나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51883 [10] 경기도 평택시 비전동 600-48 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51883 [10] 경기도 평택시 비전동 600-48 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

평택지원 경매6계 2024타경51883 | 소재지: 경기도 평택시 은성로 12, 4층402호 | 감정가: 155,000,000원 | 최저가: 75,950,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 평택지원 2024타경51883 (10)

소재지: 경기도 평택시 비전동 600-48 4층402호 (통칭 "꽃님하우스" 건물)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택으로 이용 중)

감정가: 155,000,000원 (토지/건물 일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

소유자/채무자/채권자: 주OOOOOOOO / 남OO / 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지 면적: 21.06㎡ (약 6.37평, 대지권)

건물 면적: 31.94㎡ (약 9.66평, 전용면적)

* 해당 물건은 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 전용면적 31.94㎡는 방 1-2개, 거실 겸 주방, 화장실 구조로 구성되어 있습니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 제반 설비가 갖춰져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지: 본건은 경기도 평택시 비전동 소재하며, 주변으로 평택성동초등학교, 한광여자중학교, 한광여자고등학교, 한광고등학교 등 교육 시설이 밀집한 우수한 학군 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 아파트 단지인 평택비전롯데캐슬 아파트 등이 인근에 소재하여 주거 인프라가 잘 형성되어 있습니다.

교통상황: 단지 주위로 소로 및 중로가 위치하며, 노선버스 정류장이 가까워 대중교통 접근성이 양호합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용: 제1종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 높습니다. 북서측으로 소로, 북측 및 남측으로 세로(경사도로)와 접하고 있으며, 전체 단지는 사다리형 경사지를 택지로 조성하여 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

2.2. 생활정보 및 주변 환경

교육 환경: 다수의 초/중/고등학교가 인접해 있어 학생 자녀를 둔 가구에 특히 유리합니다. 다만, 토지이용계획상 상대보호구역(기계공고, 평택중, 한광여중고, 한광중고)으로 지정되어 있어 일부 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오 시설: 주변 지역 검색 결과, 물건지 인근에 특이할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. (단, 시 전체적으로는 폐기물 처리시설 등의 입지 문제로 인한 주민 갈등이 있었습니다.)

2.3. 상권분석

지역 상권: 본건이 위치한 비전동 일대는 아파트 단지 및 학교를 중심으로 형성된 생활 밀착형 상권입니다. 평택시의 주요 상권인 소사벌 로데오 상권 등과 연계되어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

상권 동향: 최근 평택시 상권은 고금리 및 경기 침체의 영향으로 소상공인의 어려움이 가중되고 있으며, 시 차원에서 골목형 상점가 추가 지정을 통한 상권 활성화 정책이 추진되고 있는 상황입니다. 이는 향후 지역 상권의 개선 가능성을 시사합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (등기부상)

경매 형태: 부동산임의경매 사건으로, 채권자(케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)의 담보권 실행을 위한 경매입니다.

특이사항: 본건은 '유동화물건'입니다. 이는 대출 채권을 자산유동화회사 등에서 매입하여 경매를 진행하는 경우를 의미하며, 일반적인 채권자 경매와 절차상 큰 차이는 없으나, 채권 회수가 목적으로 명확하여 경매 진행 속도가 빠를 수 있습니다.

임대차 관계: 감정평가서 요약에 따르면 건물 전체(2층~5층) 세대가 임대 중인 것으로 파악됩니다. 본건(402호)의 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무는 반드시 별도의 '매각물건명세서' 및 '현황조사서'를 통해 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 발생하므로 이에 대한 면밀한 분석이 필수입니다.

3.2. 잠재적 리스크

명도 리스크: 2층~5층 전층이 임대 중인 점을 고려할 때, 402호 또한 임차인이 점유 중일 가능성이 높습니다. 대항력 유무와 관계없이 명도 절차(인도명령 및 강제집행)에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

용도 제한: '도시형생활주택으로 이용 중임'이라는 주의사항이 있으며, 제1종일반주거지역, 상대보호구역 등 토지이용계획상의 제한(가축사육제한구역 포함)이 있습니다. 이는 건물 자체의 활용보다는 향후 증축이나 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

감정가 대비 수익성: 감정가 1억 5,500만 원은 시장 상황과 입찰 경쟁률에 따라 저렴할 수도, 그렇지 않을 수도 있습니다. 동일 건물 타 호수의 낙찰 사례 등을 참고하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 평택시 비전동의 우수한 학군 및 주거 인프라가 갖춰진 제1종일반주거지역 내에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 대중교통 접근성이 양호하고 생활 편의성이 높아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계에 대한 철저한 권리 분석이 선행되어야 하며, 유동화물건의 특성과 명도 리스크에 대한 대비가 필요합니다. 실수요자뿐만 아니라 안정적인 월세 수입을 원하는 소액 투자자에게도 고려해 볼 만한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

안정적인 임대 수요: 학교 밀집 지역의 특성상 교직원 또는 인근 지역 직장인 및 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 1억 5,500만 원으로 소형 주택에 대한 투자 포트폴리오 구성이 용이합니다. 유찰 시 실질적인 투자금이 더욱 낮아져 수익률을 높일 수 있는 기회가 됩니다.

주거 인프라: 평택비전롯데캐슬 아파트 등 대단지 아파트와 상권을 공유하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

법원 정보

평택지원 경매6계