나이스옥션 법원경매 평택 2024타경54585 [1] 경기도 안성시 삼죽면 내장리 171-1 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경54585 [1] 경기도 안성시 삼죽면 내장리 171-1 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경54585
• 주소: 경기도 안성시 삼죽면 내장리 171-1
• 감정가: 335,279,100원
• 최저가: 164,286,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

평택지원 경매6계 2024타경54585 | 소재지: 경기도 안성시 삼죽면 내장리 171-1 | 감정가: 335,279,100원 | 최저가: 164,286,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 평택지원 2024타경54585 (1)이며, 경기도 안성시 삼죽면 내장리 171-1 소재 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 부동산에 대한 강제경매 사건입니다. 감정가는 335,279,100원이며, 소유자는 서OO, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 부동산 현황

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지 면적은 479.00㎡ (약 144.90평)이며, 건물 면적은 527.46㎡ (약 159.56평)입니다. 건물 외에 제시외 건물 213.90㎡ (약 64.70평)이 포함되어 총 매각대상 면적이 상당합니다. 주된 용도는 근린생활시설(일반음식점)이나, 일부 건물(일련번호(4))은 공부상 제2종 근린생활시설임에도 현황 "주택"으로 이용 중인 점을 유의해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 대상 토지는 경기도 안성시 삼죽면 내장리 소재 "상장마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 취락지대입니다.

교통 상황은 차량의 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 보통 수준입니다. 일련번호(1) 토지는 서측으로 지방도와 연계된 노폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 상권 및 주변 환경

해당 지역은 농촌 취락지대로서 광역적인 상권보다는 마을 단위의 생활 편의시설 및 음식점 등이 주를 이루는 국지적인 상권 형태를 보입니다. 현재 주된 용도가 일반음식점(상호 느티나무한방민물장어)으로 이용 중인 점을 감안할 때, 지방도를 이용하는 차량 통행객 등을 대상으로 하는 영업 형태일 가능성이 높습니다.

2.3. 생활정보

본 건은 보전관리지역, 자연취락지구에 속하며 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 농촌 취락지대 특성상 대형 편의시설이나 상업시설의 접근성은 낮으나, 기본적인 생활 시설은 마을회관 인근에 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. (외부 지도 서비스 검색 결과, 인근에 특정 혐오시설은 확인되지 않으나, 농촌 지역 특성상 축사 등 소규모 시설은 현장 확인이 필요합니다.)

3. 권리 분석

3.1. 권리관계 및 매각 조건

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 특히 제시외 건물이 매각 대상에 포함된다는 점이 중요합니다. 제시외 건물은 종류와 규모가 상당(213.90㎡)하며, 감정평가액에도 반영되어 있습니다. 임대 관계는 미상으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 명도를 위해서는 현황 조사가 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크

1. 경계 침범 리스크

제시외 건물 중 일부(기호(ㄹ)-(ㅅ))가 대상 토지와 인접 필지(내장리 511-13, 511-31번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 명확한 경계 확인(측량) 없이는 추후 인접 필지 소유자와의 분쟁 소지가 매우 높으며, 일부 구조물에 대한 철거 또는 법정 지상권 성립 여부 등을 검토해야 할 중대한 리스크입니다.

2. 건축물 용도 위반 리스크

일련번호(4) 건물은 공부상 "제2종 근린생활시설"임에도 현황은 "주택"으로 이용 중입니다. 이는 건축법상 용도 변경 위반에 해당할 수 있으며, 관할 관청으로부터 이행강제금 부과 등 행정처분이 발생할 수 있습니다. 낙찰 후 주택으로 계속 사용하려면 적법한 절차에 따른 용도 변경이 필요할 수 있습니다.

3. 제시외 물건의 소유권 리스크

제시외 물건의 소유 관계, 정확한 면적 및 수량 등에 대해서는 경매 진행 시 추가 확인이 필요하다고 감정평가서에 명시되어 있습니다. 제시외 건물이 소유자가 건축한 것으로 탐문되었으나, 소유권 확인이 불분명할 경우 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

1. 실사용 면적의 확대: 제시외 건물(213.90㎡)이 감정가에 포함되어 일괄 매각되므로, 등기부상 면적보다 훨씬 넓은 면적을 실질적으로 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

2. 혼합 사용 가능: 일반음식점(근린생활시설)과 주택이 혼합되어 있어, 직접 거주하며 사업을 영위하려는 투자자에게 적합한 구조입니다.

3. 지방도 인접: 지방도와 연계된 도로를 접하고 있어 접근성이 양호하며, 음식점 운영 시 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 비교적 양호한 접근성과 넓은 실사용 면적을 확보할 수 있다는 점에서 투자 매력이 있으나, 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 특히 제시외 건물의 경계 침범 및 용도 위반 문제는 반드시 해결해야 할 사항입니다. 투자자는 이행강제금 발생 가능성, 인접 토지 소유자와의 경계 분쟁 해결 비용(측량 및 법률 비용) 등을 사전에 명확히 산정하고 입찰에 참여해야 합니다. 리스크를 명확히 인지하고 그에 따른 비용을 감안한다면, 매력적인 가격에 넓은 면적의 주거 및 상업용 부동산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

평택지원 경매6계