나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55243 [1] 경기도 평택시 평택동 185-44 어반스페이스 9층912호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 평택동 소재 "어반스페이스" 건물내에 위치하며, 인근은 "평택역"앞
상업지역으로 근린생활시설, 음식점, 주점, 노래방 등 유흥주점, 모텔 등이 밀집 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 인근으로 노선버스 정류장, "평택역"이 위치하는 등 제반
접근성 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 9층 912호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 석재 외장패널마감 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 ; 하이샷시 2중창임.

이용상태

오피스텔(룸1, 주방, 욕실겸화장실1)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 사다리형 평지로 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 전면으로 소로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 미상

- 본건은 "185-44", "53" 양지상 건물로서, "53번지" 지상건물을 경유하여 1층으로
진입하는바, 참고바람.
(별첨, 지적도면 및 위성지도 등 참조)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명

평택지원 2024타경55243 (1)

소재지

경기도 평택시 평택동 185-44 어반스페이스 9층 912호

용도

아파트 (도시형 원룸)

감정가

86,000,000원

토지면적

4. 80㎡ (약 1.45평)

토지지분

4. 8049㎡ (약 1.45평)

건물면적

17. 63㎡ (약 5.33평)

건물지분

17. 63㎡ (약 5.33평)

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

이OO (제공된 정보 기준)

특이사항

대항력 있는 임차인 존재

주의사항

임차인 현황 및 권리관계 복합성, 상업지역 내 유흥업소 밀집

특수물건정보

대항력 있는 임차인 (이지민)

1.1. 입지조건

* 위치

본건은 경기도 평택시 평택동 소재 "어반스페이스" 건물 내 9층 912호에 위치합니다.

* 주변 환경

"평택역" 앞 상업지역으로, 근린생활시설, 음식점, 주점, 노래방 등 유흥주점, 모텔 등이 밀집해 있는 지역입니다.

* 교통상황

단지 주위로 소로 및 중로가 접해 있으며, 인근에 노선버스 정류장 및 "평택역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리하고 제반 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

1.2. 권리분석

* 경매 개시 결정

본건은 수원지방법원 평택지원 2024타경55243 부동산 강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 11월 28일 접수된 이지민의 강제경매개시결정(2024타경55243)입니다. (등기부채권 총액: 0원)

* 임차인 현황

* 임차인: 이지민

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-28

* 확정일자: 2022-02-17

* 배당신고일자: 2024-11-13

* 대항력: 있음.

* 권리분석 요약

제공된 정보에 따르면, 채권자는 이OO으로 기재되어 있으나, 등기부상 말소기준권리는 임차인 이지민이 신청한 강제경매입니다.

임차인 이지민은 대항력이 있으며, 보증금 110,000,000원에 대해 확정일자를 받고 배당신고를 완료했습니다.

임차인 이지민이 말소기준권리인 강제경매 신청인이기도 하므로, 보증금 전액을 배당받을 가능성이 높아 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 채권자 정보(이OO vs 이지민) 간의 불일치와 임차인이 말소기준권리자인 점은 복합적인 권리관계를 나타내므로, 실제 명도 및 인수될 권리에 대한 최종 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (자료상 지상권개요 항목은 공란임).

1.3. 상권분석

* 위치

평택역 인근의 핵심 상업지역에 위치합니다.

* 밀집 지역

주변으로 근린생활시설, 음식점, 주점, 노래방 등 유흥주점, 모텔 등이 밀집되어 있어 상업 및 유흥 활동이 활발한 지역입니다.

* 유동인구

평택역을 중심으로 형성된 상업지구로서 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 업종 특성

상업 및 유흥업종이 주를 이루고 있으며, 이에 따른 소비 활동 또한 높을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통

평택역이 도보 거리에 위치하여 기차 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설

평택역 주변 상업지역 내에 위치하므로 각종 상업시설, 금융기관, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경

상업 및 유흥 밀집 지역에 위치하여 주거 쾌적성 측면에서는 다소 아쉬울 수 있으나, 역세권이라는 장점으로 인한 편리함은 매우 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

임차인 이지민은 대항력이 있으며, 보증금 110,000,000원에 대해 확정일자를 받아 배당신고를 마쳤습니다. 해당 임차인이 말소기준권리인 강제경매 신청인이므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 권리관계가 복잡하여 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 상업지역 내 유흥업소 밀집

주점, 노래방, 모텔 등이 밀집한 지역 특성상 소음, 통행량 증가, 밤늦은 시간까지 이어지는 활동 등으로 인해 정숙하고 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어렵습니다.

* 건축물 용도 혼재

건축물대장상 아파트(도시형 원룸) 및 근린생활시설로 되어 있어, 주거와 상업 용도가 혼재되어 있습니다. 상업시설과의 소음, 냄새 등의 간섭이 발생할 수 있습니다.

* 소형 오피스텔/원룸의 경쟁 심화

해당 물건은 전용면적 17.63㎡의 소형 오피스텔/원룸으로, 주변에 유사한 소형 주거/업무 공간과의 임대 경쟁이 치열할 수 있습니다. 공실 발생 시 임대 수익 확보에 어려움이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 평택동, 평택역 초역세권 상업지역에 위치한 소형 오피스텔/도시형 원룸입니다.

탁월한 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인 이지민이 존재하나, 해당 임차인이 말소기준권리인 강제경매의 신청인이므로 보증금 110,000,000원의 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (단, 채권자 정보 불일치 및 임차인 겸 채권자라는 점 때문에 최종 법률 검토는 필수입니다.)

다만, 유흥업소 및 상업시설 밀집 지역이라는 점, 소형 오피스텔의 경쟁 환경 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택역 초역세권 입지

평택역을 중심으로 한 교통 허브 및 상업 중심지로서의 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 낮은 투자 진입 장벽

소형 평형으로 비교적 낮은 금액으로 투자가 가능하여 빠른 회전율을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요

평택역 주변 직장인, 1인 가구 등을 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

2024년 4월 20일: 8,500만원 (11층)

2024년 5월 27일: 7,350만원 (3층)

2025년 8월 25일: 7,000만원 (11층) - (주의: 2025년 거래는 미래 시점 데이터이므로, 2024년 실거래가 기준 참고)

* 감정가

86,000,000원

* 시세 분석

제공된 2024년 실거래가 기준, 본 물건과 유사한 면적의 거래가는 7,350만원에서 8,500만원 사이에 형성되어 있습니다. 평균 시세는 약 7,925만원 수준으로 판단됩니다. 감정가(8,600만원)는 최근 실거래가 최고가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 보입니다.

* 인수 보증금

0원 (대항력 있는 임차인 이지민의 보증금은 배당을 통해 회수 가능할 것으로 예상)

* 예상 입찰가 제안

상기 시세, 감정가, 인수 보증금 없음, 명도 및 제반 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 7,800만원 ~ 8,300만원으로 판단됩니다.

(참고: 임차인 겸 말소기준권리자인 이지민의 보증금 110,000,000원은 인수 대상이 아니지만, 권리관계의 복잡성을 고려하여 최종 판단은 신중하게 내려야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.