나이스옥션 법원경매 평택 2024타경56987 [4] 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-83 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 ""석근1리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 인근일대는
전원주택단지들이 밀집하여 소재하는 주거지대로서, 주위는 농경지, 기존 농가촌락, 전원주
택단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

45번국도 동남측 직선거리 약750미터 지점에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하
고 근거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로서 건축허가를 득하였으며, 전기타 상태임.
기호(2,3): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
기호(4,8): 2필1단의 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
기호(5,6): 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
기호(7,9,10): 제형에 유사한 토지로서 주거용 건부지(사용승인 전)로 이용중임.
(기호(2~10)토지는 남서하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화 하였음)
(기호(11)토지는 2022.7.8.일자로 기호(5)토지에 병합되었음)

인접 도로상태

기호(1): 서측 일부가 폭5~6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.
기호(2~10): 북동측으로 폭5~6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2025-05-21), 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)(기호(1)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 중 기호(1)토지의 의뢰목록상 지목은 '임야'이나 현황 건축허가를 득하였으며, 전기타
상태임.
기호(2,4,7~10)토지의 의뢰목록상 지목은 '전', 기호(3)토지의 의뢰목록상 지목은 '임야'
이나 현황 공히 주거용건부지(사용승인 전)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(12,13)>
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건으로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 및 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.
<기호(14~18)>
철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 2층건으로서
외벽 : 드라이비트, 페인팅, 판넬 등 마감.
내벽 : 몰탈마감 등.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

공히 단독주택으로 이용중임.
(별첨 건물개황도, 사진 등 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조(기호(12,13))이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있는 것
으로 조사됨.

부합물 및 종물

후첨""지적 및 건물개황도"" 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㅇ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록11: 토지대장상 2022.7.29.자로 목록5.토지에 병합됨
3.목록12: 현황은 185-83번지 지상에 소재함
4.태현산업개발 김진숙이 2025.12.09. 유치권신고(공사대금 630,800,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5.2026. 1. 6. 신청채권자 서울서남부농협에서 태현산업개발 김진숙의 유치권 신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

• 사건번호: 평택지원 2024타경56987 (4)

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 김

1.2. 물건내역

• 소재지: 경기도 평택시 팽성읍 대사리 185-83

• 용도: 단독주택

• 감정가: 798,541,400원

• 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

• 토지면적: 383.00㎡ (약 115.9평)

• 건물면적: 275.62㎡ (약 83.4평)

• 토지 제시외면적: 0.00㎡

• 건물 제시외면적: 22.50㎡

• 토지지분: 383㎡

• 건물지분: 275.62㎡

1.3. 특이사항

• 중복병합사건, 유치권, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

• 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "석근1리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

• 인근 지역은 전원주택단지가 밀집한 주거지대로서, 농경지, 기존 농가촌락, 전원주택단지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

• 45번 국도 동남측 직선거리 약 750미터 지점에 위치하며, 차량 접근이 가능합니다.

• 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

• 토지: 부정형 및 제형의 토지로서 건축허가를 득하였으며, 일부는 주거용 건부지로 이용 중입니다. 남서하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화 하였습니다.

• 건물: 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로 이용 중입니다. (기호 (12,13), (14~18))

• 건축물대장 상 사용승인일은 2022년 7월 6일로 비교적 신축에 해당합니다.

2.4. 인접 도로상태

• 서측 일부가 폭 5~6미터 정도의 단지 내 포장도로에 접하며, 북동측으로도 폭 5~6미터 정도의 단지 내 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

• 계획관리지역

• 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

• 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

• 지상권: 권리 내용이 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

• 인수 보증금 합계: 0원

• 특이사항: 임대관계 미상이며, 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였습니다.

3.3. 등기부현황 (요약)

• 토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 4일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권(1,560,000,000원)입니다.

• 토지 및 건물 등기부상 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 강제경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

• 등기부채권 총액 (토지): 1,560,000,000원 (근저당) + 331,465,045원 (강제경매) = 1,891,465,045원

• 등기부채권 총액 (건물): 1,560,000,000원 (근저당 공동담보) + 331,465,045원 (강제경매) = 1,891,465,045원

3.4. 주요 권리분석 사항

• 유치권 신고: 태현산업개발 김진숙이 2025년 12월 9일 공사대금 630,800,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

• 유치권 배제 신청: 2026년 1월 6일 신청채권자 서울서남부농협에서 해당 유치권에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다. 이는 유치권의 효력에 대한 법적 다툼이 있음을 시사합니다.

