있는 임차인 유무에 따라 낙찰금액이 크게 달라질 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 평택의 명문 학군에 인접하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소액 투자 가능성: 감정가 1억 9,400만 원으로 소형 주택에 대한 비교적 소액 투자가 가능합니다.

안정적 수익: 이미 전층 임대 중인 상태이므로, 임차인 승계 후 곧바로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

**주의 사항 재강조: 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수의 위험성을 반드시 확인해야 합니다.**

법원 정보

평택지원 경매6계