나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56987 [3] 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-79 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 ""석근1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 인근일대는
전원주택단지들이 밀집하여 소재하는 주거지대로서, 주위는 농경지, 기존 농가촌락, 전원주
택단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

45번국도 동남측 직선거리 약750미터 지점에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하
고 근거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 건축허가를 득하였으며, 전기타 상태임.
기호(2,3): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
기호(4,8): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
기호(5,6): 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
기호(7,9,10): 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
(기호(2~10)토지는 남서하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화 하였음)
(기호(11)토지는 2022.7.8.일자로 기호(5)토지에 병합되었음)

인접 도로상태

기호(1): 서측 일부가 폭5~6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.
기호(2~10): 북동측으로 폭5~6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2025-05-21), 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)(기호(1)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 중 기호(1)토지의 의뢰목록상 지목은 '임야'이나 현황 건축허가를 득하였으며, 전기타
상태임.
기호(2,4,7~10)토지의 의뢰목록상 지목은 '전', 기호(3)토지의 의뢰목록상 지목은 '임야'
이나 현황 공히 주거용건부지(사용승인 전)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(12,13)>
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 및 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.
<기호(14~18)>
철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 2층건으로서
외벽 : 드라이비트, 페인팅, 판넬 등 마감.
내벽 : 몰탈마감 등.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

공히 단독주택으로 이용중임.
(별첨 건물개황도, 사진 등 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조(기호(12,13))이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있는 것
으로 조사됨.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅇ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
1.목록4,8: 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음[농지취득자격증명은 허가 명의변경 등을 전제로 농지전용 목적(농지전용 사업계획서 제출) 또는 원상복구를 전제로 농업경영 목적(원상복구 확약서 제출)으로 신청해야 함]
2.태현산업개발 김진숙이 2025.12.09. 유치권신고(공사대금 630,800,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3.2026. 1. 6. 신청채권자 서울서남부농협에서 태현산업개발 김진숙의 유치권 신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

평택지원 2024타경56987 (3)

소재지

경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-79

용도

단독주택

감정가

645,145,020원

토지면적

361. 00㎡ (약 109.21평)

건물면적

258. 58㎡ (약 78.23평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

김OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "석근1리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 전원주택 단지들이 밀집한 주거지대이며, 농경지, 기존 농가촌락, 전원주택 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통

45번 국도에서 동남측으로 약 750미터 떨어진 지점에 위치합니다. 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸주의 원칙

본 경매물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 없이 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 보입니다. 등기부상 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 24일 접수된 평택성동신용협동조합의 근저당권(을10)으로 판단됩니다. 모든 근저당, 가압류, 강제경매 등은 이보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

별도로 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 전원주택 단지와 농경지가 혼재된 전원 주거지역에 해당합니다. 상업시설이나 편의시설이 밀집한 도심 상권과는 거리가 있으며, 주로 단지 내 또는 인근 지역의 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 환경은 전원생활에 적합하며, 근거리 마을회관 및 버스정류장을 통해 기본적인 편의시설 및 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 주변 상업 및 편의시설의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

태현산업개발 김진숙이 2025년 12월 9일 공사대금 6억 3,080만원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신청채권자인 서울서남부농협에서 유치권 배제 신청서를 제출한 상태이므로, 낙찰 후 유치권 관련 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명

본건 토지 중 일부(목록4, 8)는 농취증 발급이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않습니다. 농지 전용 목적 또는 농업 경영 목적으로 신청해야 하며, 관련 서류 제출이 요구됩니다.

6.3. 제시외 건물

건물 면적 외에 11.20㎡의 제시외 건물이 소재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

6.4. 비행안전구역

본건 토지는 비행안전제2구역(전술)에 해당하므로, 항공기 운항과 관련된 제한이나 소음 등이 발생할 수 있습니다.

6.5. 건물 상태

일부 토지는 현재 사용승인 전 상태로 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 건축물의 최종 준공 및 사용승인 관련 사항은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 단독주택을 포함하고 있으나, 미확정된 유치권 신고액이 감정가에 육박하고 농지취득자격증명 제출 등 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 유치권 관련 분쟁 해결 가능성과 농취증 발급 가능성 여부가 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요를 결정할 중요한 요소입니다. 전원주택 단지 인근이라는 입지적 장점에도 불구하고, 이러한 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 신축 또는 증축 가능성.

* 전원주택 단지 내 위치로 향후 주거 가치 상승 기대.

* 정확한 권리 분석 및 유치권 문제 해결 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 6억 3,080만원에 달하는 유치권 신고와 농지취득자격증명 제출 필요 등 다수의 위험 요소를 가지고 있습니다. 이에 따라 감정가(6억 4,514만 5,020원) 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 입찰이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 3억 8천만원 ~ 4억 8천만원

상기 예상 입찰가는 물건의 제반 위험 요소를 종합적으로 고려한 수치이며, 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 구도, 본건의 추가적인 권리 관계 확인 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 유치권의 성립 여부 및 해결 비용에 따라 실질적인 투자 가치가 크게 변동될 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.