나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56987 [7] 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-92 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 ""석근1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 인근일대는
전원주택단지들이 밀집하여 소재하는 주거지대로서, 주위는 농경지, 기존 농가촌락, 전원주
택단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

45번국도 동남측 직선거리 약750미터 지점에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하
고 근거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 건축허가를 득하였으며, 전기타 상태임.
기호(2,3): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
기호(4,8): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
기호(5,6): 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
기호(7,9,10): 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
(기호(2~10)토지는 남서하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화 하였음)
(기호(11)토지는 2022.7.8.일자로 기호(5)토지에 병합되었음)

인접 도로상태

기호(1): 서측 일부가 폭5~6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.
기호(2~10): 북동측으로 폭5~6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2025-05-21), 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)(기호(1)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 중 기호(1)토지의 의뢰목록상 지목은 '임야'이나 현황 건축허가를 득하였으며, 전기타
상태임.
기호(2,4,7~10)토지의 의뢰목록상 지목은 '전', 기호(3)토지의 의뢰목록상 지목은 '임야'
이나 현황 공히 주거용건부지(사용승인 전)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(12,13)>
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 및 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.
<기호(14~18)>
철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 2층건으로서
외벽 : 드라이비트, 페인팅, 판넬 등 마감.
내벽 : 몰탈마감 등.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

공히 단독주택으로 이용중임.
(별첨 건물개황도, 사진 등 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조(기호(12,13))이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있는 것
으로 조사됨.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅇ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록9: 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음[농지취득자격증명은 허가 명의변경 등을 전제로 농지전용 목적(농지전용 사업계획서 제출) 또는 원상복구를 전제로 농업경영 목적(원상복구 확약서 제출)으로 신청해야 함]
3.태현산업개발 김진숙이 2025.12.09. 유치권신고(공사대금 630,800,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4.2026. 1. 6. 신청채권자 서울서남부농협에서 태현산업개발 김진숙의 유치권 신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경56987 (7)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-92

용도: 단독주택

감정가: 662,612,960원

토지면적: 383.00㎡ (약 115.9평)

건물면적: 259.84㎡ (약 78.6평)

건물 제시외면적: 12.20㎡ (약 3.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

주위환경: 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "석근1리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

주변: 인근 일대는 전원주택단지들이 밀집하여 소재하는 주거지대로서, 주위는 농경지, 기존 농가촌락, 전원주택단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 45번국도 동남측 직선거리 약 750미터 지점에 위치하며, 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지형상: 기호(1) 토지는 부정형이며, 기호(2~10) 토지는 제형에 유사한 형태입니다. 건축 허가를 득하였으며, 남서하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화하였습니다.

인접도로: 기호(1) 토지는 서측 일부가 폭 5~6미터 단지내 포장도로에 접합니다. 기호(2~10) 토지는 북동측으로 폭 5~6미터 단지내 포장도로에 접합니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 06월 24일자 평택성동신용협동조합 근저당권 (을3)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요'가 물건명세서상 기재되어 있어, 지상권 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. (등기부상에는 지상권이 말소된 것으로 나타나나, 물건명세서의 고지가 우선될 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.)

말소되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당권, 지상권설정, 가압류, 강제경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 약 3,248,129,000원입니다.

임차인 현황: 인수되는 임차인 보증금은 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주로 전원주택단지 및 농경지가 혼재된 주거 위주의 지역입니다. 따라서 상업 시설이나 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 가능성이 높습니다. 인근 단지 내 도로망을 이용한 접근은 가능합니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물로, 단독주택으로 이용 중입니다. 건물에는 보일러 설비를 통한 난방 및 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있습니다. 제시외 건물(ㄱ~ㅇ)이 소재하며, 이는 일괄매각에 포함됩니다. 주변은 전원주택단지로 조성되어 있어 상대적으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 신고: 태현산업개발 김진숙이 공사대금 630,800,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 신청채권자(서울서남부농협)는 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다.

농지취득자격증명: 목록9에 해당하는 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며, 원상회복명령이 발하여질 가능성도 있습니다.

비행안전제2구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제2구역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건축 관련 사항: 토지 지목 중 일부(기호(1) 임야, 기호(2,4,7~10) 전, 기호(3) 임야)가 공부상과 현황(주거용 건부지, 건축 허가 득함)이 상이합니다. 사용 승인 전 건물인 점을 감안하여 관련 법규 및 행정 절차 준수 여부를 확인해야 합니다.

말소되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 명시되어 있어, 등기부등본상 말소 기재와 상반될 수 있으므로 지상권 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리에 위치한 신축급 단독주택으로, 건축 허가까지 완료된 상태입니다. 감정가는 662,612,960원으로 책정되었으며, 인근에서 최근 거래된 연립주택(2024년식, 전용면적 140.71㎡)의 거래액이 66,208만원(662,080,000원)으로, 감정가는 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

그러나 성립 여부가 불분명한 유치권, 농지취득자격증명 제출 의무, 비행안전구역 지정, 그리고 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 면밀히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 단독주택으로서 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

평택시의 지속적인 개발 계획 및 광역 교통망 확충으로 인한 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

전원주택단지 내에 위치하여 쾌적하고 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 662,612,960원

주변 유사 거래 사례(연립, 2024년식, 전용면적 140.71㎡): 66,208만원 (662,080,000원)

상기 물건의 잠재적 리스크(유치권, 농지, 비행안전구역, 미확인 지상권 등)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가 및 주변 시세, 그리고 리스크 요인을 감안하여 610,000,000원 으로 예상 입찰가를 제시합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 및 토지 상태 확인, 유치권 및 지상권의 성립 여부 법률 검토, 농지 관련 법규 상세 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.