3.5. 중복병합사건

• 본 건은 여러 사건이 병합되어 진행되는 중복병합사건입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

• 주변 단지(팽성읍 대사리 299-13, 연립, 2024년 신축)의 최근 매매 사례를 보면, 전용면적 140.71㎡(약 42.5평)가 2024년 7월 22일 662,080,000원에 거래되었습니다 (평당 약 15,584,000원).

• 주변 단지(팽성읍 대사리 221-4, 다세대, 2005년 건축)의 경우, 전용면적 65.46㎡(약 19.8평)가 2025년 8월 25일 80,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 4,040,000원).

• 본 물건은 단독주택으로, 연립 및 다세대 주택과는 구조 및 이용 방식에 차이가 있습니다. 하지만 연립 주택의 거래가는 본건 감정가 대비 낮은 수준에서 형성되었음을 알 수 있습니다.

4.2. 임대 현황

• 제공된 정보상 임대 현황에 대한 구체적인 데이터는 없습니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

• 석근1리마을회관이 인근에 있으며, 전원주택단지 및 농경지가 혼재하여 조용한 주거 환경을 제공합니다.

• 생활 편의 시설에 대한 자세한 정보는 주변 시세 조사를 통해 추가 파악이 필요합니다.

5.2. 주변 시설 (잠재적 영향)

• 비행안전제2구역에 해당하여 비행 활동으로 인한 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

• 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

• 총액 630,800,000원의 유치권 신고가 있어, 성립 여부에 따라 낙찰자의 인수 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 유치권 배제 신청이 제기된 상황으로, 법적 판단 결과를 주시해야 합니다.

6.2. 높은 채권 총액

• 등기부상 채권 총액이 약 18.9억 원으로, 감정가 8억 원 대비 현저히 높아 채권 회수를 위한 추가적인 법적 절차가 진행될 가능성이 있습니다.

6.3. 중복병합사건

• 여러 사건이 병합되어 진행되므로, 각 사건의 진행 상황 및 결과에 따라 전체적인 경매 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

• 건물 감정평가서상 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함되므로 이에 대한 명확한 확인 및 처리가 필요합니다.

6.5. 내부 상태 불확실

• 관계인 부재로 인해 내부 이용 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 현장 방문 시 내부 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 단독주택으로, 주변의 전원주택단지 조성으로 인한 지역적 가치 상승 가능성이 있는 곳입니다. 그러나 6.3억 원에 달하는 유치권 신고가 존재하며 그 성립 여부가 불분명하고, 유치권 배제 신청이 제기된 상황입니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점, 중복병합사건이라는 점 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 제시외 건물 존재 및 내부 확인 불가 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 가치

• 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후화로 인한 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

8.2. 토지 활용 가능성

• 383㎡의 토지 면적은 단독주택으로서 충분한 공간을 제공하며, 추가적인 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

8.3. 유치권 해결 가능성

• 유치권 배제 신청이 제기된 만큼, 법적 절차를 통해 유치권이 무효화될 경우 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 6.3억 원 규모의 유치권 신고로 인해 성립 여부에 따라 낙찰가의 변동성이 매우 클 것으로 예상됩니다. 유치권이 최종적으로 인정될 경우, 낙찰자는 상당한 추가 비용을 부담해야 할 수 있습니다. 반대로 유치권이 배제될 경우, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

현재 감정가 798,541,400원을 기준으로, 유치권의 불확실성과 기타 리스크를 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 최소 희망가: 560,000,000원 (감정가의 약 70%)

* 적정 입찰가 범위: 590,000,000원 ~ 680,000,000원 (감정가의 약 74% ~ 85%)

상기 입찰가는 유치권의 성립 여부, 법원 판결 결과, 현장 답사 결과, 유사 물건의 시세 변화 등을 종합적으로 고려하여 조정해야 합니다. 특히 유치권 관련 법적 절차의 진행 상황을 면밀히 주시하며 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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