나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56987 [2] 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-62 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 ""석근1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 인근일대는
전원주택단지들이 밀집하여 소재하는 주거지대로서, 주위는 농경지, 기존 농가촌락, 전원주
택단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

45번국도 동남측 직선거리 약750미터 지점에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하
고 근거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 건축허가를 득하였으며, 전기타 상태임.
기호(2,3): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
기호(4,8): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
기호(5,6): 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
기호(7,9,10): 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
(기호(2~10)토지는 남서하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화 하였음)
(기호(11)토지는 2022.7.8.일자로 기호(5)토지에 병합되었음)

인접 도로상태

기호(1): 서측 일부가 폭5~6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.
기호(2~10): 북동측으로 폭5~6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2025-05-21), 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)(기호(1)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 중 기호(1)토지의 의뢰목록상 지목은 '임야'이나 현황 건축허가를 득하였으며, 전기타
상태임.
기호(2,4,7~10)토지의 의뢰목록상 지목은 '전', 기호(3)토지의 의뢰목록상 지목은 '임야'
이나 현황 공히 주거용건부지(사용승인 전)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(12,13)>
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 및 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.
<기호(14~18)>
철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 2층건으로서
외벽 : 드라이비트, 페인팅, 판넬 등 마감.
내벽 : 몰탈마감 등.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

공히 단독주택으로 이용중임.
(별첨 건물개황도, 사진 등 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조(기호(12,13))이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있는 것
으로 조사됨.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅇ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록2: 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음[농지취득자격증명은 허가 명의변경 등을 전제로 농지전용 목적(농지전용 사업계획서 제출) 또는 원상복구를 전제로 농업경영 목적(원상복구 확약서 제출)으로 신청해야 함]
3.태현산업개발 김진숙이 2025.12.09. 유치권신고(공사대금 630,800,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4.2026. 1. 6. 신청채권자 서울서남부농협에서 태현산업개발 김진숙의 유치권 신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경56987 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정평가액: 665,570,560원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-62

토지 면적: 404.00㎡ (약 122.2평)

건물 면적: 253.67㎡ (약 76.7평) + 제시외 건물 12.20㎡ (약 3.7평)

용도: 단독주택

1.3. 특이사항

중복병합사건, 농지취득자격증명 필요, 유치권 신고, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "석근1리 마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 전원주택단지들이 밀집한 주거지대로서, 농경지, 기존 농가촌락, 전원주택단지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

45번 국도 동남측 직선거리 약 750미터 지점에 위치하여 차량 접근이 가능합니다.

근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

기호(1) 토지는 부정형이며 건축허가를 득하였고, 전기타 상태입니다.

기호(2~10) 토지는 2필 1단으로 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용 중입니다.

일부 토지는 남서하향의 완경사지를 축대 조성하여 평탄화 하였습니다.

기호(1) 토지는 서측 일부가 폭 5~6미터 정도의 단지 내 포장도로에 접해 있습니다.

기호(2~10) 토지는 북동측으로 폭 5~6미터 정도의 단지 내 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2025-05-21)

비행안전제2구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>

건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)(기호(1))

2.5. 공부와의 차이

기호(1) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 건축허가를 득하였으며, 전기타 상태입니다.

기호(2,4,7~10) 토지의 공부상 지목은 '전', 기호(3) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황 모두 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

소유권 이전: 임승준 (2018-01-15), 주식회사위너스씨앤디 (2020-12-04)

근저당권: 평택성동신용협동조합 (2022-06-24, 2,971,200,000원) - 말소기준권리

지상권설정: 평택성동신용협동조합 (2022-06-24) - 말소

가압류: 김재기 (2023-03-29, 276,929,000원) - 말소

강제경매: 김재기 (2024-12-24, 331,465,045원, 본건 사건) - 말소

3.2. 등기부 현황 (건물)

소유권 보존: 주식회사위너스씨앤디 (시점 불명확)

가압류: 김재기 (2024-02-21, 276,929,000원) - 말소기준권리

강제경매: 김재기 (2024-12-24, 331,465,045원, 본건 사건) - 말소

근저당권: 평택성동신용협동조합 (2025-03-11, 2,971,200,000원) - 말소

3.3. 유치권 신고

태현산업개발 김진숙이 2025년 12월 9일 공사대금 630,800,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

신청 채권자인 서울서남부농협은 2026년 1월 6일 해당 유치권에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

3.5. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 24일자 평택성동신용협동조합의 근저당권입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 21일자 김재기의 가압류입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 등기부상 지상권은 말소 예정으로 기재되어 있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (제공된 JSON 정보 분석)

최근 매매 정보에 따르면, 2024년 준공된 팽성읍 대사리 299-13번지의 연립주택(전용면적 140.71㎡)이 2024년 7월 22일 662,080,000원에 거래되었습니다 (약 470.5만원/㎡).

