나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51883 [11] 경기도 평택시 비전동 600-48 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51883 [11] 경기도 평택시 비전동 600-48 4층403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경51883
• 주소: 경기도 평택시 은성로 12, 4층403호
• 용도: 도시형생활주택

평택지원 경매6계 2024타경51883 | 소재지: 경기도 평택시 은성로 12, 4층403호 | 감정가: 154,000,000원 | 최저가: 75,460,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요 및 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2024타경51883 (11)

소재지: 경기도 평택시 비전동 600-48 4층403호 (통칭 "꽃님하우스")

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 이용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황 요약

감정가: 154,000,000원

건물 전용면적: 32.20제곱미터 (약 9.74평)

(참고: 아파트 분양면적 개념은 본 물건에 적용되지 않습니다. 전용면적 기준입니다.)

토지 지분면적: 21.23제곱미터 (약 6.42평)

특이사항: 유동화물건, 도시형생활주택

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "꽃님하우스" 내 4층에 위치하고 있습니다.

주변으로는 평택성동초등학교, 한광여자중학교, 한광여자고등학교, 한광고등학교 등 다수의 교육시설이 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 평택비전롯데캐슬아파트 등 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 주거 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

단지 주위로 소로 및 중로가 위치하고 있으며, 노선버스 정류장이 가까워 대중교통 접근성이 보통 수준으로 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조의 5층 도시형 생활주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 하이샷시입니다.

이용상태는 다세대주택(방1~2, 거실 겸 주방, 화장실 등)으로 이용 중이며, 지하 1층에는 주차장(161.54제곱미터) 및 공실 상태의 사무소(63제곱미터)가 있습니다. 2층부터 5층까지는 주거용 세대로 구성되어 있습니다.

2.4. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방 설비가 되어 있으며, 승강기 설비 및 화재경보설비 등 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 당사자 정보

소유자: 주OOOOOOOO

채무자: 남OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

본건은 부동산임의경매 사건이며, 채권자가 유동화전문회사로 추정되는 법인입니다. 특이사항으로 유동화물건으로 진행 중임을 확인하였습니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서에 따르면, 2층부터 5층 전층 세대는 현재 임대 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 지하 1층 사무실(비01호)은 공실 상태입니다.

이는 낙찰 시 주거용 세대에 대한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 별도로 확인해야 함을 의미하며, 임차보증금 인수 가능성 등 명도 리스크를 최소화하기 위한 정밀 분석이 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 대규모 아파트 단지 및 학교 시설이 인접해 있어 안정적인 주거 배후 수요가 확보된 지역입니다.

주변 상권은 학교 및 주거 단지를 기반으로 한 근린생활시설 중심으로 발달했을 것으로 추정됩니다.

4.2. 생활 정보

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경에 대한 니즈를 충족시키며, 평택비전롯데캐슬아파트 등의 영향으로 생활 편의시설 및 인프라 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 제한사항

5.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합하고 있습니다.

가장 중요한 제한사항은 **가축사육제한구역(전부제한구역)** 및 **다수의 상대보호구역**이 중첩되어 지정되어 있다는 점입니다. 특히, 상대보호구역은 학교 주변 200m 이내에 지정되는 구역으로, 오락실, 숙박업, 유흥주점 등 일부 시설의 설치가 제한되거나 금지될 수 있습니다.

이는 향후 용도 변경이나 수익성 증대를 위한 새로운 사업을 구상할 경우 상당한 제약 요인이 될 수 있습니다.

5.2. 현황과의 차이

주의사항에 '도시형생활주택으로 이용 중'이라고 명시되어 있으며, 공부상 용도(다세대주택)와 현재 이용 현황에 큰 차이는 없는 것으로 보입니다.

5.3. 혐오 시설 여부

제시된 정보만으로는 주변 혐오 시설 유무를 확인할 수 없습니다. 정확한 투자를 위해서는 현장 임장 및 주변 시설에 대한 검색을 통해 혐오 시설 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 평택시 비전동의 교육 환경이 우수하고 주거 인프라가 갖춰진 지역에 위치한 도시형 생활주택입니다. 현재 2층부터 5층까지 전 세대가 임대 중인 것으로 보아 안정적인 임대 수익이 발생하고 있을 가능성이 높습니다.

그러나 다수의 상대보호구역 지정으로 인해 향후 리모델링 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있다는 점과, 임대차 현황에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 안정적인 주거 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 학교 밀집 지역에 위치하여 주거 수요가 풍부합니다.

2) 임대수익 확보 용이성: 도시형생활주택으로서, 감정평가서상 전 세대 임대 중인 점을 고려할 때, 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

3) 비교적 소액 투자: 감정가 1억 5,400만원 수준으로, 평택 지역 내 수익형 부동산을 비교적 적은 금액으로 확보할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

평택지원 경매6계