나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51883 [5] 경기도 평택시 비전동 600-48 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51883 [5] 경기도 평택시 비전동 600-48 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

평택지원 경매6계 2024타경51883 | 소재지: 경기도 평택시 은성로 12, 3층301호 | 감정가: 142,000,000원 | 최저가: 69,580,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 평택지원 2024타경51883 (5)이며, 소재지는 경기도 평택시 비전동 600-48 3층 301호입니다. 용도는 다세대주택(주의사항: 도시형생활주택으로 이용중)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

경매구분은 부동산 임의경매이며, 채무자는 남OO, 채권자는 케이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO(유동화물건)입니다. 감정가는 142,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 전용면적은 건물 30.18㎡ (약 9.1평)입니다.

토지 지분(대지권) 면적은 19.90㎡ (약 6.0평)입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지:

본건은 경기도 평택시 비전동에 소재한 "꽃님하우스" 내에 위치하며, 평택성동초등학교, 한광여자중학교, 한광여자고등학교, 한광고등학교 등 다수의 학교시설이 인접해 있어 학군이 우수합니다. 또한 평택비전롯데캐슬 아파트 등 대규모 주거단지가 주변에 소재하는 안정적인 주거지역입니다.

교통상황:

단지 주위로 소로 및 중로가 위치하고 노선버스 정류장이 가까워 제반 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 건물 구조 및 이용상태

건물 구조:

철근콘크리트구조의 (철근)콘크리트지붕 5층 도시형 생활주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시 창호로 시공되었습니다.

이용 상태:

본건은 3층 301호로, 방 1-2개, 거실 겸 주방, 화장실 등으로 구성된 다세대주택(도시형 생활주택)으로 이용 중입니다. 지하 1층에는 주차장(161.54㎡)과 공실인 사무소(63㎡)가 있으며, 1층은 계단실 및 주차장입니다. 2층부터 5층까지는 다세대주택으로 이용됩니다.

설비내역:

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 냉.난방 설비, 승강기 설비, 화재경보 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지의 형상 및 이용상태:

전체 단지는 사다리형 경사지를 택지조성 한 토지로, 주거용 건물 부지로 이용 중입니다. (동측이 서측보다 지대가 낮음)

인접 도로상태:

북서측으로 소로, 북측 및 남측으로 세로(경사도로)와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역에 해당하여 주거시설 건축이 가능한 용도지역입니다.

특이 제한사항으로 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있으며, 특히 다수의 학교로 인한 상대보호구역(기계공고, 평택중, 한광여중고, 한광중고)으로 지정되어 있어 일부 시설 설치 및 영업에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 특이사항

경매구분은 부동산 임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

본건은 '유동화물건'이며, '도시형생활주택으로 이용중임'을 주의사항으로 하고 있습니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 건물만 매수하여 토지 지분권자와 분쟁을 겪을 염려는 없습니다.

3.2. 임대차 관계 (잠재적 리스크)

감정평가서에 따르면, 2층부터 5층 전 층 세대가 현재 임대 중인 것으로 파악됩니다. 이는 본건 301호에도 임차인이 존재할 가능성이 높음을 의미합니다.

*주의사항: 현재 제공된 정보에는 임차인의 보증금, 전입일자, 확정일자 등 구체적인 임차인 현황이 없으므로, 향후 매각물건명세서 등을 통해 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인해야 하는 '권리분석 상의 리스크'가 존재합니다. 만약 선순위 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 보증금 전액을 매수인이 인수할 수 있습니다.*

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건은 제1종일반주거지역에 위치하며, 주거용 건물이 밀집된 환경입니다. 다수의 학교와 대규모 아파트 단지(평택비전롯데캐슬)를 배후로 두고 있어, 주거 밀집도가 높고 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다. 소규모 생활 편의시설 및 근린 상권은 이미 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활정보

학군: 평택성동초, 한광여자중/고, 한광고 등 평택의 주요 학군이 인접하여 교육 환경이 매우 우수합니다. 이는 주택 수요에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.3. 혐오시설 유무 (제한적 분석)

제공된 감정평가서 요약 정보에서는 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 주변이 주거지역 및 학교 밀집지역인 점을 감안할 때, 대규모 혐오시설이 존재할 가능성은 낮을 것으로 보입니다. (별도 외부 검색 및 현장조사 필요)

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

앞서 언급했듯이, 현황상 임대 중인 세대일 가능성이 높으므로, 매각물건명세서를 통한 선순위 임차인의 존재 유무 및 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다. 이는 본 경매의 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

5.2. 행정적 리스크

토지이용계획 상 상대보호구역이 다수 지정되어 있어, 혹시 모를 용도변경이나 증축, 개축 시 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 규제가 적용될 수 있습니다. (현 거주용 이용에는 영향 적음)

5.3. 건물의 실제 용도

공부상 '다세대주택'이나 실제 '도시형생활주택'으로 이용 중임을 유의해야 합니다. 이는 건축법상 차이가 있을 수 있으나, 현 이용상태가 명확하므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 건축물대장 등 공부를 통해 정확한 용도를 재확인할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 평택시 비전동의 우수한 학군과 안정적인 주거 환경 내에 위치한 소형 주택입니다. 1억 4천 2백만원의 감정가로 평택 주거 시장에 비교적 소액으로 진입할 수 있는 기회를 제공합니다. 다만, 전 층 임대 중이라는 특이사항이 있어, 입찰 전 임차인 권리분석을 가장 최우선으로 진행해야 합니다. 임차인 문제만 해결된다면, 실수요 및 임대수익 목적으로 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

소액 투자: 감정가 1억원 초반대로 평택시 주거 물건에 투자할 수 있는 소액 투자 기회입니다.

우수한 학군: 다수의 초.중.고등학교가 밀집된 지역으로, 교육열이 높은 수요층을 확보하기에 유리합니다.

임대 수요 용이: 소형 평수(전용 9.1평)의 도시형생활주택/다세대주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

유동화물건: 특이사항으로 '유동화물건'이라 기재되어 있어, 채권 관계가 비교적 단순하게 정리되었을 가능성이 있습니다.

법원 정보

평택지원 경매6계