또한, 2005년 준공된 팽성읍 대사리 221-4번지의 다세대주택(전용면적 65.46㎡)이 2025년 8월 25일 80,000,000원에 거래되었습니다 (약 122.2만원/㎡).

4.2. 시세 분석

본건은 단독주택으로, 제공된 인근 연립 및 다세대주택 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다.

하지만 비교적 신축인 연립주택의 높은 거래가격을 고려할 때, 본건의 토지 및 건물 가치가 적정 수준 이상으로 평가되었을 가능성이 있습니다.

감정평가액 665,570,560원은 토지 404㎡와 건물 253.67㎡를 포함한 가치로, 평당 토지가격으로 환산 시 약 164.7만원/㎡, 건물가격으로 환산 시 약 262.3만원/㎡ 수준으로 볼 수 있습니다.

이는 신축 연립의 시세보다 낮은 수준이지만, 단독주택의 특성 및 토지 가치를 고려할 때 합리적인 범위로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 2층 단독주택입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅, 타일, 돌붙임 등으로 마감되어 있으며, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다.

창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등입니다.

내부 이용상태는 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였습니다.

5.2. 설비 내역

보일러 설비에 의한 난방 구조이며, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있는 것으로 조사되었습니다.

5.3. 부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외 건물 (ㄱ~ㅇ)이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 분쟁

태현산업개발이 신고한 6.3억원의 유치권은 그 성립 여부가 불분명하며, 채권자가 유치권 배제를 신청한 상황입니다. 만약 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 금액이 발생할 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 제출 의무

목록2(토지)에 대해 매각 결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며, 원상회복 명령이 발하여질 가능성도 있습니다. 농지전용 또는 농업경영 목적에 따라 제출 서류가 달라집니다.

6.3. 비행안전제2구역 제한

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제2구역(전술)에 해당하므로, 건축물의 높이 제한 등 추가적인 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 공부상 지목과 현황 불일치

토지 일부의 공부상 지목(임야, 전)과 현황(건부지)이 일치하지 않아, 향후 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

6.5. 미사용승인 가능성

일부 토지(기호 2,3,4,7~10)가 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용 중이라는 점은 건물에 대한 최종 사용승인이 완료되지 않았거나, 추후 사용승인 과정에서 문제가 발생할 소지를 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리에 위치한 단독주택으로, 상당한 면적의 토지(404㎡)를 포함하고 있습니다. 전원주택단지가 형성된 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

그러나 유치권 신고, 농지취득자격증명 제출 의무, 비행안전구역 제한 등 다수의 권리 및 행정적 이슈가 존재하여 취득 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히 유치권의 성립 여부가 본건의 낙찰가 및 인수 조건에 큰 영향을 미칠 수 있는 주요 변수입니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 면적의 토지 (404㎡)를 포함하고 있는 단독주택으로, 자체적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 지역이 전원주택단지화되고 있어 지역 내 주거 수요가 존재합니다.

* 권리상의 복잡성으로 인해, 관련 이슈를 명확히 파악하고 해결할 수 있는 투자자에게는 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정평가액 665,570,560원이나, 유치권 분쟁, 농지취득자격증명 제출 의무, 비행안전구역 제한 등의 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

특히 유치권 신고액(6.3억원)이 감정가에 근접하거나 초과하는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 그러나 신청 채권자 측에서 유치권 배제를 신청한 점은 긍정적입니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자는 추가적인 비용 및 시간 소요를 감수해야 합니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 감정평가액의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크 해결 비용 및 향후 명도 비용 등을 감안하여, 예상 입찰가는 520,000,000원 (5억 2천만원) 수준을 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 78% 수준으로, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.