나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56987 [6] 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-90 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 ""석근1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 인근일대는
전원주택단지들이 밀집하여 소재하는 주거지대로서, 주위는 농경지, 기존 농가촌락, 전원주
택단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

45번국도 동남측 직선거리 약750미터 지점에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하
고 근거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 건축허가를 득하였으며, 전기타 상태임.
기호(2,3): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
기호(4,8): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
기호(5,6): 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
기호(7,9,10): 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
(기호(2~10)토지는 남서하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화 하였음)
(기호(11)토지는 2022.7.8.일자로 기호(5)토지에 병합되었음)

인접 도로상태

기호(1): 서측 일부가 폭5~6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.
기호(2~10): 북동측으로 폭5~6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2025-05-21), 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)(기호(1)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 중 기호(1)토지의 의뢰목록상 지목은 '임야'이나 현황 건축허가를 득하였으며, 전기타
상태임.
기호(2,4,7~10)토지의 의뢰목록상 지목은 '전', 기호(3)토지의 의뢰목록상 지목은 '임야'
이나 현황 공히 주거용건부지(사용승인 전)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(12,13)>
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 및 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.
<기호(14~18)>
철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 2층건으로서
외벽 : 드라이비트, 페인팅, 판넬 등 마감.
내벽 : 몰탈마감 등.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

공히 단독주택으로 이용중임.
(별첨 건물개황도, 사진 등 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조(기호(12,13))이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있는 것
으로 조사됨.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅇ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록7: 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음[농지취득자격증명은 허가 명의변경 등을 전제로 농지전용 목적(농지전용 사업계획서 제출) 또는 원상복구를 전제로 농업경영 목적(원상복구 확약서 제출)으로 신청해야 함]
3.태현산업개발 김진숙이 2025.12.09. 유치권신고(공사대금 630,800,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4.2026. 1. 6. 신청채권자 서울서남부농협에서 태현산업개발 김진숙의 유치권 신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경56987 (6)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-90

용도: 단독주택

감정가: 702,289,840원

토지면적: 570.00㎡ (약 172.43 평)

건물면적: 255.38㎡ (약 77.25 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 유치권, 공동담보

2. 물건 개요

2.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리에 위치하며, '석근1리마을회관' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 전원주택단지, 농경지, 기존 농가촌락 등이 혼재된 주거지대입니다. 45번 국도에서 약 750미터 지점에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 비행안전제2구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

토지는 총 570.00㎡이며, 건물은 255.38㎡ 규모의 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 2층 건물로, 외벽은 페인팅, 타일, 돌붙임 등으로 마감되었습니다. 내부 역시 벽지 및 타일 등으로 마감되었으며, 보일러 설비에 의한 난방 및 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있습니다. 제시외 건물 12.20㎡도 포함하여 일괄 매각됩니다. 일부 토지의 지목은 '임야' 또는 '전'이나 현황은 건축 허가를 득하였거나 주거용 건부지로 이용 중이며, 사용승인 전 상태입니다.

2.3. 권리분석

등기부상 소유권 이전(주식회사위너스씨앤디) 후 근저당권, 지상권, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 설정되었으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2022년 6월 24일자 평택성동신용협동조합의 근저당권(2,971,200,000원)으로 추정됩니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (2020.12.04)

* 근저당권 (2022.06.24, 평택성동신협, 2,971,200,000원) - 말소기준권리

* 지상권 설정 (2022.06.24, 평택성동신협) - 말소

* 가압류 (2023.03.29, 김재기, 276,929,000원) - 말소

* 강제경매 (2024.12.24, 김재기, 331,465,045원) - 본건 경매 사건

* 건물 소유권 보존 (주식회사위너스씨앤디)

* 건물 가압류 (2024.02.21, 김재기, 276,929,000원) - 말소기준권리 (건물)

* 건물 강제경매 (2024.12.24, 김재기, 331,465,045원) - 본건 경매 사건

* 근저당권 공동담보 (2025.03.11, 평택성동신협, 2,971,200,000원) - 말소

총 등기부채권액은 3,248,129,000원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며, 임대관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

2.4. 상권분석

물건지 주변은 주거지역으로, 전원주택단지가 밀집하여 형성되어 있습니다. 상업 시설보다는 주거 기능에 집중된 지역으로 판단됩니다. 따라서 상업적 가치보다는 주거 환경 및 토지 가치에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

2.5. 생활정보

주변 편의시설 및 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 45번 국도 인근으로 평택시 주요 지역으로의 접근성은 양호한 편입니다. 전원생활 또는 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고: 태현산업개발 김진숙이 공사대금 630,800,000원을 유치권으로 신고했으나, 성립 여부가 불분명합니다. 신청 채권자는 유치권 배제 신청서를 제출한 상태로, 해당 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 농지취득자격증명 필요: 목록 7번 토지(기호(7,9,10))는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 반환이 불가하며, 원상회복 명령이 내려질 가능성도 있습니다. 농지전용 목적 또는 농업경영 목적으로 신청해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄매각 대상에 제시외 건물(ㄱ~ㅇ)이 포함됩니다.

* 사용승인 전 상태: 일부 건물은 사용승인 전 상태로 이용 중으로, 건축 관련 미비 사항이나 허가 문제가 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 수 있으며, 보증금이나 차임이 미상인 경우 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 감정가는 702,289,840원입니다. 그러나 유치권 신고와 농지취득자격증명 제출 의무라는 중대한 법적, 행정적 리스크를 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 유치권의 성립 여부는 낙찰가의 결정에 결정적인 영향을 미칠 수 있으며, 이에 대한 철저한 법률 검토가 선행되어야 합니다. 주변 부동산 시장 상황과 물건의 실제 상태를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 투자 포인트

* 풍부한 토지 가치: 570㎡의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높습니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역이라는 점과 평택시의 전반적인 개발 호재를 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 유치권 리스크 해소 시: 만약 유치권이 무효로 판명되거나 합리적인 선에서 해결될 경우, 감정가 이하의 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

5. 예상 입찰가

본 물건은 유치권이라는 큰 불확실성을 안고 있어, 예상 입찰가 산정에 고도의 주의가 필요합니다. 현재 감정가는 702,289,840원입니다.

최근 유사 지역의 연립주택 매매 사례(140.71㎡, 2024년 준공, 662,080,000원)를 고려할 때, 본 단독주택의 감정가는 시장 상황에 따라 보수적인 수준으로 평가되었을 가능성이 있습니다.

그러나 유치권의 공사대금(630,800,000원)이 매우 크므로, 이 부분이 완전히 해소되지 않는다면 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 유치권의 성립 여부 및 법적 해결 가능성을 철저히 검토한 후, 보수적인 관점에서 감정가의 80%~100% 수준인 약 5억 6천만원에서 7억 2천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 유치권 리스크가 명확히 해소된다면 감정가를 상회하는 입찰도 고려할 수 있으나, 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.